時寒冰文章:最近,呼籲救樓市者次第登場,仿佛樓市已經到了不救就萬劫不復的地步。然而,相關數據清晰地表明,這僅僅是一場既得利益集團維護自身暴利的一場鬧劇而已。
7月16日,中國發改委、中國統計局發布的調查結果顯示:6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。其中,普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別上漲9.7%和11.1%。緊接著,7月17日,國家統計局發布的6月份經濟運行數據顯示:70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 10.2%,漲幅比上年同期高4.2個百分點。
目前,除了深圳、廣州等極個別城市,絕大部分城市的房價,上漲趨勢並沒有真正改變。一個連正常調整都沒有經過的市場,哪裡用得著政府去救市呢?其實,即使深圳、廣州這些房價下跌的城市,跌幅也並不是那麼可怕。以深圳為例,其房價截至目前,也僅僅才回落到2007年上半年的水平,調整接近50%的樓盤極其罕見,一些樓盤幾乎沒有怎麼調整,而2007年1至5月,深圳房價的漲幅就達到了50%左右,現在這種調整僅僅是擠壓掉部分泡沫的結果。很顯然,有關深圳房價下跌的數據可能被誇大,與救市呼籲配合得天衣無縫。
我們知道,早在2005 年3月26日,國務院高層就發布了旨在調控房價的「國八條」,這本身就充分說明,2005年時的房價,就已經被視為位居高位,而從2005年至今,不少城市的房價大幅上漲,甚至翻番。在目前絕大部分城市的房價根本就沒有調整,僅僅是成交量下降的情況下,就去拯救樓市,難道不是對此前中央出台的房地產調控政策的否定嗎?
這或許正是既得利益集團及其代言人所要的效果。開發商們和地方政府確信,只要忽悠成功,即使政府不救市,至少也會放鬆調控,而放鬆調控本身,就能給他們帶來更大的迴旋餘地和操作空間。
於是,鼓吹救市者一個個粉墨登場。這些既得利益集團及其代言人,從豪華別墅中走出來,穿上乞丐的衣服,大聲訴說著自己的苦難,呼籲政府高抬貴手,而實際上,他們比哪怕最慷慨的施捨者都富裕。每年的富豪榜上,那些大富豪有幾個不是做房地產的?有幾個不是因房地產而暴富?
這些呼籲救市者,所依據的理由是,房地產交易量在下滑。而開發商們不是一直在強調,房價上漲是正常需求推動的,是供不應求的結果嗎?交易量怎麼就下降了呢,這不是自相矛盾嗎?交易量下降,最好的解釋就是,房價已經遠遠超出民眾的實際購買力,越來越多的人買不起了。在這種情況下,開發商為何不及時調整,降價銷售,改變成交量低迷的局面?而事實是,開發商們寧死不降價。
最近的一份調查結果顯示,去年12月以來表示可能降價的開發商所占比例僅占8%,92%的開發商表示不會降價;而表示未來可能降價的開發商比例僅為9%, 82%的開發商表示未來不會降價。這種「死了也不降價」的行為本身,就是與市場對抗的極端表示,意在維護暴利。這樣的市場有必要救嗎?這樣貪婪的既得利益群體有必要救嗎?救它的結果,只能是對高房價和暴利的確認,這些貪婪的既得利益集團,一旦緩過氣來,會進一步展開掠奪,農夫和蛇的故事就會重新上演。
中國房價已經高到了非常離譜的程度。
數據顯示,2008年3月份,美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元。這個數據主要指獨棟房屋,即別墅,面積一般為每套200平方米左右,且為全裝修房。據此計算出來的美國住房的單價大約為7000元/平方米。2007年我國新住宅銷售的平均價格為3655元/平方米(未裝修的毛胚房),如果加上裝修,單價大約在4100元/平方米左右。即使從絕對值上來看,中國的房價與美國也非常接近。如果考慮到美國的房價是包含土地的,而我們的房價只有70年的土地使用權,再考慮到美國的人均年收入是我們的二十多倍接近三十倍,另外再考慮到美國的社會保障機制遠遠好於中國,我國房價與已開發國家的房價其實已經提前接軌!
高房價中包含著巨額暴利。一部分被地方政府通過拍賣土地和稅費形式拿走(與房地產有關的稅收大部分歸地方),另一部分則被開發商拿走。而目前,這兩個主體都不願意降價。地方政府,在房地產市場明顯即將步入調整軌道的情況下,拒絕降低土地出讓金,導致全國各地土地流拍現象密集出現。而開發商們也「寧死不屈」,拒絕降低房價。對於這些懷抱著強烈暴利情結的既得利益主體,有必要救他們嗎?據央視記者調查,深圳某樓盤原來每平方米單價是11000多元,最高時達到13000多元,但現在新開的三期樓盤售價只有6888元,不僅送精裝修,送全套家電,還有一系列的優惠。而這一切,都是在短短的幾個月時間發生的。在這一過程中,地價、建築成本、稅費都沒有明顯變化。這還不足以說明開發商的暴利之驚人嗎?
開發商們自己說學習「豬堅強」,可惜,他們缺少豬的胸懷、誠實和善良等品質。「豬堅強」以瘦三分之二的肉為代價存活下來,而現在,在資金鍊緊張的情況下,開發商還希望繼續美美地吃別人的肉來維持暴利,對於這種貪得無厭的群體,有必要救嗎?
當然,救市論者,都會舉出冠冕堂皇的理由,認為是幫助買房者,避免其資產縮水。我要強調的是,那些買房自住的人,房價的漲跌對於他們僅僅是一個變動的符號而已——漲了,他們也不能賣。倒是他們不得不為通貨膨脹付出更慘痛的代價。誠如全國政協常委、國務院參事任玉嶺所言:「通脹主要原因還是在國內,主要矛盾還在房地產……房地產的高通脹是這次通貨膨脹的總根子,也可以說是這次通貨膨脹的『牽引機』和「助推器』。」許多人感覺到吃菜吃肉貴了,跟房價上漲對通脹的助推作用密切相關。但是,開發商通過這種說教,的確欺騙了一部分買房戶,使他們成為現代版的斯德哥爾摩綜合症(Stockholm syndrome)患者。(說明:斯德哥爾摩綜合症是指犯罪的被害者對於犯罪者產生情感,甚至反過來幫助犯罪者的一種情結。這個情感造成被害人對加害人產生好感、依賴心、甚至協助加害人。)
救市論者,鼓吹救市的另一個冠冕堂皇的理由是金融安全,認為房價跌幅超過30%就會出現金融危機,按照這種荒唐的邏輯,房價幾乎是只能漲不能跌的。而實際上,這種說法忽略了幾個因素:第一,並不是所有買房的人都貸款。據不完全統計,從2007年開始,上海市選擇一次性付款買房的人占比約40%—50%,而進入2008年以後,由於貸款利率提高,一次性付款買房的人已經占到60%以上。第二,並不是所有的人都是在房價最高位時買的房子。第三,並不是所有的人都是在最近一年內買的房子,而絕大部分是前幾年買的。第四,按揭貸款者有30%的首付款。第五,央行2008年一季度貨幣政策報告公布的數據顯示,到 2008年3月底,全國商業銀行本外幣貸款餘額為29.4萬億元,商業性房地產貸款餘額5.01萬億元,其中房地產開發貸款餘額1.8萬億元,占整個國內銀行體系貸款總額的6%左右;個人住房按揭貸款餘額為3.13萬億元,占整個國內銀行體系貸款總額的11%左右。兩者合計,也僅占整個國內銀行體系貸款總額的17%,即使不良貸款比例上升,也遠不至於威脅金融安全。
在中國房價連續十年上漲沒有像樣調整的情況下,人為的救市只會使我國房地產市場錯過一次難得的調整機會,導致房價中的泡沫越積越多,埋下更可怕的隱患。因此,堅決反對政府拯救樓市,房價需要一次像樣的深度的調整,房價調整,有利於緩解通脹壓力,可讓更多人買得起房,可以使我們這個以住房為終極理念的民族得以部分解脫。中央政府應該堅持一個底線:如果開發商不降低房價,如果地方政府不降低地價,永遠不要救市!當然,解決住房問題不能完全指望民眾買房,政府應加大投入,積極建設保障性住房,切切實實地維護和捍衛民眾的居住權,而不是一門心思從住房中牟取私利。