提問：
我所在的城市，樓盤的入住率非常之低，這難道不能說明供大於求嗎?供大於求而價格堅挺，難道經濟學規律無效?
回復;
要問房價跌否，問別人沒用，問說了算的那個人才有用。你問房價跌不跌，房地產商肯定說，不跌。買了房的人也說不跌。沒房的說必跌。他們說了都沒有用，你猜誰說了算?
這也是中國和日本不同之處，根本沒有可比性。
在大朝，房價是用來做什麼的首先你要搞清楚。中國這一代人還很年輕，如何讓他們為國家貢獻青春呢?(想像，如果你有一頭驢，如何它很懶不拉磨怎麼辦)
最好的方法必須滿足以下條件：第一讓他們爭先恐後，第二自願操勞夜以繼日，第三，等他積攢了半輩子勞動成果之後，你用一張紙，輕易就能把它換走。
這張紙叫房屋所有權狀，國家把你腦袋一拍，輕易就用幾塊磚頭，騙走了你畢生的積蓄。等你完成了為社會'主'義奉獻青春的最終使命你就可以該去哪去哪了。
值得一提的是，對付這一代人，智囊團想到的是房屋所有權狀這個方法。對於上一代，是上山下鄉。再上一代，是為革命拋頭顱灑熱血?請逐一對應上面的三個條件，看是否符合要求。
這個智囊團很聰明，中國的城二代少，農二代多，用"當城裡人"這個胡蘿蔔，可以把成千上萬的農二代的畢生心血用那張紙換走，最多再給他幾塊磚頭。國家能不富?
問題的關鍵在於：一個國家是要一直存在的，就必須一代一代人接力奉獻，一代都不能少，而國人總想自己這一代人苦苦就算了，下一代就不用當拉磨驢了，可能嗎?你不為社會'主義拉磨，誰來拉?睡醒了嗎?
於是，如果說按照現行房地產市場下去，下一代人可以吃喝不愁，出租房子度日，也就是即將不再苦逼地奉獻青春，這自然不行。怎麼辦?
答案：攤薄房產紅利。
不用噴，每個國家都是這麼做的，不論資社。先許諾給你一個回報，看上去絕對合算的，然後你為之奉獻一輩子後，發現到手時收益被攤薄。比如日本是養老金龐氏騙局，逐一對應上述特徵。如果日本對養老金不違約，現在就是一個歐債危機的希臘，不把曾經辛勞現在領金的負擔甩掉，就是大家一起玩完，最終還得違約。邏輯就是這個規則，如果國家不剝靴你，那麼誰來養活國家，國家玩完了你就成希臘了。
那麼國家如何攤薄你的房產紅利，從而使房二代繼續拉磨呢?首先就不能讓房價持續漲，其次要攤薄房子代表的一切利得，比如將學區房的那個學校搬走，或者另開分校棄殼而跑。
國家會在什麼時候選擇房價下跌，肯定不是現在。但是它跌之前一定不許你出手這你放心，比如20%交易稅如何?
留坑充電去。
電滿續寫。
那麼房價拐點具體在哪裡呢?
如趨勢持續，房價能綁架的勞動力都已綁架，並透支未來勞動成果(房貸)，那麼剩下的資源就還有兩類，一類怎麼努力也買不起房的，一類是房二代。
對於第一類，其議價能力其實遠高於房奴，國家有意爭取，唯有降價(如限價房，實質是打破供需平衡，會打壓房價)並將房產紅利從議價能力低的已綁架房奴手中轉移向此群體，如醫療教育。
對於第二類房二代，其實是政策重點。如果房價持續上漲，而允許買賣，則房二代坐收房租就等同於退出了勞動力市場。如果賣房，就相當於用那張紙，把國家從他們上一代手中換走的勞動果實又給換回來了。這是國家決不可能允許的。大面積勞動力退出市場，國家會分秒破產。
為此，一旦房價可剝靴的人群小於因房價而受益的人群時(房二代多於無房且買得起房的農二代)，國家不得不痛下決心，發出政策製造拐點，防止破產。
外部數據信號，是房產景氣催生的經濟增速放緩，地方財政中土地收入占比下降等。
說到日本的養老金龐氏騙局，其實樓市本身完全是龐氏騙局，價格和價值背離之後，完全是靠後面買房人用比前輩高若干倍的價格不斷砸錢，托起市場，而價格推高之後，一旦購買力都釋放完了，只剩下買不起的那些人群了，沒有繼續砸錢的了，龐氏騙局就崩盤了。這時如果百姓爭相拋售，智囊團會怎樣呢?第一隻許跌不許拋，比如交易稅。第二降價，求著原本買不起的那些人來入市托底。第三，求是求不來的，還得靠老本行，忽悠。謂之，軟著陸。實質，拉人托底，金蟬脫殼。
舉個不切題的例子，80年代前，買輛自行車會很風光，那時節衣縮食買了的人都希望世界永遠停留在那一刻，把車日租給別人家，很快就把買車錢賺回了。而賣車的車行也說，有車一族好娶媳婦，買了合算。後來，自行車價從等於三月工資，跌到一月，跌到...等你想賣的時候，發現只有廢品回收站肯收了。
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有人問手上剛好有個首付現在怎麼辦?
眼下的情況和前輩們有所不同，善用你後入市的優勢。
眾所周知船大難掉頭，地方從土地財政中抽身尚有時日，會托底房價一段時間。儘管這個代價是相當大的。
由於內在價值，市場一經震盪，最先出局的是三四線，最為堅挺是北上廣，這是長期不會變的。
--然而注意這一點，北上廣的內城區拆遷代價很大，市中心新建住宅的可能性漸小，如果你在市區買房，很大可能是二手房。市區二手房的收入並沒有流入土地財政，這意味著：在住宅市場上，二手房主已經和地方土地財政的利益背道而馳了，政府只有開發一系列低於成交價的限價房，來與二手房主競爭既得利益，這部分收入才實質歸於地方。而你猜一切圍繞著房產紅利的政策制定權在誰的手中，戶籍、交通線、學校醫院這些資源，未來會朝向政府主導的限價房傾斜，還是會朝二手房主團體傾斜?然而，真正的房產紅利紅包是不會現在放出的，而是在房產市場景氣指數不斷下行，民眾購買意願很低時，就會放出戶籍等利多的震撼彈。相當於賣不出去時，才能想到買一送一。(參考美國金融危機後房產的國籍紅包與危機前對比)房產紅利是此消彼長的，當政策利多一個人群時，就會擠壓到另一個人群。而被房貸綁架的人群是最沒有議價權的。
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前面回答的確沒有覆蓋手上有首付但不是剛需這種情況。
如果買房投資的話，涉及時間跨度比較長，要看懂政策/府在市場中扮演的長期角色：這一點各國各有不同，我國路線是壟斷生活必需品市場(如房子的基礎：土地)，從居民手中集中資源後(如拆遷)再高價賣還給居民。由於對必需品缺少議價權和彈性，市場價可以抬得很高，直至價格逼近勞動力終身勞動成果。由此，在政策風格不變的前提下，當政府開始回收某種資源時投資者就要先知先覺，如03年起的房產牛市，是在密集的拆遷和改造計劃中異常高的財政支出比例上露出雛形的。當必需品與勞動所得完成了交換使命，大部分又回到了居民手中時(人手一房)，利益不再，政策無需繼續支持，牛市就完美落幕。要把握好這個投資節奏。
有三點，一是政府往往不會選擇國際聯動的資源如黃金石油糧食等，因為無實力壟斷，絕不敢貿然注資抬牛市。二是在政府抬一種必需品時，必然會有意識打壓其他必需品價格，這個道理想一下。如房產牛市時糧食不會給空間，一定要躲避炒作雷區。三是牛市結束時，該投資品是否被允許拋出，比如未來政策出於自身利益考慮，會不會收取較大比例交易稅。不許賣出，意味著後入市個體將為前期所有的漲幅買單，這是比較不愉快的。
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更新一下關於日本的問題。東京與北上廣房價做對比，是很危險的誤區，尤其當涉及投資。東京房價的基礎建立在一個有鮮明政策特色的高昂交通稅費之上(具體到分類話題"日本交通"找)，剔除這一因素後看到的真實城郊房價差會讓人感嘆。不論日本政府出於節能環保抑或其他動機，這一政策的最終結果是在公共運輸領域給政府自己出了一道大難題，結合北上廣目前公共運輸水平而言，我政府對這道題是深惡痛疾的。而公共運輸多靠政府補貼，占不到什麼實際便宜，這等損己利人的蠢事我朝政府絕不會做。
相反的，開發新區、衛星城，延伸交通線進行覆蓋，以較低的拿地成本得到巨大賣房收益並實實在在落進地方財政手裡，與炒高城區房價白便宜二手房東，以及市區拆遷複雜的利益糾葛相比，前者才是地方的真實利益所在。攤大餅，攤薄的是市區的利益，但對於政府，對繁華區進行遷移和更新換代，有好處沒壞處。