北上廣深四座一線城市放鬆「認房不認貸」，無疑給陰沉的樓市注入了一劑強心針。但這波回暖行情能持續多久，多大程度上能挽救暴雷邊緣的開發商們，仍然是個未知數。
新政落地後，一位北京朝陽區改善盤項目操盤手向騰訊新聞《潛望》作者坦承，原本去年底清盤，但目前仍有近百套房源滯銷，現在仍處於買方市場，所以策略就是趁勢快速出清，回籠資金，流速快或許還有利潤可言，而不是趁機漲價。
在外部融資發債依舊困難的情況下，依靠賣房銷售自身造血，幾乎成為房企們唯一能夠依仗的資金來源。
二三月短暫經歷小陽春行情後，樓市銷量一降再降。克而瑞地產數據統計，2023年8月，TOP100房企銷售操盤金額3430.1億元，環比降低1.3%、同比降低33.9%。累計業績來看，前8月銷售操盤金額37524.7億元，同比降低8.5%。
銷售市場持續低迷，這是導致上半年房企盈利大幅下滑，甚至扭盈為虧的核心原因。
樂居財經統計稱，170家上市房企中，僅有90家實現盈利，其中30家不足1億元；上半年淨虧損合計達到1022.67億元，平均每家虧損6億元。值得注意的是，這還沒算上藍光、泰禾、陽光城、新力等一眾退市房企。
用萬科董事會主席郁亮的話來解讀，「現在市場顯然是跌破頭了，所有從業人員看不清未來」。伴隨著力度空前的救市政策，在交出史上最差的半年報後，開發商們這次能觸底反彈嗎？
降價也難賣房，開發商開始保資產價值，開發商賣房有多難？
從「千億房企」規模這一數據來看，前8月，全口徑銷售額超過千億的房企僅有12家，過500億的有19家。按照這樣慘澹的水平，2023年千億房企陣營將減少到16-17家，過去兩年則分別為20家、43家。
這其中，頭部20強房企名單中，有多達13家央國企背景的開發商，包括保利、中海、華潤、萬科、綠城等，但僅有7家民企，為龍湖、濱江、新城、美的，以及暴雷的碧桂園、融創和旭輝。從銷售額來看，TOP20門檻也已經降低8.6%至446.6億元。
為了賣房，開發商使出了渾身解數，主要手段無疑就是降價，但現在降價也不好使了。
以「三四線之王」碧桂園為例，上半年銷售均價同比下降9%，至7163元/平方米，但權益銷售額同比下滑三成，僅為1287.6億元。淨虧損高達489.32億元，排到了上市房企首位，去年同期則為淨利潤6.12億元。
與此同時，更多開發商銷售均價則保持平穩，甚至有小幅上漲。比如，龍湖上半年均價從16413元上漲至16987元，華潤更是從20620元漲至24285元/平方米，甚至連暴雷的融創，銷售均價也從13240元小幅漲至13590元。
一旦項目大幅降價，就意味著存貨資產減值，這也是導致開發商營收和毛利率下降的重要原因。
「整個市場不是以降價趨勢為主導，而是穩價守價，存量資產減值的壓力沒有那麼大。」美的置業董事局主席郝恆樂在業績會上認為，即便是債務違約房企，現在策略也是通過守價格來保住資產價值。
對於銷售策略，龍湖執行董事張旭忠則表示，對於老的庫存項目，尤其是成屋，要堅決去化換成現金流，在價格方面，則堅持一城一策、一盤一策，不會隨意拍賣，堅持量價平衡。
大幅收縮投資戰線，買地集中一二線
銷售不利，經營現金流難以補血，在買地這件事，開發商更為謹慎，有限的資金集中投入到一二線核心城市的重點板塊，三四線土地則無人問津。
克而瑞數據統計，前8月，百強房企拿地金額同比下降13%。這其中，TOP10房企新增貨值高達65%，11-20強房企占比達16%，這意味著，超過八成新增貨值集中於20強房企，行業集中度仍繼續走高。
近五成的百強房企今年尚未拿地，與之對比，頭部的央國企，如華潤、保利、綠城單月拿地即超過百億規模。
萬科首席營運長劉肖的觀點頗有代表性。他在業績會上表示，過去兩年，行業規模與公司銷售額下降，經營安全比增長更重要，我們主動下調了投資強度，「在行業增長期，萬科的投資強度（投資額/銷售額）往往高達40%至50%，2022年則下降至22%，2023年前8月略微提升至28%至29%」。
財報顯示，2023年前8月，萬科新增項目32個，均位於一二線城市，預計新項目扣稅前的毛利率在20%以上。
從投資地圖來看，房企們的共識從未如此一致過。
一位國企開發商投拓人士此前對騰訊新聞《潛望》作者透露，2020年時，淨利潤6%、內部收益率（IRR）20%，總部即批准拿地，眼下，這兩項指標分別被提高到10%和30%。
按照如此高標準，他所在的房企大幅收縮了投資戰線——除了北上廣深四個一線城市外，還包括杭州、蘇州、成都、廈門、合肥、南京、西安這些二線城市，以及東莞、寧波等極少數三線城市。
對此，易居CEO丁祖昱撰文指出，房企投資拿地邏輯趨同，核心城市土地拍賣競爭愈加激烈，搖號中籤率不斷走低，房企不得不廣泛參與土拍，進一步推高了搖號難度。
以拿地金額TOP10房企來看，華潤、招商、越秀、中海等房企拿地，全部集中於核心一二線城市，一二線拿地金額占前8月拿地金額比例超過90%。除保利、建發外，其他10強房企拿地城市均分布在10個左右。
即便是核心城市，土地溢價率也有走低趨勢。光大證券統計稱，截止到8月21日，22城一批次土拍的平均成交溢價率為6.3%，二批次則下滑至5.7%。杭州、合肥、南京等6城已完成四批次土拍，其中三、四批次溢價率分別為5.9%、5.3%。
克而瑞地產判斷稱，隨著第二輪預供地截止時點的臨近，以及年末傳統供地高峰的來臨，預計四季度土地流拍率仍將持續高位。
暴雷潮延續，民企仍在等待黎明
2023年上半年，房企暴雷潮仍在蔓延，從最初的恆大、融創等一眾民企，開始升級到碧桂園這類頭部房企，以及綠地、遠洋等國企背景開發商。
克而瑞地產統計，前7月，新增7家出現實質性債務違約的房企，2021年至今，TOP200房企中，合計有38家房企暴雷。
為數不多暫處財務安全線的規模型民營房企，僅剩龍湖、濱江、新城、美的、新希望等。
平安證券選擇了頭部前15家房企測算稱，剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比，其整體較去年末分別優化了1.3個、4.3個、24.9個百分點，分別為63.7%、47.8%、223%，均處於「三條紅線」綠檔指標。
即便如此，分化也在。這其中，民營房企的現金短債比則下降12.4個百分點，繼續延續弱化趨勢。
由於上述樣本僅局限於「優等生」，更多中小規模房企顯然難以匹敵，行業整體債務風險依舊未能出清。據不完全統計，截至上半年，融創、世茂、金科、中南、建業等超過50家房企，淨負債率超過100%。
中南建設總經理陳昱含在業績會上判斷，包括中南在內，目前民營房企縮表還遠未結束，行業風險也未解除，土地投資依然在低位，消費者對交付以及對房企的走勢都缺乏信心，因此市場需求依然處於歷史低位。「公司目前經營仍然如履薄冰，在盡最大努力等待黎明。」
上述研報略顯謹慎地寫道：「若在寬鬆政策出台期間，多家房企出現債務違約，將對市場信心產生更大的衝擊，房企自救意願低落、消費者觀望情緒加劇、金融機構擠兌債務等，房地產業良性循環實現難度加大。」