01
上半年只賣四塊宅地
前兩天寫的《難辦！賣地，搞不到錢了》一文中，我介紹了當下全國賣地現狀，賣地收入持續跳水。
2021年全國賣地收入8.7萬億，2022年降至66854億元，2023年只有57996億元，相較於高點時期，下跌了33.38%。
進入2024年，趨勢並沒有改變。財政部6月24日公布的數據顯示：
2024年前5個月，全國賣地收入1.28萬億元，同比下降14%。
2024年即將過半，5個月賣地收入只有1.28萬億，月均賣地收入只有2560億元。以14%的跌幅估算，今年全年賣地收入可能跌破5萬億。
如果按照月均賣地收入預測，今年全年賣地收入可能跌至3萬億出頭。
製圖：城市財經；數據：財政部
細化到地方，個別城市的數據，真的不忍看，連一線城市都未能倖免。
財新網最新的一篇關於廣州賣地的文章，著實讓人嚇了一跳。
在這篇報導中，財新網披露：
6月25日，廣州舉行了今年上半年最後一次土拍。從上半年的成果來看，上半年廣州只賣出了4塊地，攬金64.77億元。
根據公開資料顯示，今年上半年廣州推出了12宗涉及住宅的用地，成交了4宗，分別是被華潤聯合體、越秀地產、花都城投、保利發展拿下，要麼是央企，要麼是國企，要麼是城投，其餘8宗要麼流拍，要麼終止出讓。
廣州市規劃和自然資源局於1月9日發布《2024年廣州經營性用地供地藍皮書》，收錄了擬出讓的96宗涉宅土地。短短一個月後，這份文件更新，計劃出讓的涉宅土地數量增加至103宗。該局3月底對外發布的《2024年建設用地供應計劃宗地表》則顯示，2024年廣州全市計劃供應涉宅用地共93宗。
供地數量三份文件，三個數據，但整體都在90宗以上。
也即全年計劃供應90宗涉及住宅用地，但上半年僅成交了4宗。
這是個什麼概念？肉眼可見的速度下滑。
2021年成交了78宗宅地，成交金額1779億元。2022年成交47宗，收入1221億元。2023年成交43宗，賣地收入1183億元。
可供對比的2023上半年，廣州宅地成交了16宗，攬金431.2億元。
果然，沒有對比就沒有傷害。
製圖：城市財經；數據：財新網
02
廣州的庫存太大了
12宗地，成交4宗，流拍率（含終止出讓）高達67%，這背後的核心邏輯並不複雜。
第一，當下房企的首要任務是保命。
在房企出清仍在持續的當下，房企的首要任務是保命，只有穩定了局面，才能穿越周期，才能談以後的日子。
否則，何談未來。
所以，目前房企的整體表現是，收縮拿地戰略。最直接的證據，就是國家統計局發布的房地產投資數據。
國家統計局披露：
1-5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。
來源：國家統計局
房地產投資自2022年4月份轉負以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。
這意味著，房地產市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。
最關鍵的是，5月份，房地產投資與住宅投資，跌幅雙雙登上了兩位數，跌幅均超過10%。
說明，房企的拿地戰略收縮速度，在加快。
第二，去庫存是當務之急，而非增庫存。
拋開保命不說，當下的房企，首要任務是去庫存，加速回款，償還債務，而不是在當下行情持續冷卻的環境中，去冒險拿地。
當下的廣州市場，庫存量有多大？
克而瑞披露的數據顯示，5月末廣州狹義商品房庫存量1207萬平方米，去化周期21.2個月。
中原數據，5月份廣州全市的新房去化周期為23.2個月。
從各區來看，除了海珠、黃埔外，其餘各區的庫存量均在18個月以上。而且黃埔雖說去化周期不長，但庫存量也達到了99萬㎡。
兩家機構雖然數據不一，但相差並不大。
按照這一數據對應，廣州正好是自然資源部所要求的「減少工地」的範疇。
今年4月份，在去庫存的路上，自然資源部發布了《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》進行支持：
消化周期在36個月以上的城市，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
在文件下發之後，廣州發布公告，下架第一批住宅用地出讓清單中的14宗地塊。
這也是廣州上半年地塊成交跳水的重要原因之一。
第三，銷量起不來。
廣州過去三年來，一線城市救市當中表現最積極的一個。
之前我寫過一篇文章《坐實！廣州樓市，淪為二線了》，當中強調過，廣州過去兩年的救市措施，不但在一線城市中表現最積極，而且不斷向二線城市看齊。
去年，在二線城市紛紛取消非核心區限購乃至核心區限購時，廣州率先取消了非核心區的限購，而京滬深巋然不動。
今年，在中央要求降首付、降利率的背景下，廣州又向二線看齊，直接將首套房首付降低至15%，二套房首付降低至25%，並取消了利率下限。
就目前來看，廣州是北上廣深四個城市中，限購力度最弱的城市。京滬深仍然全域限購。
北京沒有放鬆任何一個區域的限購，社保年限要求依舊是5年。
深圳在5月6日調整之後，依舊沒有完全放開限購，只是將非核心區的社保降至1年，核心區福田、南山、羅湖以及寶安的新安、西鄉兩個街道的社保降至3年。
上海的限購劃分了三個層級，最核心區社保要求三年，外圍區社保兩年，奉賢與臨港新片區社保1年。
從首付角度看，廣州最低。
上海首套房首付降至20%，二套房核心區首付降至35%，外圍區降至30%。
深圳看齊上海，首套房20%，二套房30%。
北京在6月26日跟進滬深，首套房無論商貸還是公積金，首付20%。二套房五環內35%，五環外30%。
從利率角度看，廣州仍是最低。
然而，尷尬的是，即便廣州在一線城市中救市最積極，房價依舊領跌一線。
國家統計局最新公布的數據顯示，5月份70個大中城市，二手房價格無論環比還是同比，無一城上漲。
其中6個城市跌幅超過10%，也即兩位數下跌，分別是徐州、廈門、廣州、武漢、南京、溫州。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
6個城市中，廣州是唯一的一線城市。也就是說，在一線城市中，廣州處於領跌位置。
從機構披露的數據來看，廣州房價整體已經回到了2017年。
03
產業是廣州的痛點
當下賣地收入跳水的城市比比皆是。但廣州的賣地收入跳水為何這麼厲害，房價又為何領跌一線？
對於一個城市來說，所有問題的根源都是經濟問題，而所有經濟問題的本質都是產業問題。
相比於京滬深，產業不夠紮實，是廣州需要直面的痛點。
北京、上海、深圳、廣州在經濟驅動方面有著本質的區別。
北京則主要依靠服務業，工業並非北京的強項。
上海、深圳依靠工業與科技金融服務業。但側重點不同，上海更側重金融服務業，深圳更側重工業。廣州依靠消費和工業。
工業是廣州經濟的主要驅動力之一，但這一驅動力相比於深圳，弱了很多。
在工業實力上，深圳依然是工業增加值和工業總產值的雙料冠軍。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
廣州工業增加值位居全國第5，排名非常不錯，但與深圳、上海、蘇州三座工業強城相比，差距還是有點大，同時也低於重慶。
如果以千億產業來看，廣州的差距會更加明顯。
以2021年的數據來看，廣州擁有5個千億產業，在數量只比深圳少一個，但千億產業的合計總產值卻相差非常大。
千億產業總產值位居第一的是蘇州，11個千億產業總產值合計34547億元。其次是深圳，6個千億產業，總產值33805億元。
廣州擁有5個千億產業，其中汽車產業總產值位居第一，是廣州的當家產業。2022年，該產業總產值6470.48億元，其次是電子產品製造業，產值3389.43億元；其次是石油化工製造業，產值2087.21億元。
來源：廣州市統計局
產業紮實與否，在出口順境中表現不明顯，在逆境中則會立馬顯現。
所以，我們可以看到，今年前五個月，深圳的出口在狂飆突進，而產業不夠紮實、產品科技含量不夠足的廣州以及佛山、東莞，出口在下跌。
製圖：城市財經；數據：深圳海關、廣州海關、黃埔海關
出口拖累了工業增速。廣州統計局數據顯示，一季度第二產業增加值增速僅有2.3%，規模以上工業增加值增速僅為0.1%。
前四個月，有所提升，全市規模以上工業增加值同比增長1.6%，但重工業增加值下降了0.2%。
來源：廣州統計局
最終反饋在經濟上，便是一季度廣州GDP增速只有3.6%，在26個萬億GDP城市中位居倒數第三。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
正因為經濟增速疲軟，所以廣州救市最積極。
目的就是盡一切可能讓房地產對經濟的影響，降到最低。