提要：在判斷中國房價的趨勢上，沒有誰比謝國忠「輸」的如此全面。但是，新浪樂居認為，謝國忠推導出「房價危險」的思維過程遠遠比他的結論更為重要。值此「新國五條」大鬧地產界之時，3月下旬，新浪樂居專訪了謝國忠，傾聽這位「唱空者」的全部心聲。
謝國忠23歲赴美國，30歲獲麻省理工學院經濟學博士，隨後分別在世界銀行、新加坡Macquarie Bank以及摩根史坦利工作。
新浪樂居深度報導記者余舒虹/文
在判斷中國房價的趨勢上，沒有誰比謝國忠「輸」的如此全面。他唯一短暫勝出的機會是2008年大陸地產業的那一輪量價暴跌，但是隨後「四萬億經濟刺激計劃」拯救了他的辯論對手。如今，謝國忠最知名的辯論對手——任志強已經成為了微博年代的新寵，坐擁1380萬粉絲，公眾形象從「全民公敵」變為「可愛任大叔」，而他卻失去了聽眾，不再有機會為自己的觀點辯護。樂居一線報導匯總》》
「因為你，我失去了20%的收益」，謝國忠的一位上海同學也忍不住向他抱怨。2004年，讀過謝國忠的研究報告《上海房地產是一個泡沫》後，他再也沒有倒買過房子，而其後上海的房價非但沒跌，還一直向上躥。
這樣的故事也許還有很多。但是，謝國忠不會輕易封口閉言。在接受新浪樂居記者的專訪時，謝國忠一如既往堅持他的「唱空」論調。同時，他澄清自己並未說過「泡沫已經開始破裂」這樣的話，他預測的都是樓市的轉折點。他坦言，由於中國經濟的特殊性，房地產的破滅將是一個長期的過程。
在很大程度上，謝國忠與任志強有很大的相似性：他們都直言體制與中國經濟中的弊病，也都曾是媒體「斷章取義、選擇性報導」的「受害者」。不同在於，任持續發聲，從手寫博客萬言書，到頻繁占據大大小小的地產論壇，從而令自己的地產思維與邏輯觀更為人熟知。謝國忠無此待遇，當他講述了30分鐘後，最後也許只有短短的一個結論、斷語被發表在報紙上。
這並不公平。新浪樂居認為，謝國忠推導出「房價危險」的思維過程遠遠比他的結論更為重要。值此「新國五條」大鬧地產界之時，3月下旬，新浪樂居專訪了謝國忠，傾聽這位「唱空者」的全部心聲。
謝國忠23歲赴美國，30歲獲麻省理工學院經濟學博士，隨後分別在世界銀行、新加坡Macquarie Bank以及摩根史坦利工作。東西方兩種體制的差別，以及對於亞洲經濟的了解和研究，為其形成獨特的中國「房地產觀」提供了參照系。
在採訪中，有著「烏鴉先生」之稱的謝國忠言語細碎、語速飛快，快速的思維和善辯的個性使他經常來不及聽完完整的問題就開始匆忙解釋。而他句句不忘針砭中國的體制，直言企業家的急功近利和人民的盲從。他認為，房地產是沒有生產力的資本，如果資本都向房地產轉移，對中國實體經濟是不好的。中國經濟要發展，政府的功能要向服務型轉變，企業要去做更有價值的事，而人民應該從「暴富夢」當中醒過來。
新浪樂居：一直以來您看空中國的房地產市場，也屢次預言房地產泡沫將破裂。在得出這些分析和結論背後，您的方法論是什麼？
謝國忠：
房地產最核心的拐點是貨幣的供應量和供求關係。我認為中國的樓市高點已經過了，是因為中國出口高增長和貨幣高增長的時期已經過去。加入WTO之後，中國的出口暴漲，在國際貿易中占有比例大幅度上升，這為中國貨幣供應量的暴漲提供了條件。但那是一次性的，中國以後貨幣增加能有10%就已經不錯了。如果政府屈從於外界壓力，以保護增長的名義，通過大規模增發貨幣來復活房地產泡沫，會引發通脹，經濟動盪，實際上人民幣已經開始貶值了。
預測一個泡沫在什麼時間破裂是非常困難的，中國房價的破滅也將是一個長期的過程。只有在
我並沒有說過「泡沫已經開始破裂」這樣的話，我說的是「拐點」。2011年時我說2012年是個轉折點，2012年會有一個反彈。這個反彈每年都會有，但趨勢是朝下走的。1995年，當美元見底的時候，泰國曼谷的房地產泡沫開始破裂，下跌的房價使外國投機熱錢撤離。我覺得上海和10年前的曼谷很類似。
中國和日本、泰國等亞洲國家一樣，走的都是以出口帶動經濟發展的模式。如果出口發展到一定的水平，貨幣是有一定的升值壓力的。而阻止貨幣升值就會引起內部的通貨膨脹，造成「外部升值、內部貶值」的現象。在這種情況下錢會大量湧入房地產市場，這是房地產泡沫產生的很重要的一個大背景。
1995年，泰國的房地產泡沫開始破裂;日本的房地產泡沫從80年代持續到1991年，最終也爆了。如果說中國的房地產泡沫會破裂，這也是不無道理的，對嗎?因為泡沫都是不可持續的。
新浪樂居：您參考亞洲其他國家的發展模式來解讀中國房地產。那麼您認為與泰國、日本相比，中國的特殊性在哪裡？
謝國忠：
中國的特殊性在於除了市場的力量之外，還有政府這隻「有形的手」存在。中央政府已經出台了新一輪的房地產調控措施，調高按揭貸款的門檻，增加交易稅。這一幕似曾相識。過去，中央政府多次推出過房地產調控措施，但每次市場稍受影響，政策就鬆了。根本的原因是地方政府，還有他們上頭的中央政府，都靠著房地產獲得財政收入。如今，市場已不相信政府會切斷它們的財源。
中共政府有個抓緊時機的心態。剛出台的二手房徵收
這種有目的的操控是在日本、韓國、台灣等地是沒有的，這跟中國的體制有關。其他國家是要控制泡沫，泡沫要起來是市場現象，是羊群效應。中國的情況比國外複雜得多，政府是想要把泡沫控制在他想要的水平，但這是不可能。
另外，中國的銀行體系也是國有的。按市場規律來講，如果銀行利息大幅度上升，會引發雪崩效應。去年大部分開發商都資不抵債，但由於銀行系統的存在，他們「借新錢還老錢」，所以在市場範圍內沒有引起大範圍的崩盤。其實中國很多的億萬富翁都是一邊聲稱很有錢，一邊又在借錢，這是一樣的道理。
因此，在中國的體制下，房地產一定是慢慢下滑的，下滑到一定程度又回暖一下，通過時間來消化，這種可能性比較大。這和日本有點類似，但日本經濟發展到一定程度就減少了投資，貨幣供應量比較寬鬆，利息比較低。中國現在的貨幣供應量已經朝10%在走，在這種情況下搞泡沫是不可能的，何況中國的供應量這麼大。
新浪樂居：大多數人認為您在看待房地產時顯得比較悲觀，但您自己曾說過對中國經濟的態度是理性而且樂觀的。問題在於，房地產是中國經濟的支柱性產業，為什麼對二者會有不同的評價？
謝國忠：
不一定房地產好了，中國經濟就會好。因為房地產是沒有生產力的資本。資本都朝房地產轉移的話，對中國的實體經濟是不好的。中國人現在是看到哪裡要花錢，大家都想去炒一把，但花錢是不會產生生產力的。
這五年來中國經濟走了歪路，大搞泡沫之後很多企業都心不在焉，想通過「炒一把」去取得名利。中國很多優秀的企業基本都是90年代起來的。像美國這樣慢發展的國家近幾年也湧現出了那麼多好的企業，中國為什麼沒有?一個國家如果沒有好的企業去做更有價值的事，經濟是跟不上的。
所謂「中國夢」其實就是中國人的「暴富夢」。股市的泡沫、樓市的泡沫都是為這種心態提供一個出路：你也可能暴富的，你住的房子也可能會漲十倍的。你到國外的賭場去看，基本都是中國人多。中國人願意把概率看成是機會。
這二十年來中國講的是小康社會，天天講的是錢的事。後來有些人因為投機突然暴富，出現了不平等。中國的財富和權力聯繫過於緊密，造成了社會不穩定的情況。
中國如果走向這一步，十年內收入翻一番是很容易的事情。
我看好中國經濟，因為中國的潛力其實很大。中國人均GDP才6000美元，台灣、香港地區上萬美金，已開發國家近5萬，中國要提高到1.5萬，就有250%上升的空間。中國的問題不是潛力問題，而是體制問題。從1992年到現在，中國的股市按道理來講應該漲了至少20倍，為什麼中國的老百姓不賺錢?中國經濟發展那麼快，老百姓究竟得到了多少實惠?工資漲的同時，物價、房價漲得更厲害，所以實際的生活品質上升的不是很多。如果經濟要朝好的方向走，政府功能要轉變，轉成以服務為主，資本分配以後是公司和資本市場結合，市場行為決定。
新浪樂居：在你的價值觀里，為什麼如果房地產泡沫破裂，對中國會是好消息？
謝國忠：
房地產泡沫破裂對中國來說是好事。中國的政策一直以來都是保增長，因為增長不好的話會有失業問題，社會就不穩定。但其實，經濟發展放緩、通貨膨脹率低時社會是最穩定的。而現在勞動力短缺、通脹問題這麼嚴重。
經濟放緩阻止了經濟中腫瘤的生長，給中國更多時間來解決結構性問題。
房地產泡沫的破裂，會明顯提升經濟效率，通過限制地方政府最大的資金來源，浪費型的項目將會終止。由此將會導致增長放緩和經濟效率提高，為未來的高質量增長奠定基礎。短期內的經濟放緩減少了泡沫造成的浪費，對效率和社會穩定都是一件好事。全球經濟停滯是結構性的。
新浪樂居：過去媒體報導，大多認為您
謝國忠：
悲觀或樂觀只是一種心態。中國人在文化上把心態看得比較重。從政府到各行各業，再到老百姓，都喜歡研究人的心態，似乎順應了人的願望就可以獲得市場的尊重。但其實，現象背後的本質才是真理。
對和錯是一回事，上和下是另外一回事。如果是上升我會說上升，如果是下滑我會說下滑，這只是一種判斷，是不帶任何感情色彩的。投資者最重要的就是理性看待問題，如果老是從自我感情出發去做一些判斷是會犯大錯誤的。
我的觀點都是有記錄的，比如我去演講兩個小時，整個過程都有錄影，文章在哪裡發表也有記錄，在網絡上都能找到。
說是選擇性報導，我覺得沒什麼好在意的。我們國家那麼大，那麼多人喜歡說話，你要去控制每個人說什麼是不可能的。大家認為我說的有價值就可以聽，覺得沒道理就不要聽，我也接受不同的批評和觀點。
新浪樂居：現在人們提起您，用得最多的頭銜是「獨立經濟學家」？「獨立」二字，您怎麼理解？您認為您現在「獨立」嗎？
謝國忠：
在國外是沒有「獨立」一說的。在中國，所謂的「獨立」我的理解是和官方沒關係。在中國政治壓倒一切，這是中國社會一個特別的地方。不光是現在，歷史上就是這樣。西方社會最重要的兩個力量是宗教和軍事，政治是從這兩個力量里分出來的。
在中國，「獨立」意味著你和官方機構沒有關係。中國人認為，如果你為大摩(摩根史坦利)做事，那麼你一定是為他說話的，醫院裡的醫生也一定是為了賺錢。中國人沒有「職業」的概念，只有對「身份」的認識。「職業」決定了你做什麼工作，這是最重要的，然後才是你和什麼機構在一起。打個比方，對於一個醫生來說，「身份」決定了他要以醫院的利益為先，而按醫生的「職業」來說，治病救人才是首要的。
中國人的這種思維方式非常強烈，要讓一個人失去信譽的話，講幾個故事老百姓就信了。但是故事是聽不完的，投資也最好不要聽故事，大的局面要有自己的判斷。
按照這個邏輯，人們首先會考慮，你說這話是為了什麼、有什麼好處、跟誰有關係，而不是這話是對還是錯。
我發表文章或觀點基本不是在官方媒體上，合作的幾個媒體也都是「擦邊球」的產品，政治對它的管制不是很多，相對可以開放一點;另外，我現在的工作主要是為國外的金融機構做一些諮詢，或者為國外的媒體寫文章，好處在於不受控制，政府不喜歡就不讓你進來。中國什麼東西能發什麼東西不能發，都是有控制的。所以對於像我這樣的人來說，政府會主動為我們來把關。
新浪樂居：如果說什麼話都是沒有目的的話，您的動機是什麼？您認為「獨立」等同於「無私」嗎？
謝國忠：
每個人有每個人的理解，我不在乎。但是，全世界的讀書人都是這樣的，至少我身邊接觸到的人都是這樣。如果非要找個動機的話，我想是因為我喜歡自己所做的事，不是無私。
