為什麼在美國買房子很難遇到爛尾？中國預售屋的前世今生：一上紅船誤終身。（《秦鵬直播》提供）
觀眾朋友們大家好，歡迎收看《時事天天聊》。今天是美東時間7月15日，京港台時間7月16日。
今天焦點：為什麼在美國買房子很難遇到爛尾？中國預售屋的前世今生：一上紅船誤終身。
我們今天來聊一聊在美國買預售屋，為什麼很少遇到爛尾樓，會有哪些風險？
這幾天因為集體斷供潮，很多人談到了中國預售房，或叫預售屋的問題，這種制度真的是萬惡之源嗎？未來它將走向何方？
美國買預售屋為何難遇爛尾樓？
在美國買預售屋，人們大部分談論的，不是房子質量不達標或者遲遲沒有交付的問題，而是跟財富相關的一些傳說故事：
一個版本是，有的人因為購買預售屋，損失了數以千計美元的悲慘故事。嗯，你沒聽錯，是幾千美元，後面不是少了一個計量單位萬。
另一個版本是，有的人購買預售屋賺了巨額利潤，發了財。
為什麼在美國會有和在中國大陸完全不同的買房故事呢？這兩個版本的故事哪一種是真的呢？我們今天就來談一談在美國買預售屋的獨特經歷。
很多人可能去過洛杉磯的爾灣、羅蘭崗，或者拉斯維加斯，那裡的房子大多數都是嶄新的。但是，實際上在美國，大部分時候，人們能買到的都是二手房。在曼哈頓你可以看到很多高樓大廈可能已有上百年的歷史，在很多小鎮，房子的歷史可以倒推回1860年代，或者1910年代。因為原地翻新的房子是不能算新房的，房屋質量相當不錯，但是你已經看不出其中的歷史痕跡了。
2021年，美國賣出了690萬套房子，在建的新房子只有165萬套，而當年新房建設實際已經超過了歷史上大多數年份。到2021年，美國1.528億戶家庭中，只有近10%的房子是21世紀的第一個十年建設的。2000年至2009年間，大約建造了1,460萬套房屋。
為什麼很多美國人，不買現成的房子，要去購買一個只在圖紙上看到的樓花呢？一般來說，有這樣一些原因：
第一，可以買到自己喜歡的戶型、樓層、朝向，甚至地板和櫥櫃的顏色。
我有一個朋友就是喜歡住新房子。沒辦法，她說自己只有住新房子才不會聞到一股老房子的味道。新房子的設計，當然普遍更加時尚，施工材料都更加環保，房屋格局更加明亮，窗戶可以很大，採光更好。或者，讓浴缸對著窗口，地熱，紅酒保溫系統。這些都是一般的二手房沒有的。
在美國，買到像中國那樣的新的高層樓房的機會不大（美國叫apartment，公寓），85%的美國人買的是獨立屋（house），國內大致可以叫別墅，或者聯排別墅。你可以根據自己的喜好，自己去買土地邀請建築開發商來幫你建設新房屋，或者在開發商自己購買的土地上去購買。然後，挑選自己喜好的房屋外觀、內部結構、裝修樣式及顏色，搭配嶄新的電器。
在美國大部分的地方土地其實不貴，可能就是5萬～10萬美元，當然有一些特別的地方，比如優美的山水湖景，土地本身要貴一些。然後，你可以自由發揮自己的想像和愛好，去建設自己的房子。如果不是豪宅，建設成本一般只有20萬～40萬美元，即使放到中國，也不是很貴的價格。
這兩個是我看到一個建築商網站上的介紹，房客很高興擁有精美的定製。
第二，只需要支付很低的定金，就可以購買。這也是美國買預售屋和買二手房的最大區別。和中國大陸不一樣，美國買預售屋，簽好合同後只需要交付一定比例的定金，一般是固定的3萬～5萬或是1%的房款，甚至很多著名的建築商，只收500～1,000美元的定金。大多數是房價的0.5%～1%。極個別的地方，才需要繳納10%～20%的房屋售價的定金。
和中國國內不同，定金不是交給開發商或者建築商，而是存在中立的第三方，一般來說，除非買主不能貸到款，決定不買了，否則定金是不退的。這也是我們前面提到的，有的人因為不買了，損失了幾千美元的慘痛經歷。
