利率飆升和遠程辦公的興起，共同為商業房地產投資者創造了一個噩夢般的場景。只要問問喜達屋資本集團(Starwood Capital Group)的聯合創始人、董事長兼執行長巴里·斯特恩利赫特(Barry Sternlicht)就知道了。
喜達屋是一家房地產投資公司，管理著1150億美元的資產。
斯特恩利赫特因在酒店業和房地產業的成功而聞名，多年來參與了許多備受矚目的項目和投資。
作為商界的傑出人物，他對各行業的發展做出了重要貢獻，並繼續成為商業界受人尊敬和有影響力的領袖。
6月28日，在接受彭博財富(Bloomberg Wealth)採訪時，這位億萬富翁對私募股權公司凱雷投資集團(Carlyle Group)聯合創始人大衛·魯賓斯坦(David Rubenstein)表示:「目前房地產市場正經歷一場颶風。」
「我們正處於5級颶風中，在我們得到一些緩解或對美聯儲長期行動的一些了解之前，整個行業都籠罩在烏雲之下。」
圖源：彭博社
以批評美聯儲過去一年大舉升息而聞名的斯特恩利赫特表示，他認為銀行業是央行抑制通脹舉措的受害者。他對颶風會造成多大的破壞有一些想法，不清楚他是不是在開玩笑。
這位業內資深人士表示，利率上升、經濟衰退的前景，以及3月份幾家地區性銀行的歷史性破產，這些因素加在一起，使得商業房地產交易的融資要麼極其昂貴，要麼幾乎不可能。他舉了一個例子，喜達屋向33家銀行尋求一筆小型房產的貸款，但只得到兩家銀行的貸款。
喜達屋是全球最大的住宅和商業地產(CRE)開發商之一，但在過去的一年裡，它一直面臨著壓力，面臨著一些非公募基金投資者的贖回要求，甚至在本月早些時候，它還拖欠了亞特蘭大一棟辦公樓2.125億美元的抵押貸款。
斯特恩利赫特警告說，他的公司並不是唯一面臨這些問題的公司，他指出，辦公大樓業主尤其受到高空置率的影響。據彭博社報導，喜達屋最大的兩家企業房東同行，黑石集團(Blackstone)和布魯克菲爾德資產管理公司(Brookfield Asset Management)，在在家辦公的趨勢下，已經停止支付一些空置率高的辦公室的租金。
斯特恩利赫特認為，這表明未來幾年辦公行業將分化為富人和窮人，而許多窮人可能會破產。
「好的建築將繼續租出去，我猜租金應該相當不錯。而B級和C級的物業可能會變成田地，或者什麼別的。到時候紐約市會有很多漂亮的小型街區公園，因為那些建築物沒有其他用途了。」他說道。
不僅僅是斯特恩利特擔心商業地產和辦公樓的未來。摩根史坦利(Morgan Stanley)警告稱，當前的商業地產市場崩盤對該行業的影響可能比2008年全球金融危機期間更為嚴重。據摩根史坦利稱，房間裡的大象是龐大的CRE貸款到期，2024年總計5000億美元，未來五年總計2.5萬億美元。
凱投宏觀(Capital Economics)認為，商業房地產的噩夢將如此黑暗，以至於辦公大樓價值要到2040年才能恢復。
圖源：Trepp、摩根史坦利
根據MSCI Real Assets的數據，二季度陷入困境的辦公大樓房地產資產數量飆升36%，達到248億美元。預計到2024年底將有1.4萬億美元的商業房地產債務到期，一些商業房地產高管警告稱，隨著借款人被迫在更高的利率下進行再融資，一場「啟示性」的經濟衰退即將到來。
又一場銀行業噩夢?
斯特恩利赫特警告稱，如果商業地產行業繼續崩潰，再加上利率上升，可能引發另一輪地區性銀行倒閉，就像3月份矽谷銀行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank那樣。
正如《財富》(Fortune)雜誌此前報導的那樣，一些專家擔心，地區性銀行和境況不佳的商業房地產行業之間可能會形成「厄運循環」，從而加劇兩者目前的低迷。
如果消費者擔心他們的存款在有商業地產敞口的地區性銀行不安全，他們可能會轉向規模更大、更安全的銀行。這進而可能迫使規模較小的銀行停止發放商業地產貸款，並收回現有貸款，以改善其資產負債表。這將迫使商業房地產借款人在疲軟的市場上出售房產，從而加速當前的低迷。所有這些導致的不穩定可能導致更多的存款從銀行被抽走——更多的銀行倒閉。
在這種惡性循環的情況下:「你可能會看到400或500家銀行倒閉，」斯特恩利赫特警告說。
但當生活給你檸檬時…
現年62歲的斯特恩利赫特在上世紀80年代儲貸危機導致全國數百家銀行倒閉後，憑藉一次高風險的押注，建立了數十億美元的金融帝國。1991年，他創立了喜達屋資本集團，從美國清債信託公司(Resolution Trust Corporation,TRC)手中購買公寓樓。清債信託公司是聯邦政府設立的實體，負責清算儲蓄貸款危機中破產銀行的資產。
僅僅18個月後，公寓價格飆升，斯特恩利特將投資組合賣給了已故億萬富翁薩姆·澤爾(Sam Zell)的股權住宅公司(Equity Residential)，獲得了該公司20%的股份。
現在，斯特恩利特認為，如果有更多的銀行倒閉，可能會出現「第二個RTC」，這意味著他可能會回到31歲時創辦喜達屋，並收購一些出售的不良資產的時光。「他們(倒閉的銀行)將不得不出售，」他說，並稱這是「一個很好的機會」。
