地方政府公布假房價成本目的何在？
作者 陳真誠 / 長沙新思維企業發展策劃公司
正當大家對目前過熱的經濟、過高的房價、過快的增速、國家宏觀調控等問題熱烈討論的今天，正當全球步入加息周期、國內看跌房價之時，卻暴出有些城市房價還在上漲的聽聞。於是，社會公眾紛紛發出了「到底是誰在阻止房價回落」的質疑聲。幾乎一致的觀點，把矛頭直指一些地方政府和房地產開發商：皆因利益使然。
鑑於關於房地產企業是暴利企業，以及地方政府與開發商聯手抬高房價、房價中包含了某些地方政府官員的行賄成本等方面的輿論反映越來越強烈，為了使房地產價格降下來，公眾發出了要求房地產企業公布商品房成本的呼聲。
是否公開商品房成本？成了最近一段時間的一個熱門話題：某省人大代表朱某提出了三條建議來控制房地產行業的暴利：公開房屋成本、實行購房指導價和最高限價，卻都被有關部門一一「否決」。
於是，社會輿論紛紛拿「公布商品房成本」來進一步說事。有些地方政府卻以各種理由來阻止「公布商品房成本」：既有所謂成本不可測論，又有所謂成本商業秘密論。讓公眾感到，有些地方政府在房價背後有著許多不可告人的東西，有不敢公開的內容，在房價中做了手腳，玩了貓膩。這樣，「商品房的成本能不能公開」這個問題，變成了一個說不清的問題。而有些地方政府的態度，不但曖味，甚至無聊到令公眾對政府產生信用危機的地步。
某省建設廳的態度是「不能公開」，找出的理由是「違背市場經濟的規律」，「容易造成對企業商業秘密的侵犯和公平競爭環境的影響」。市場經濟里，決定價格的因素主要是供求而不是成本，開發商有根據市場需求以及房屋質量好壞、配套設施是否完善、檔次定位等要素確定銷售價格的自主權。這種觀點立即受到很多質疑：房地產商品事關居民的居住權，而城市土地的一級開發又由國家統一壟斷，城市土地的開發和居民的居住權都屬公權範圍，任何公民都擁有知情權。
可以說，某省建設廳做法，實際上更進一步地加深了民眾在房價問題上對有些地方政府的不信任。
公眾要求公布商品房成本，以便明明白白的消費，有些地方政府不同意，其他不同地方不同部門有著各有不同的做法。
據《中華工商時報》在9月底的一篇題為「房價的成本究竟是誰的商業秘密？」的報導稱，全國第一個公布房地產開發成本的是某州市，公布的單位是統計局，但由於和某省建設廳同樣的理由而被扼殺在試管之中。就在某省建設廳否決人大代表議案之時，江某省卻悄悄出台了首份官方房價成本構成清單。和某州市一樣的是，江某省捅開這層窗戶紙的單位同樣不是什麼建設廳，而是另一個政府部門，物價局。鹽某市只是江蘇省物價局公布「房價成本」的試點城市之一，公布的這份房價成本清單，涉及鹽某市自2004年以來開盤的97個樓盤。上海東方早報在報導中詳細地抄錄了一家
緊接著，《中國經濟時報》在2006年10月中旬發表了一篇題為「房屋成本中有多少『行賄成本』」的文章。文章列舉兩個案例說，記者胡某去某某地採訪時，有了一個說是驚人其實又是早在人們預料之中的發現。由於
很多輿論對鹽某市這份清單叫好，對鹽某市地方政府的作為叫好，並廣為媒體報導傳播，讓人感覺那裡的地方政府作為「想民所想，取信於民」了。可是我在此要說的是，各位不要簡單地被一些表象所蒙蔽：只要稍微細心一點，就可弄清所謂「進步」的江某省鹽某市地方政府的某部門「作為」的真實內幕。如真如報上公布的「成本」的話，那就說明，他們依然在玩虛偽的手腳，更貓膩的貓膩，居然公布一份假成本清單。他們在麻痹、欺騙公眾和媒體的同時，還為自己撈取「榮譽」資本。
為什麼這麼說呢？我們還是回到媒體公布的清單來看。「樓盤基準銷售價格為2120元／平方米。其成本構成：土地費用195．82元／平方米、前期費用37．58元／平方米、建安費用832．09元／平方米、附屬配套費33．43元／平方米、公共基礎設施費255．41元／平方米、管理財務費用114．9元／平方米、政府規費157．1元／平方米、土地增值利稅稅金494．41元／平方米。」仔細看這段話，就會發現幾個大漏洞，是地方政府和開發商聯手炮製的假成本清單。完全可以就「成本清單」提出如下質疑，可以直接懷疑其真實性，說明該地方政府有「玩」得更大膽的嫌疑。理由如下：
1、文中說的「樓盤基準銷售價格為2120元／平方米」，而從其公開的成本清單中，經簡單的相加計算，就可知道計算的總成本是2120.74元／平方米。也就是說，成本比售價要高，開發商的利潤為負數，開發商投資是為了虧本。請問誰會做這樣的事？這樣，誰又會相信這份清單？這清單不是人為做出來的又是怎麼出來的？
2、鹽某市，只是江某省的一個不怎麼發達的二級城市。從公布資料來看，「錦江某城」只是一普通的住宅樓盤（並非高檔辦公大樓或高星級酒店物業），可其土建成本奇高。從其公開的清單看，土建成本分列了三項：建安費用832．09元／平方米、附屬配套費33．43元／平方米、公共基礎設施費255．41元／平方米。而在中國城市商品房開發和銷售的一般做法是，總應付款購房面積包括了「公攤面積」。也就是說，「附屬配套費」和「公共基礎設施費」等成本都要打入總成本來分攤計算成本。因為這些物業面積都分攤進入了總銷售面積，所以他們的成本要累積到「建安費用」中去。這樣，購買交易面積（含分攤面積在內）的「建安費用」將高達1120.93元/平方米。這麼高的「建安費用」，到底是在蓋什麼樓？即使不做分攤，普通住宅「建安費用832．09元／平方米」也挺高了。關於這一點，應該請一家建築造價審核機構進行「第三方盡職審核」，才可信，儘管公開時「精確」到了小數點後兩位數。
3、清單中，根本不提利潤，只提及「土地增值利稅稅金」。沒有利潤，又哪來有關於「利潤」的稅金？
僅就這三點，就足以讓人質疑這份成本清單得真實性了。這樣一份成本清單，說明的是什麼問題？該地方政府該做如何解釋？
在中央強化宏觀調控的背景下，在社會公眾普遍對某些地方政府在房價領域的作為質疑的大環境下，該地方政府居然有公開玩起這種貓膩、做手腳的嫌疑。如果真是那樣，一方面反映了某些地方政府「既想當婊子又想立牌坊」的心理，有亂行為害想撈政績資本的心理。另一方面，說明他們太膽大妄為了，竟然敢公開麻痹、愚弄公眾和媒體。這種行為，是不是更可恥、更不可信任？！就這麼少的地方公開了所謂的商品房成本，居然還有作假的嫌疑，民眾該作何思考？公布假的房價成本清單，是否更使政府信用危機？！
在中國全社會的信用體系中，各級政府和企業組織是信用體系建設的主導者和方向引導者，每個自然人相對來說是弱者。在房地產領域，某些地方政府的一些作為，會不會引導和加深社會信用危機呢？會不會進一步危害到國家的社會信用體系的建設、國家經濟大局的發展方向乃至「和諧社會」的建設呢？！會不會加深對某些地方政府和房地產業的信用危機？
（作者陳真誠聯繫：行動電話：13808420007；長沙
