中國房價有望下跌一半 [原創 2007-11-05 22:47:01 ] 發表者: 黃祖斌
始終認為中國人的智慧世界第一。這兩年得知的不同渠道的研究報告也證實了這一點：東亞人最聰明，平均智商在105左右，歐美的白人是100。不過面對中國目前的房價，中國人的智商打了對摺。漲了這麼多了，居然全國各地都有人排隊恐慌性買房。
中國房價下跌是一定的,可參考我寫的《中國房價必然下跌的40個理由》。不管發生了什麼事情，不管會發生什麼事情，不管有沒有宏觀調控，不管地方政府是否嚴格執行，不管人民幣是否繼續升值，不管股市是漲是跌.本文講的是下跌的幅度問題.
個人判斷,中國大陸地區的平均房價都有望下跌一半左右。理由如下：
1、房價遠超正常收入水平。
最近一美國顧問公司根據房價收入比，就國際房價購買力做了個調查，看看哪些城市的房價讓居民「最難以承受」。結果澳洲雪梨超過倫敦(6.9)、紐約(7.9)和首爾(7.7)，以8.5名列前茅。並由此被斷言「澳洲存在世界上最大的地產危機」。
據日本官方的數據，東京新建的面積75—80平方米（相當於中國90—100平方米的建築面積）、精裝修的3室1廳1廚1衛的單元公寓，送20平方米的陽台和走廊以及包括液晶電視等基本電器，加停車位售價也才3000萬日元左右。而當地普通受薪階級
對於房價與家庭收入比，聯合國人居中心的上限是3：1，世界銀行的上限是5：1。而我國許多熱點城市遠高於這個比例。上海2006年人均可支配收入是20668元，一家三口合計為6萬元左右。上海的外環以內地區，也已達到1萬元/平方米以上。考慮到小戶型的稀少，則靠近外環的地方，一套100平方米的房子要100萬元，16倍於的家庭收入。北京2006年人均可支配收入19978元。而據新華社7月25日報導，北京五環以內房價同樣超過1萬元，房價收入比與上海相當。
據《小康》雜誌2006年引用的數據，美國房價收入比是3：1。美國平均房價只有1100美元/平方米左右，差不多只有8000多元/平方米左右。可是美國卻爆發了次級貸危機。北京上海16倍的房價收入比是美國的5倍，是聯合國人居中心和世界銀行所認為的房價泡沫水平的5倍和3倍多。應當下跌多少？
全國來看，據新華社的報導，04年上半年全國平均房價是2701元/平方米，到06年末，假如房價漲了30%，則06年末全國平均房價為3511元/平方米。2006年全國城鎮居民人均可支配收入是11759元。考慮到中小城市的住房面積更大及家庭平均人口較多，假設平均是130平方米/套，家庭平均人口按3.5人來算，則房價與收入比為130*3511/11759*3.5=11.12倍。同樣遠超過聯合國和世界銀行房價泡沫的水平。
有人說中國國情不同，房價不能簡單地以房價收入比來衡量。但中國人和其他國家的人一樣，都要用自己的收入來買房，而不是用白條，如果對開發商說：「我用白條來買房行不行？」開發商未必會放狗咬這樣講的買房人，因為其幽默效果比趙本山的小品還要強。所以衡量房價高低，主要指標就是房價與收入比。
那是不是上海、北京的房價要跌80%呢？不能完全排除這個可能，不過本身聯合國和世界銀行的標準就不一樣，世界各國也有較大差異。而且中國確實有些中國特色：在美國，一般人們是在畢業後第十年，結婚後第五年買第一套房子，德國人平均在45歲買第一套房子。而中國很多年青人剛畢業就願意壓縮其他消費購房，年青人購買慾望強烈。加上部分父母對子女買房的資助，使得中國的房價收入比有理由比外國高一些。
2、中國人的累積財富不多。
2007年1月末中國的所有儲蓄存款是16.2萬億，大陸人口按13億算，則人均存款12500不到。有人會強調中國人的收入不透明，有不少人能取得大量灰色收入。也許這樣的人絕對數量不小，但占總人口的比例是非常小的。九成以上的中國人是不可能取得這種收入。更何況灰色收入其實就是弱勢群體的灰色支出。另灰色收入也會存入銀行。顯然以上數據已經反映了人均積蓄水平。同時大量的存款其實只屬於少數富人，而這些富人除非是為了投資，否則並無為解決居住而買房的需求。
《科學與財富》的雜誌2005年第2期提到：美國戰略與國際研究中心《銀髮中國》的報告指出，在中國55歲以上的老人家庭中，不足1/4的家庭擁有的金融資產超過其年收入，僅有5.4%的家庭擁有金融資產超過其年收入的2倍。就是說，55歲以上的老人家庭中，只有近1/20的金融資產（股票、債券、存款、基金、保險等）超過年收入2倍（2005年中國城鎮居民年收入不超過10493元），那就是2萬元左右。
世界銀行在第60屆聯合國首腦峰會期間公布了一份報告，根據國內生產總值、產出資本、自然資源、人的技術和能力等條件綜合而提出了計算世界各國貧富差異的新標準。根據該報告，中國人均財富9387美元，而美國為512612美元，不到美國的2%。
所以不光中國平均的存款狀況無法支持目前的高房價，中國的父母對下一代的買房支持力量也是微不足道的，最根本的，中國的經濟發展水平不支付高房價。
3、社會對高房價的支撐力已近極限。
金融債務比率是衡量家庭債務負擔的指標，等於家庭債務餘額與家庭可支配收入之比。2004年中國社會科學院研究生院的劉建昌撰文指出，根據各地統計局公布的城鎮居民人均可支配收入、城鎮人口、個人消費信貸餘額計算，上海家庭債務比例高達155％，北京、青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務比例分別達到122％、95％、91％、85％、79％。不少城市已經超過了2003年美國的家庭債務比例115％。要知道，美國是個習慣於透支消費的國家，而節儉、無債一身輕則是中國人的習慣。
按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10個城市平均月供收入比為35%。新浪網一項調查表明31.75%的人月供占到了其收入的50%以上。
4、房價與租金收入比遠超正常水平。
據《南方都市報》的資料，深圳的房價與月租金比是300-400，不考慮物業管理費、稅收和空置時間，相當於房子出租年報酬率在3%-4%，與一年期銀行存款的收益相當。如果是按揭貸款買房出租，租金收入甚至少於貸款利息支出。大城市的租金報酬率一般都在這個水平，小城市因自有房比率更高，租房需求少，租金報酬率不如大城市。大量擁有一套以上住房的人顯然不是為了取得租金回報而投資買房，當房價上漲的預期被打破，不僅新的投資客會大量減少，原來的投資房也會集中拋售。
由上可見，中國的房價已有了明顯的泡沫。但泡沫能否繼續膨脹，是國家政策、社會經濟各個因素綜合作用的結果，而泡沫破滅的時間更是難於預測。當年東南亞的房價泡沫破滅是因亞洲金融危機；香港同樣如此，不過直接的導火線是香港政府為抑制泡沫，向市場增加8萬多套住房供應；日本則是因連續四天在電視台的黃金時間指出日本的房價泡沫，打破了日本人房價只漲不跌的神話。
中國的房價會因為什麼事件而開始走向下跌之路，也許就是這次第二套住房首付及利率由基準利率的85%提高到110%，也許這一次還能挺過去。但經濟規律不可抗拒，不管發生什麼樣的事情，不管抵抗房價下跌的力量有多強，都強不過已經形成的泡沫破滅的力量。
有必要說明的是，我在2006年就認為中國房價要普遍下跌一半。這個一半是我個人的估計，希望不要嚇破了一些人的苦膽。事實上從2006年到現在，中國房價又漲了不少，考慮到下跌一半是個估計的幅度，並不做相應調整而判斷會下跌60%。事實上判斷一個地區或全國房價的漲跌根本不存在一個令市場普遍接受的，公平客觀的數據。下跌的持續時間，考慮到日本15年下跌70%左右，香港地區6年半下跌約65%左右，及世界各國曆次房價下跌持續時間及幅度，個人估計，會持續5到10年時間。
本文刊登在《私人理財》雜誌2007年11月第一期。
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中國房地產商和金融資本家家互罵心黑
房地產商炮轟銀行: 他們心更黑!
大房產商不滿央行預警房價下跌，稱央行不負責任
文章來源：焦點房產網2006年12月21日17:31
「最近央行的報告預測未來的房價要下跌，我認為這個預測是不負責任的，對於未來的房價，我的看法很明確的：未來的房價和我們國家的長預售屋價走勢將是上升。」今天下午，在北京大學舉辦的2006中國房地產市場與房地產政策論壇上，我國最大的房地產國企掌門人──中國房地產集團總裁孟曉蘇"炮轟"央行，並作出房價將持續上漲的預測。
他認為房價會持續上升的原因在於我國「經濟增長快，加上通貨膨脹，低利息率的現實，你在20年前，在銀行存款1萬塊錢，到20年後，它的本息貨幣只相當於當年的21%，也就是說20年裡縮掉了79%」，在此背景下，房屋的保值增值功能體現，刺激商品房的銷售。他還以「過去的18年，中國的城市商品房價格持續上升，沒有一年下跌，它的增幅平均每年是12%。」為例支持自己的觀點。
就在這個月，央行發布《2006年金融穩定報告》闡述國內金融業現狀及貨幣政策的執行情況，在長達169頁的長篇報告中，央行首次以專欄形式對房價下跌可能引發的金融風險作出預警。
房地產商 這點說的很對, 銀行以及其後台的心更黑. 首先 ,他們有發鈔權, 也就是「印鈔機一響, 黃金萬兩」. 其次,他們有讓貨幣貶值的權力, 也就是強盜, 不過,人家不需要進你的門, 你家的財產就變到他們手裡去了. 還有,他們還有收稅和資源壟斷的權力.
最重要的是, 現在銀行的官員是最腐敗的, 每年是幾萬億的洗錢, 幾萬億的資金外逃, 幾萬億的銀行貸款收不回來(壞帳), 以及後來的政府的補漏洞(今年農行的8000億,光大300億,以及以前的工行等的幾千億), 這個是最狠的
中國今年的房地產價格的暴漲(80%左右), 股市的暴漲(130%), 還有物價的暴漲(50%), 其實質是通貨膨脹, 可能2007年,通貨膨脹更嚴重. 在2010年左右, 中國的通貨膨脹可能達到2位數, 這點和南美比較象. 南美也是經過了十多年的經濟增長,然後是通貨膨脹經濟危機.也就是說, 房價的飛漲和貨幣的貶值是同步發生的, 但前幾年是房價的飛漲快一些, 將來可能是貨幣貶值的快一些, 最後, 房價可能是相對貶值. 也可能是狂跌. 幾袋米 一平方房子的價格是有可能在2013年左右的時候出現。 這點要去看8年前的南美. 不過由於南美的人均占有資源遠比中國豐富, 所以,可能中國更嚴厲.
中國的房價現在已經和美國的房價一樣高,這種荒謬的現實說明了社會的巨大扭曲, 國家管理能力的衰落, 斷裂必然會在可見的將來發生. 最近不斷的滅門案,僅僅是乾涸大地上的一個小裂縫而已.
這是一場巨大的搏鬥, 遠比上個世紀80年代末,和文革的搏鬥更劇烈. 結局可能是雙方(既得利益集團和弱勢群體)鬥爭的矛盾同一體━國家的解體. 歷史的發展是有規律的, 預測歷史的 發展是可能的.
