巨變前夜深圳樓市炒家正在瘋狂出貨＊阿波羅新聞網

反腐考驗深圳樓市炒家瘋狂出貨上演最後的瘋狂

2009-06-19 09:11 　　來源: 時代周報

6月的深圳，酷暑難耐。

去年一度門庭冷落的售樓處，再次開始出現了擁擠。一些樓盤，最近開盤時重現排隊買樓，2005年曾橫行於深圳樓市的溫州炒房團，也再度光顧深圳。

6月5日，當深圳官場突發反腐行動時，熱浪洶湧的深圳房地產好似被兜頭澆了一盆冷水，地產評論家牛刀(博客)(博客)甚至預言深圳房價要「暴跌」.

6月12日，剛剛履新深圳代市長的王榮，被網友問得最多的話題，也是關於深圳的高房價能否降低。

這似乎是一個拐點-從2005年開始，在席捲全國的房地產漲價潮中，深圳以火箭速度，連續四年躥到全國房價最高的城市之榜首。

據深圳市國土局的統計數據顯示，今年6月份第一周，深圳市的房產成交均價再創新高，達16500元/平方米，同比上升28.1%,最高一天成交均價高達18200元/平方米。而在5月份，深圳市一手房均價是12900元/平方米。

當下的深圳房價，已連續兩月大幅上漲，似乎正欲擺脫2008年以來的頹勢，再次抬頭，

「深圳房地產價格能否回歸正常，後市如何，還要看空降市長王榮。」更多的深圳購房者抱著這樣的期望。

巨變前夜深圳樓市

炒家正在瘋狂出貨。

「一周不到，每平方米單價就漲了3600元，都瘋了吧？開發商坐地起價，真是非典型發燒。」某印刷公司的女老闆李楠，背對深圳福田水木瀾山社區的售樓處，對身後緊張熱鬧的一切渾然不覺。

6月6日，當又一群百人看樓團湧入這個售樓處，預備完成又一單房產買賣時，這位年紀不到28歲的女老闆，正在深圳羅湖一家水療吧做水療。炒房的話題已經引不起她的絲毫興趣。

「總算是解套了，三套房剛剛出貨，2007年高位買的，現在賣出去，剛剛好解套，基本上賺不到錢，但我實在是不想等下去了，太受煎熬了。」李楠失落中有帶著一些幸運地對時代周報記者說。

選擇解套的不止她一個，李楠參加的投資購房團里有100多名炒房客，臨近6月時，有20多人選擇了賣出。

「目前深圳的樓市價格已經漲過頭了，當前房價或者會面臨調整，此時不走，亢龍有悔啊。」說完這句話，李楠開著以前炒房賺來的寶馬車，呼嘯而去。

與炒房客李楠持同一看法的還有深圳的一些開發商。

「受深圳反腐案件影響，一些開發商可能會推遲銷售，不敢隨意漲價了，未來深圳房價可能會應聲而落。」6月11日晚，在星河丹堤參加地產沙龍的珠三角地產網CEO孟家慶對時代周報記者說。

中海地產深圳副總經理張澤林告訴時代周報記者，「想要繼續大漲，很難了，房價可能會有短期波動，大家現在都在觀望。」

一些樓盤選擇了推遲開盤銷售的觀望做法。

「華僑城純水岸、聖堤灣、中海大山地，都推遲了銷售節奏」,深圳地產業一位不願透露姓名的資深人士告訴時代周報記者。

消息人士告訴時代周報記者，深圳反腐行動可能將牽涉出一大批開發商，部分遊走在官員名利場的開發商將首當其衝。傳言最多的是深圳的幾大地產民營企業老闆，京基地產陳華、星河地產黃楚龍等關鍵人物已經「離開深圳」,不知去向。「京基地產老闆一個月前就出國了，早就提前跑了。」

6月12日，時代周報記者分別走訪了上述數家開發商。

京基地產品牌部經理熊偉對時代周報記者表示：「陳華一般不在公司，但京基地產現在一切正常，陳華還剛剛任命了公司的一批新領導呢！」時代周報記者在前台的宣傳欄里留意到，陳華簽署的京基公司任職書日期是6月2日，而傳出深圳反腐行動的消息是6月5日之後。

星河地產公司在接受時代周報記者質詢時均表示，公司一切正常，不存在所謂的傳言事實。不過，時代周報記者撥打上述地產老闆手機時，均處於關機或者秘書台狀態。

「過去的4年，正好是深圳房價暴漲的4年，4年暴漲200%,從2005年的約每平方米7000元漲到2009年的每平方米15000元，很難說清楚這是不是一種巧合。」深圳英聯國際不動產董事長郭建波對時代周報記者說。

「零供應」後的炒賣地皮

瘋狂是自2005年開始醞釀的。

2004年前，深圳市的住房是供大於求，每平方米價格不到6000元，樓市相對風平浪靜。

深圳市房地產研究中心副主任羅平在接受時代周報記者採訪時分析稱，深圳房價連續多年的上漲，深圳早年的土地供應不足是主要原因。

「1999-2000年前後，由於土地供應量比較大，因此導致了2002-2003年期間深圳的住房上市太多，空置率也較高，供大於求。因此，從2002年開始，特區內連續四年『零供地』」.羅平說。

地根一收緊，住房的供應量也應聲而落，房價開始逐步走高。

羅平強調：「零供地不表明無新增房，消耗儲備土地，城中村改造，房子還是蠻多的。」

不過，一些熟悉深圳房地產內幕的資深人士分析，深圳連續多年的高房價，與地方政府早年收緊土地供應，公開鼓動開發商炒地皮、坐地生財密切相關。

2004年4月16日，深圳房地產拍賣交易中心，香港信和置業和中海地產，以9.5億元成交價聯合競得香密湖「九萬三」地塊，這一項目後來被命名為香密湖1號。

「93000平方米，樓面地價每平方米7442元，創下了深圳地價的歷史新高，『九萬三』拍賣是深圳地產的一個重要標誌，這是深圳高地價的開始，高地價是推動高房價的起點。」參與當年拍賣活動的一位業內人士說。

「深圳國土局親自出面炒地，要求開發商配合土地交易中心，抬高地價，這就是所謂的『九萬三事件'。」

該人士透露，拍賣深圳香密湖這塊地時，深圳國土局邀請了包括萬科、中海、金地都大大小小十幾家開發商，提前開通氣會。

「2005年7月20日，以蛇口高山花園為標誌，深圳房地產價格開始一路暴漲，有些樓盤一天可以漲3000元/平方米。」

其時深圳紅樹西岸每平方米可以賣3萬元、香蜜湖1號每平方米要賣2.5萬元、中旅國際公館每平方米可以賣1.6萬元。

「深圳房價經歷2006、2007年房價暴漲，到2008年又大跌50%,但也只是跌到2007年的1.3萬元/平方米的價位左右，這個價格其實還是非常高。」深圳地產豪宅研究專家吳茂萍對時代周報記者說。

此外，2006年深圳投機客橫行，許多樓盤開盤時經常出現排隊買房的現象。吳茂萍表示，在2006、2007年的時候，炒房的占60%。

「2006年，深圳國土局當時為配合國家宏觀調控政策，還出台國八條執行細則和90/70政策，」他說，「不過，這兩個政策，對深圳高房價完全沒有作用。」

「前幾年，地方政府對房地產板塊的態度是：放任自流，不管房價是跌是漲，我自屹然不動，其結果就是暴漲暴跌。名義上雖然是與國家宏觀調控保持完全一致，但在實際執行上很不到位，區域政策完全沒有落實，所以並沒有真正遏制2007年深圳高房價的發展。「網名圖騰鏡的深圳某開發商總裁對時代周報記者表示。

郭建波則認為，深圳市政府主要官員多次公開表示深圳的房價是健康的，採取的是不干預政策，任由市場供需去調節，推行的完全是自有市場經濟的做法。

「在2007年9月以前，深圳國土部門對深圳樓市基本沒有限制，這導致深圳投資客橫行，開發商採取囤房、控制推盤力度，製造房源緊缺的手法和炒家哄抬房價，一直維持著深圳領漲全國房價的格局。」

上述人士認為，地方政府公開炒地皮、投資客炒房、開發商抬轎子是深圳房價暴漲幕後的主力推手。

曾在1992年獲得聯合國人居獎的深圳市住宅局，此前承載著建設國民住宅的使命，卻因故於2003年被政府撤銷，迫使大批購房者不得不湧入商品房市場，是推高深圳樓價的一個重要制度因素。

高價下的開發商「魅影」

「深圳民營房地產企業大多通過協議轉讓、都更、項目合作收購的手法拿地，極少通過招拍掛的公開市場獲取土地，京基地產都是這類地產公司的代表。」郭建波表示。

2007年8月，京基集團收購深圳市蓮塘房地產開發有限公司，該公司目前還擁有蓮塘東部的蓮塘村、坳下村用地，還有部分都更項目、租賃的工業區項目，其蓮塘房地產大廈等都歸於京基集團名下，所有土地儲備的建築面積接近70萬平方米。此外，京基地產在深圳蔡屋圍的代表項目蔡屋圍金融中心，也是通過和深圳蔡屋圍股份公司合作開發，獲取的舊改項目。

深圳市為何那麼多中心的土地都採取協議出讓的方式？記者就這個問題向深圳市國土房管局副局長黃珽諮詢，但他表示按照紀律不接受採訪。

但深圳市國土房管局地政處處長陳曉光告訴時代周報記者，2004年8月31之後，經營性用地肯定是招拍掛的。那之後的協議出讓土地，一般解決的是歷史遺留問題。

星河地產的黃楚龍的身影在近幾年的深圳樓價暴漲中也是頻頻閃現，他在2005年前後成就了其在深圳的布局。黃楚龍堅持的做法是：深耕CBD,並保證銷售與持有物業的良性比例。

黃楚龍拿地的能力不止於雄厚的資金實力。時代周報記者查閱深圳國土房管局的資料發現，黃楚龍在中心區大獲成功的星河國際和星河世紀兩個項目，權屬來源均為「協議出讓」.

炒家最後的瘋狂

經歷2年大漲後，2007年9月，深圳樓市又一轉折點來臨。

9月27日，央行和銀監會聯合發文宣布，第一套住房90平方米以下按揭首付不低於2成，90平方米以上不低於3成，以及申請第二套住房按揭首付比例將從3成提高到4成以上。

從2007年10月到整個2008年，深圳房價開始下跌。

時代周報記者整理深圳房地產信息監測系統數據後發現，2007年深圳樓市全年均價是15853元/平方米，10月份暴漲到17350元/平方米，而到了2008年第一季度，全市均價是13217元/平方米，每平方米下降近4000元。

這個下降的格局一直延續到兩個月前，2009年1-4月份，深圳樓市均價11459元/平方米。

「但從2009年5月份開始，房價再次掉頭向上，因為政府在救市方面達成的共識。」英聯國際不動產董事長郭建波說。

郭建波認為：「代市長王榮上任後，房價會以維穩為基調。」