看空中國房地產市場，是很多經濟學家的噩夢。越是看空，越是暴漲。但市場自有其內在規律，扭曲的關係最終會被理直，一路暴漲之後也難免會出現暴跌。當我們仰望房價覺得高不可攀之時，或許泡沫破裂的腳步正在逐步走來。
從一個長遠的角度看，從來就沒有隻漲不跌的市場。這一規律不僅適用中國，也適用於市場經濟相對更加完善的美國和日本。
記得2006年6月筆者初到華盛頓時，許多美國人還為沒有及時買房或少買了房子而懊惱不已。一位華人朋友就頗有悔意地對我說，以前他買的60萬-70萬美元一套的別墅，當時已漲到了150萬美元左右，如果多買一套，那該多好！
但很可惜，這種樂觀情緒並沒有持續多久。從2006年起，美國房市在火爆多年之後，開始下滑，隨後則急轉而下。房價節節下跌，甚至不到高峰時的一半甚至零頭，銷售一路下滑，更少有人購買。已買房人慾哭無淚，建築商也是無力回天。那位懊悔沒有再多買房的人，想來還是幸運者。
持續走低的房價，使當初興沖沖高價買房的美國人被「套」其中；隨即被套的，還有美國的房貸公司，尤其是風險較高的次級抵押貸款金融公司。於是，以房市泡沫破裂為肇因，最終在美國掀起一場「完美風暴」：雷曼破產、「兩房」被迫國有化，美國經濟陷入「大衰退」……
泡沫破滅的後果是一輪套一輪的，按照美國經濟政策研究所的高級經濟學家賈里德·伯恩斯坦的說法，「衰退就好像病毒一樣，正從美國一個行業傳染到另一個行業」——美國房地產業、製造業、金融業已病毒纏身，而隨著經濟狀況的惡化，勞工市場自然也在劫難逃。
曾一度對金融危機不以為然的「股神」巴菲特，後來也感慨言道：當時所有人都犯了同樣的錯誤，認為房價會永無止境地上漲，「基本上，四五年前，幾乎每個美國人腦袋裡都有這樣一個概念，不管是正式的還是非正式的，認為房價不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法，也是從眾心理使然。」
其實，房市的教訓，日本人領受的更為直接。在上世紀80年代，「日本神話」如日中天，房地產熱火沖天。當時甚至有一種說法：賣掉東京的土地，可以買下整個美國。也藉助於房產泡沫帶來的資產增值，日本企業紛紛到美國購買地產，激發了美國被日本超越的恐懼和反感。但可惜好景不長，泡沫隨即破滅，日本也由此陷入「失去的十年」。
中國與美國、日本的國情有很大不同，一些地產行業的朋友也總是說，中國的城鎮化等諸多因素，使之房地產有諸多的剛性需求，因此其中的泡沫並不多。更何況，中國不存在土地私有，地方政府也不可能容許地產破裂，也許如此。但一個普遍的規律是，按照目前的房產價格，相當一部分居民，包括很多自認為或被認為的中產階層，已經無法憑藉正常收入實現安居。這種狀況合理否？
記得在美國時，當一位美國政府統計部門的經濟學家聽筆者言，北京上海的房價比華盛頓等很多美國城市要高出許多時，他驚詫不已。在他看來，中國的增速比美國快是正常的，但快到能從絕對值上超英趕美就讓人難以相信了。
有「賣空大師」之稱的美國投資家吉姆·查諾斯稱，以建設成本計算，中國住宅市場的價值相當於GDP的300-400%。而日本在泡沫崩潰前的1989年，這個數值約為375%，因此，「中國的住宅泡沫已經達到歷史罕見規模」。
他的話未必正確，中國國情特殊也是不爭的事實。但既然是市場經濟，市場經濟就有其內在的規律。泡沫總會破裂，只是時間早晚。當然，政策應對得當，問題也就有驚無險。只是，上世紀日本房市的瘋狂，本世紀初美國房市的火爆，最終都演變成了災難性的後果。希望下一個泡沫破裂，不會以眼淚結束。
來源：中國證券報
