海景房泡沫：盛產海景房的濱海城市如何變成「鬼城」
經過了這一輪瘋狂投機之後，這些海岸線上的房子會重蹈海南1990年代房地產泡沫破滅的覆轍嗎?
過去的10多年中，「海景房」是一個被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區域。投機的熱潮，驅動著全國各地的人奔赴海邊，買下一套或者數套一年也住不上幾天的海景房。從營口到三亞，動輒是幾千上萬畝的大項目，在海岸線上產生了驚人的住宅供應量。每當夜幕降臨，中國的海岸線上便出現了很多沒有燈光的建築物，有人稱它們為「鬼城」。
「面向大海，春暖花開。」在這個13億人口的內陸國家，中國人均海岸線只有2、3cm，「面向大海」一直是一個奢侈和美好的想像。最充分地利用了這個想像的，是地產商人。「私藏一方山海境」、「只有閉上眼，才看不見海」、「一半是海洋，一半是天堂」，走出海南三亞鳳凰機場，房地產廣告鋪天蓋地而來。不僅僅是在三亞，北起渤海灣的大連、營口、秦皇島，到膠東半島的煙臺、威海、青島，再到南方的惠州、三亞、北海，這些有著優質海洋資源的城市，每一寸海岸線都是地產商們追逐的獵物。他們打著旅遊地產的名號，卻蓋出了密密麻麻的住宅樓，美其名曰「海景房」。
但是，想像最終要跌落在現實里。
經過了一輪價格暴漲之後，2014年以來，海景房驟然降溫，銷售越來越難。而且，這次海景房還遇到了三年一輪的地產低潮。海濱地產的泡沫會破裂嗎，這些沒有人住的海景房命運如何?
「面向大海」一直是一個奢侈品和美好的想像
沒人住的海景房
夕陽西下，山東威海乳山縣海邊的人多了起來。
冒著煙的燒烤攤，叫賣小海鮮的人力三輪車，賣泳衣和飾品的小攤，這片亂糟糟、髒兮兮的海灘，與其聲名在外的「銀灘」難以匹配。21.3公里海岸線上行人稀少，卻密密麻麻分布著200多個小區，這些沒有燈光的房子影影綽綽，路邊幾個已經廢棄的酒店還能看出過往的繁華。
「現在已經是最旺的季節了，很多人帶著孩子來過暑假。到了冬天根本看不到人，那才叫荒涼呢。」計程車司機說。
整個銀灘的中心地帶，是管委會辦公所在的銀灘大酒店，它正面向海，側面是銀灘唯一的餐飲街，有10多家在營業的餐廳，夏日喝啤酒、吃海鮮的人群帶來了熱鬧的氣氛。餐廳老闆基本都是本地人，他們說就指望夏季這一季的生意。位於餐飲街上的幾個小區，也沒有比遠處的樓房更有人氣，基本上十室九空，有些房子的窗戶已經破損，看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶，每棟房子都能看到好幾處「出售」、「急售」之類的廣告。
「房子現在非常難賣，」銀灘旅遊地產5S店裡的小吳說，從2010年以來這裡房價滯漲了5年，而買房人越來越少。「很多二手房是2008年前後花了50萬買的，現在掛出來就是20多萬，如果運氣好，買家要現金十幾萬就賣了。」有些樓盤開盤多年，房子至今還沒有賣完，有些項目打出了「首付1萬元，在海邊安個家」的廣告。即便使出了渾身解數，情況還是越來越糟，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發商資金鍊斷裂跑路。
蓋房子之前，銀灘60多平方公里的土地上長著茂密的松樹，現在只剩下了這些沒有人住的房子。由於當地房管局並不公布相關信息，很難查證銀灘海景房的確切開發量，以每個小區10萬平方米計算，200個小區的住宅供應量就是2000萬平方米。如果按照人均40平方米計算，這裡至少能容納50萬人口，但現在它幾乎就是一座空城。雖然號稱「銀灘旅遊度假區」，這裡既無度假設施，也無度假風情，商業配套很少，生活很不便利——它就是硬生生造出來的、沒有任何生活內容的一座城。
像「銀灘」這樣硬生生造出的空城，在中國的海岸線上比比皆是。
在遼寧營口的沿海產業基地，至少有20多個在售樓盤，其中大約有一半的項目已經停工或爛尾，夜裡亮燈率超過一成的小區屈指可數。以「夕陽落海」景觀而聞名的營口鮁魚圈，至少有50個樓盤在售，體量動輒就超過100萬平方米，總開發面積已超過1000萬平方米。
從營口往南，葫蘆島市東戴河新區，其前身是千百年來沒什麼變化的荒蕪海灘。2008年2月，遼寧省綏中縣在此處規劃成立了綏中濱海經濟區，因為靠近秦皇島，為搭上濱海旅遊的快車，2012年1月初正式更名為遼寧東戴河新區。6年前這裡還是一張白紙，現在這片荒蕪的海灘已經變成鋼筋水泥的叢林。深圳佳兆業地產在這裡開發一個1萬畝的超級大盤，合生創展等大公司都在這裡有項目。銷售卻異常困難。根據公開數據，2012年東戴河新區開工的18個項目面積為504萬平方米，已施工面積312.7萬平方米，但銷售面積卻只有27.7萬平方米。在秦皇島南戴河的海岸線上，也有大量待售的房子，有的房子已經賣了多年，同一棟樓有的已經入住，有的還在賣。
在營口和秦皇島，「鬼城」、「空城」這樣的說法非常敏感，出於政府的壓力，記者聯繫的地產經紀公司不願意披露2013年的相關數據。顯然，形勢沒有好轉，甚至變得更糟了。
「這些海景房成『鬼城』，主要原因是它們遠離市區。」在青島經營多年的張姓地產商說，雖然青島主城區、東海岸海景房已經到了4萬/平方米，但看起來這裡依然健康。其實，這兩年青島的海景房也開始難賣，但價格並沒有明顯下降，原因在於青島的經濟狀況可以支撐。該地產商說，與東海岸的繁榮不同，青島的西海岸看上去則像是座空城，馬路兩邊全是待售的高樓，價格只有東海岸的一半或者更低。2013年以來西海岸已經有數個樓盤因資金鍊問題停工，2014年過年後西海岸的一家開發商向這位張姓開發商求助，要求被收購。2014年6月，青島西海岸的黃島成為第七個國家級新區，但利多政策對樓市沒有任何影響，見風漲價那是幾年前的事了。
中國的海岸線長達3萬公里，但適宜居住和旅遊的集中在膠東半島和南中國海。在廣東，最美的海岸線當屬惠州惠東縣的巽寮灣。巽寮灣離深圳130公里，離惠州50公里，海岸線上也是密密麻麻的房子，一線海景房中居然有20層、30層的高樓。除了酒店，相關配套很少，一些餐館因為人少的緣故開了又關。巽寮灣總供應量高達5000萬平方米，多年以來這裡就瀰漫著價格戰的硝煙。雖然是海景房，賣的卻是白菜價。2010年碧桂園巽寮灣的十里銀灘項目開盤，4000多元/平方米的價格頓時讓其它樓盤的銷售陷入僵局。
2010年海南國際旅遊島的規劃公布之後，上萬億的投機資本蜂擁而至，中國唯一的熱帶海島上房地產遍地開花。大東海、三亞灣、清水灣、神州半島……大多數海岸線都栽上了千篇一律的住宅樓。每到夜晚(除了冬季)，大多數房子都是沒有燈光的。旅遊地產專家宋丁多次住過雅居樂清水灣的酒店，讓他難忘的是酒店裡那股陳腐的氣味，「因為人太少了」。
一位海南的地產商說：「對於我們而言，盈利模式也只能這樣了。一個酒店收回成本就要8到12年，賣住宅是最快的。」他說不是不想改變，做點有特色的東西，但是周邊開發體量太大，聚焦不夠，政府也沒有做相關的引導和配套，「這也不是某個人想改就能改的」。
規劃亂象
王志綱工作室深圳公司副總經理孫洪波認為，中國的海岸線開發出現這麼多亂象，有三點原因：一是開發時機不對，過早透支了海岸線資源;第二是缺乏好的規劃，開發商一哄而上，造成了破壞性開發;第三是沒有一個核心產業支撐，沒有健康的經濟生態鏈，無法持續發展。由於這三點原因，早期開發的海岸線，基本都沒有形成旅遊目的地，而變成了房地產投機的樂園。
2014年初，惠州市才制訂了巽寮灣的總體規劃。但這份規劃沒什麼實質意義，因為巽寮灣已經基本成型。在此之前巽寮灣已無序開發了多年，萬科、金融街、碧桂園這樣的大開發商雲集，項目動輒上百萬平方米，基本上是單打獨鬥、各自為政。
海南有1528公里海岸線，1988年開始便有了東線重點發展旅遊業，西線重點發展工業的定位。2010年1月4日，國務院發布了《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，一時間連旅遊資源並不豐富的西線也變成了開發商追逐的目標。據央視調查，海南西部地區的海岸線總長630多公里，除了幾個工業開發區占據了100多公里外，剩下的500多公里都將用於旅遊和地產開發。
2009年12月經國務院批准實施的《海南省土地利用總體規劃(2006-2020年)》明確規定，岸線資源屬於稀缺資源，海邊一線地可用於旅遊發展，不得用於商品房開發(不產生經營性收入的房地產)。國際旅遊島的規劃出台，很多項目打著旅遊的旗號，事實上做的是住宅開發。比如一些項目掛著「產權式酒店」的牌子，最後開發出來的還是公寓住房。還有一些項目拿地時承諾了五星級酒店配建部分住宅，但最終只剩下住宅，沒有了酒店。
「海南的規劃很多地方彈性很大，規劃成了『鬼話』。」海南知名評論員矢弓說，狂熱的投機氛圍下，規劃常常被利益侵蝕，失去了科學性和嚴肅性。2010年6月8日國務院批覆的《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》規定，建築物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低於100-200米。但多年以來，很多項目都建在離海很近的地方，這個規定也不會有很強的約束力。毫無節制的圈地和破壞性開發，已經給海南的生態帶來了惡劣的影響。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱，但因為海岸線侵蝕造成海岸線後退300-400米，原來插在陸地上刻有「椰林灣」三個字的柱子，現在已經跑到海水中去了。
在中國最知名的度假勝地三亞，眾多的海灣中，只有海棠灣是唯一政府主導了整體規劃的海灣。從2005年起，國內和國際著名的設計院開始對海棠灣的規划進行競賽，最終美國一家著名設計公司中標。在很多業界人士看來，海棠灣的規划具有國際性，它有可能會成為三亞開發得最有水平的海灣。
澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅遊目的地，無一不是政府主導規劃，又經過了比較謹慎、長周期的開發，才有了這些海岸線的精品項目。對於海岸線這樣的公共資源，很多國家的開發都相當謹慎。但中國沿海的地方政府，無一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣，但有了雅居樂清水灣為代表的房地產項目，這裡一躍成海南省經濟和社會發展綜合排名前茅的市縣。營口、乳山、巽寮灣等地的天量住宅供應，也都根源於地方政府的短視。
產業黑洞
如果海岸線上的房子都有人住，那就不會有什麼大的問題。這些入住率極低的海景房，造成了雙重的浪費——既破壞了自然生態，又浪費了大量的財力。在賣地時，地方政府對房地產通常寄予拉動經濟的期望，但事實證明，這些沒有人住的海景房對經濟的拉動作用非常有限。
乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程，在銀灘年景最好的2008、2009年，外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空，消費也一片興旺。但銀灘上除了房地產，沒有任何成氣候的產業，這兩年買房客們撤退之後，銀灘變成了一座空城。乳山市看上去也不景氣，在由市區通往銀灘的路上，有好幾處被遺棄的工廠。
產業黑洞不是銀灘獨有，這是狂熱投機驅使下海岸線開發的通病。2007年，營口規劃了沿海產業基地，在土地財政的驅動下，大量的土地被迅速出讓，但產業升級速度卻趕不上房地產開發的速度。由於產業無法及時導入，沿海產業基本陷入蕭條，樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發的主題是度假，但度假只是一個泛概念，並沒有落實到相關產業鏈的可持續運轉，也沒有真正形成支撐。
「國外那些開發得很成功的海岸線，基本都有一個主題產業做支撐。如果沒有的話，都很難生存下去。」孫洪波說，比如澳洲的黃金海岸是衝浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務會議中心，摩洛哥有賭場和F1賽車，坎城有電影產業，墨西哥的坎昆、美國的舊金山更是有金融、商務、文化體育等很多產業。這些成功開發的海岸線都是生活、工作、休假三位一體，除了旅遊之外，本來就有很多現實生活的內容，因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發都很單調，除了蓋房子，沒有其它產業。因此，中國的海岸線旅遊也很單調，除了洗海水澡、搞些水上運動，就再也沒有其它的東西了。因為入住率低，中國很多旅遊地產根本沒有配套，導致生活不方便，這又拉低了入住率，最後變成惡性循環。
「中國的這種開發模式會越來越走不下去，因為沒有新內容的注入，無法升級。」孫洪波說，產業其實就是要給海岸線注入更多的持續吸引人的內容，比如摩洛哥的F1賽車、坎城電影節，每年都會有新主題，不斷地吸引眼球。「而你蓋個酒店5年裝修一次，除了這個還有什麼吸引別人的?」
乳山銀灘一直打著「養老」的旗號，提出過做養老產業，但在急功近利的發展思路下，房子蓋得很快，養老產業卻沒有形成哪怕一個有吸引力、影響力的項目。「比如說乳山每年能辦一個權威的養老論壇，加上養老設施、設備的展示交易會，逐步吸引全國做養老產業的人來交流、交易，再加上開發的養老房，很多人也會來體驗度假，銀灘可能就活了。」孫洪波說。和做房地產、賺快錢相比，養老、服務都是浮雲。
在中國的海岸線上，青島是經濟發展得最好的城市之一，但是它的海岸線開發也有諸多遺憾。
2012年以來，青島市政府同時啟動了西海岸黃島和北海岸紅島的開發。「我認為青島現在的經濟實力不能支持三島聯動，這是典型的小馬拉大車，嚴重透支青島的未來。」青島的一位資深地產人士說，青島主城區的嶗山區、李滄區，都還有大量的土地，是青島未來發展的重心所在。「主城區尚且吃不飽，西海岸要好就不容易。黃島都好不了，那你紅島怎麼能好?」
1984年，國務院劃分了14個沿海經濟開發區，青島的西海岸就是其中之一(當時還沒有黃島的稱呼)，以來料加工為主。但至今實體經濟也沒有發展起來，學校、醫院、商業等生活配套等都很不完善，生活不便利。黃島的支柱產業也是房地產，整條海岸線上已經蓋得滿滿當當，均價在每平方米9000元左右，看上去沒什麼人氣。「現在西海岸都拉不起來，你硬要把北海岸拉起來，這不是白日做夢嗎?」上述人士說。
和黃島一樣，紅島沒有實體經濟，唯一的支柱產業也是房地產。由於交通不便、幾乎沒有配套，紅島的房價每平方米只有五六千元，依然賣不動。「在紅島沒人賺錢，企業投多少虧多少，政府的投資也是虧的，唯一盈利的就是政府的土地帳面溢價。」
經過了這一輪瘋狂投機之後，這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎?
根據海南統計局的數字，2014年上半年海南的房產銷售同比下降了40%。海南是中國唯一的一個熱帶海島，這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營口、乳山等地，海景房的泡沫會不會破裂很難說。但無論如何，一攬子賣海景房的模式，已經難以為繼。巨大的供應，以及2014年以來樓市的萎靡，這類旅遊概念的房產銷售越來越困難。
孫洪波認為這一波海岸線開發可能會像之前的主題公園開發熱一樣，慢慢走向沒落。「你不是像迪士尼樂園一樣有唯一性的內容。如果沒有內容產業，你靠什麼升級呢?」他認為海岸線要開發好必須做內容產業，深挖當地特色的產業內涵。海南有非常豐富的物產，除了水果之外，還有文昌雞、東山羊等美食，這些特產缺乏集成和包裝。「如果酒店裡都提供熱帶水果餐，你看海南是不是更有吸引力些?」他舉例說，這些產業會對旅遊增加附加值，產業好、房子也有人住，那不就長久興盛了嗎?他說過去有大把機會掙大錢，沒人會想這些，但是現在投機不下去了，市場會形成倒逼力量，「你就知道原來這裡也有大金礦，如果大家蜂擁去做，市場就繁榮了。」
宋丁把一攬子賣海景房的模式稱為「小循環」，這種模式只注重短期利益。但未來無論是海岸線還是其它的旅遊地產，都必然走上「大循環」的模式。「在大循環的模式下，地產商變成了戰略投資商，就不是說像以前一樣只蓋房子了，而是要把旅遊、文化、商業、教育等等都考慮進去。如果做成功，這就是中央提出的小城鎮、美麗鄉村。」宋丁說。貴州省政府已經在做Top50小城鎮，拿出50個旅遊資源最好的地方對外招商，在這樣的項目設計中，重點考慮的是整體經濟、生態發展的需要，房地產開發被壓縮到一個相對小的份額。「大循環模式對社會的承諾越來越多，它不是中小開發商能做的。」
