近日,房屋稅的消息再次引起市場關注。據國內知名財富管理機構的理財師的了解,目前房地產稅立法的初稿已基本成形。未來的房地產稅主體稅種或由房屋稅、城鎮土地使用稅合併而成。
有關房地產稅,實際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點。上海試點的情況是是在上海新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的,按人均計算,人均超過60平方米的,進行房屋稅徵收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米,剛好人均60平方米,現又新購一套100平方米的住房總價100萬,那麼其一年應該繳納房地產稅4200元左右。而按新規定,以後購房者每年在支付房地產稅時,還需要額外支付新增加的「城鎮土地使用稅」。但專家表示,總體的稅負水平短期大體不變,對投資客來說,是不是要淚流滿面了?
因為據相關統計,在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤占到60%,建築成本只占40%。在房價中,目前土地占有的稅費太多,是形成房價過高的直接原因之一。如果將以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取,那麼,改革後房地產的開發成本將有大幅度降低。
假如地價和相關稅費分70年交,目前售價6000元/平方米的房子,從理論上說,按3600元/平方米的價格銷售即可盈利。今後,房地產稅的徵收逐漸向「保有」而徵稅,房產市場若干年後的情況是很可能是接近於買房容易,養房難。
有關部門表示,房地產稅立法改革的總體思路是:擬在房地產相關稅費負擔總體不變的前提下,適當提高保有環節稅負,降低建設、交易環節稅費負擔。但理財師認為,這些可能只是前期的一些「說法」,投資者應當關注的是稅賦結構的改變。目前來看,房地產稅的改革未來是明顯不利於多套房、人均面積過大這種持有情況。
對於房地產稅的徵收,其主要的意義和影響主要在以下三個方面:
1、炒過房的和將要炒房的
房地產行業,可以說是一個暴利行業,房價越高,利潤越高。而房屋稅的到來,從消費環節的前期一次性徵稅,逐漸轉向保有環節的徵稅。如此將提高持有成本,降低去收益預期,從而遏制房地產的投資需求。當然,試點地區的做法和全國的統一的方式仍有待進一步觀察,但毫無疑問,這都是對房地產投機、投資需求的較大打擊,起到抑制房價的作用。
2、地方利益保障防止過分依賴土地財政
以前,地方財政的主要收入很多即來自房地產行業,土地出讓金即是一個地方政府稅收的主要來源。而通過房地產也刺激了地方的GDP。因為地方政府往往無視房地產的暴利,甚至也樂於見到各種「地王」的誕生,除了拿到高額的出地出讓金外,剩下的,都由消費者來買單。房地產稅的改革徵收,將逐漸改變地方財政過於依賴房地產發展的情況,也減少。
3、調節貧富差距
如果把房屋稅看作房地產稅,向保有環節的徵收轉變,意味著實際上是財產稅的一部分。如果開徵房屋稅,就意味著中國開始徵收財產稅了。財產稅的徵收,意味著中國真正啟動了調節貧富差距的遠大計劃。在理財師看來,這種腳步正在開始。
對此,投資者未來的投資方向應該如何轉變,理財師指出,有房地產投資偏好的,不妨轉向REITS房產計劃這種海外房產投資形式,以多元化資產配置改變過去部分人群在國內房地產投資較為集中的不利因素。目前,國內的REITS已越來越多的吸引了這類投資人群的關注目光。
相關閱讀:房地產稅立法成形100萬的房每月或繳稅400元
能打壓房價、調節收入分配、成為地方財政收入的主要來源,甚至是反腐?這是房地產稅廣受關注的重要原因。近預售屋地產稅風聲再起,頻屏頭條!
有消息稱,房地產稅改革主體框架已基本確定,正在徵求意見並不斷完善。房地產稅主體稅種或由房屋稅、城鎮土地使用稅合併,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。
財政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示,今年將配合做好房地產稅立法工作,加快房地產稅立法並適時推進改革。可見,房地產稅全面徵收已臨近。
科普:房地產稅與房屋稅
房地產稅是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房屋稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。我國房地產稅收入占地方稅收的70%房地產稅以上,而外國一些已開發國家僅在8%左右。
房屋稅是以房屋為徵稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人徵收的一種財產稅。
由以上定義可以看出,房地產稅和房屋稅是有區別的,確切的來說,房屋稅是在房地產稅的範疇之內。
房地產稅財政意義
開徵房地產稅,無疑是一項可靠的財政收入,它甚至可以不必在意當地房地產業是否過熱或過冷,因為它是財產保有稅。而且房地產稅是直接稅,比間接稅更有利於發揮調節收入分配差距的功能。
據稱,此次改革將房地產稅的定價權有條件地交給地方政府。有分析認為,這有利於充分調動地方政府的積極性,增強稅收調控的靈活性。隨著地方自主權的增強,地方政府將能夠在一定的區間範圍內根據當地的具體情況自主確定具體稅率。這對使房地產稅逐漸成為地方政府的主體稅源,化解困擾已久的土地財政難題,具有積極的意義。
房地產稅怎麼征
根據報導,目前,房地產稅立法初稿已基本成形,正在內部徵求意見並不斷完善中。房地產稅主體稅種或由房屋稅、城鎮土地使用稅合併,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。
專家指出,現行房地產稅費內容繁複。對於調控而言,以交易環節調整稅收為重,短期內能產生一定效果。但從建立長效機制來看,稅收政策調整頻繁,出台較為倉促,應急色彩濃厚,缺乏頂層設計。「現階段保有環節幾乎沒有稅收,歷次調控均以交易環節稅收為主,促進住房資源合理配置效果不夠明顯。」
房地產稅征多少
價值百萬首套房每月需上稅400元。今年3月份,有房地產業內人士表示,我國房地產稅開徵是必然,參照歐美國家及世界通行做法,他預測應在3年內開徵,並估算價值100萬的首套房可能會每年增加約5000元稅負,即每月400多元。
這筆帳這麼算:按照每個家庭戶承受能力和世界通行做法,首套房的稅率應該在0.5%-1%之間,280億平方米住宅,均價一萬總值280萬億,就是0.5的稅率,一年是1.4萬億稅收。100萬一套房,一年交5000元,每月420元不到。二套房、三套房及以上,稅率不會超過3%,預計在2%以內。
房地產稅何時征
財政部財政科學研究所所長賈康表示,當前財稅改革已經拉開帷幕,房地產稅作為重點之一,或將在2016年前實現加快立法,在2017年實施。
按照中央的部署,改革的重點要在2016年底之前做出來,房地產稅立法肯定是要動真格的,房地產稅立法最遲不能拖過2017年的「兩會」。
對樓市的5大好處:
一、嚴厲打擊炒房
房地產的暴利本質吸引了無數開發商盲目開發,剛性需求者是在增加但基本上是比較均衡的遞增,而投機性需求則是階梯式的遞增,遞增速率遠比真正的有效需求快得多。
因此造成了一些地方政府背後導演,前台由開發商和炒房者表演的一出房價上漲大戲。開發商不斷存放房源,以期獲得更高的利潤,房地產行業「泡沫」越積越大。
從經濟理論來講,實施房地產稅可以提高投機者炒房的成本,降低其收益預期,從而減少投機需求,通過市場供求關係達到降低房價的目的。
二、弱化房地產投資屬性
房地產具有使用和投資兩個功能屬性,但是現在投資反客為主,很不正常。房地產稅的開徵有利於弱化投資屬性,還房地產以居住功能屬性。
房地產稅的徵收,對於那些多買多占公共資源的的前提下,在未來升值空間不確定的背景下,首先要面對確定的房屋稅負,這樣就會讓以投資為樂趣的購房人信心喪失大半,少了炒房者侵占市場資源,房地產市場立馬現了原形。
三、開徵將直接抑制房價
據有關統計,在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤占到60%,建築成本只占40%。房地產開發中土地占有的稅費太多,是房價過高的直接原因。
如果將以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取,那麼,改革後房地產的開發成本將有大幅度降低。
由於地價和相關稅費分70年交,目前售價6000元/平方米的房子,從理論上說,按3600元/平方米的價格銷售即可盈利。當然就有點像國外買房難養房更難的狀況了。
四、防止過分依賴土地財政
一旦開徵了房地產稅,地方政府的利益將有所保障。因為現行的土地批租制度將退出歷史舞台,對於地方政府而言,土地將成為長期而穩定的財政收入來源。
如果地方政府不再過多為「土地出讓金」張羅,而是將注意力轉到其他生產上,那麼開發商和地方政府那一層剪不斷理還亂的曖昧關係將徹底終結了。
五、有助於調節貧富差距
一旦把房地產稅提到財產稅這個層面上,財產稅的開徵具有填補中國現行稅制中財產稅缺失的特殊功能。就意味著中國真正啟動了調節貧富差距的工程。房地產稅的開徵將使對貧富差距影響最大、具有基礎作用的財產有所觸動。
總結
長遠來看,房地產調控更多要依靠市場力量、法治調節。以「限購」為代表的行政手段,短期、局部可能見效快,長期來看效果未必合適。特別是交易環節的稅收負擔,以北京為例,個稅與營業稅、契稅加起來常常數十萬元計,令剛需購房者不堪重負。
當稅負從交易環節轉向持有環節,對「房叔」「房姐」們的殺傷力會更直接、更明顯,更有利於公平稅負、平抑房價。該征的征,該免的免,才是房地產稅的本意,才能讓剛需者笑、投機者愁。
無論稅收二次分配,還是稅收撬動的房產占有格局,房地產稅註定將扮演一個促進公平的角色。放在社會公平正義的天平上考察,房地產稅立法工作需要格外謹小慎微,拿捏好技術與價值的雙重取向,平衡好各方利益的動態變化。從這個意義上說,這次立法不單單是個法律事件,更是一場匯聚民意、民智,凝聚民心、民情的政治活動,需要立法者勉力為之。
