在標準排名發布的「2015中國30大『涉鬼』房企排行榜」中，碧桂園控股有限公司（簡稱碧桂園，股票代碼HK2007）憑藉進入常熟、煙臺、欽州、威海、開平、滁州、海寧、茂名、太倉、周口、衢州、泰安、咸寧、連雲港、呼倫貝爾、宜昌16大「鬼城」和1318.9萬平方米的項目總建築面積，牢牢占據榜首，成為「鬼城」中最大的「涉鬼」房企。
對於「鬼城」的界定，可以參見「標準排名-中國大陸城市『鬼城』指數排行榜（2015）」。「鬼城」集中在中國的三四線城市中，以三四線城市為主要開發市場的房企，往往「涉鬼」最多。
以深耕三四線城市為主、具有巨量廉價土地儲備的碧桂園，在「涉鬼」房企排行榜中位居首位並不讓人意外。千億軍團碧桂園在「鬼城」還好嗎？隨著近幾年加大一二線城市的布局，碧桂園能擺脫「鬼城」困局嗎？
草原「鬼城」：碧桂園滿洲里8年只賣出1/16
2007年上市之際，碧桂園便開始了全國擴張步伐，同時進入美麗的草原城市滿洲里。然而，呼倫貝爾大草原並沒有讓碧桂園縱橫馳騁，反而深陷泥潭。
碧桂園2015年中報顯示，2007年開建的總體量高達160萬平方米的滿洲里碧桂園，8年後的2015年6月底，僅竣工18萬平方米，僅售出8萬平方米，在建的21萬平方米更是只售出2萬多平方米，已售面積僅為項目總面積的1/16。
目前，滿洲里碧桂園剩餘的120多萬平方米項目已經開建，但是碧桂園預計整個項目竣工交付要等到9年後的2024年，滿洲里碧桂園的開發周期長達17年。
滿洲里隸屬於內蒙古呼倫貝爾。呼倫貝爾人口稀少，1平方公里土地面積僅有5372人，在2015年「鬼城」排行榜中名列第44位。
海濱「鬼城」：碧桂園煙臺總體量達270萬平方米
在美麗的海濱城市煙臺，碧桂園僅碧桂園十里金灘一個項目的體量就超過200萬平方米，再加上68萬平方米的蓬萊碧桂園，使得其在煙臺擁有高達270萬平方米的項目。
在房企扎堆的煙臺搶到巨量土地儲備，的確彰顯了實力，但是供應過剩造成銷售困難，也是事實。
碧桂園持股90%的碧桂園十里金灘，截至2015年6月底，在建面積達87萬平方米，但是2013年8月已經開始銷售的該項目，到2015年6月底僅賣出不到一半，尚有60萬平方米建築面積待建，有40萬平方米建築面積已摘牌尚未拿到土地證。
2014年進入的蓬萊碧桂園，尚未有竣工面積，2014年5月開工同時銷售，但是一年多後，在建的20萬平方米也僅售出不到三分之一，還有48萬平方米建築面積據說2015年底開工。
中原「鬼城」：碧桂園咸寧銷售不利卻持續重倉
在草原和海邊玩不轉的碧桂園，在中原人口大省，也出現了銷售乏力的困局。
碧桂園僅在湖北「鬼城」咸寧的三大項目體量就超過310萬平方米，不過2015年5月咸寧碧桂園已竣工交付44萬平方米，只剩18萬平方米建築面積待售，預計2017年上半年就可交付。
嘗到甜頭的碧桂園，隨後開發了咸寧碧桂園體量兩倍多的咸寧碧桂園溫泉城，雖然該項目已售出竣工面積53萬平方米，但是2011年開工的15萬平方米建築面積，到4年後的2015年6月30日，也僅售出2萬多平方米，2015年底還將開工33萬平方米建築面積，另外還有30萬平方米已摘牌尚未取得土地證。
奇怪的是，在碧桂園溫泉城銷售乏力的關頭，碧桂園還在咸寧投資開發了110萬平方米的碧桂園梓山湖。該項目碧桂園持股51%，已售出竣工15萬平方米，2013年10月開建的6萬多平方米建築面積，到2015年6月底只賣掉1萬多平方米，2015年三季度又開建65萬平方米建築面積，據說2015年底將取得預售證。
此外，在河南「鬼城」周口，同樣持股51%的周口碧桂園，項目面積也高達52萬平方米，2014年4月開售，但是一年多後，在建的41萬平方米建築面積也僅售出約三成，整個項目要到2017年底竣工。不僅如此，碧桂園在湖北「鬼城」宜昌也有著34萬平方米的項目體量。
大本營「鬼城」鶴山、開平和茂名：碧桂園銷售乏力
在廣東「鬼城」鶴山，碧桂園有著多年開發經驗，並且業績不俗。
鶴山碧桂園總建築面積211萬平方米，到2015年6月已售出交付180萬平方米，僅餘30萬平方米尚未售出；只有24萬平方米的鶴山碧桂園公園1號更是全部竣工交付。
但是同樣在鶴山，去年開發的總體量85萬平方米的碧桂園天麓湖項目，卻出現了銷售乏力的跡象，除了2015年3月交付的4.6萬平方米建築面積之外，自2014年4月開始銷售的該項目僅售出4000多平方米，除在建的6萬平方米建築面積外，還有70萬平方米建築面積2015年第三季度開建。
此外，碧桂園在鶴山還有總體量75萬平方米的碧桂園山水豪園，除已竣工交付的19萬平方米外，2015年第三季度開建銷售剩餘的50萬平方米建築面積。
在廣東「鬼城」開平，碧桂園賣完5萬平方米的陽光水岸後，總體量近100萬平方米的碧桂園翡翠灣，也出現了銷售困難的跡象。
除2015年4月已竣工交付的45萬平方米外，2012年12月開建的碧桂園翡翠灣，在建15萬平方米建築面積，截至2015年6月底僅售出2.6萬平方米。
碧桂園在廣東「鬼城」茂名也有著超過50萬平方米的項目體量。茂名碧桂園鳳凰城2015年年4月已竣工8.6萬平方米，尚有2.4萬平方米沒有售出。
碧桂園在華東「鬼城」滁州也有著超過280萬平方米的項目體量，在海寧、衢州、太倉和連雲港也都有少量布局。
銷售均價下降9.3%，16座「鬼城」降價壓力仍在
1992年起步於廣州順德的碧桂園，一直致力於三四線城市的住宅項目開發，2007年，碧桂園在香港上市後大舉擴張大陸市場，三四線項目占比曾一度保持在70%的高比例。
然而，此一時彼一時，碧桂園2015年中報顯示，三四線城市項目占比下降到不足一半。
截止2015年6月30日，碧桂園房地產銷售收入455億元，同比增長23%，房屋銷售面積約725萬平方米，同比增長卻高達35.6%，這使得房屋銷售均價僅為6272元／平方米，與2014年同期相比下降9.3%。
房屋售價下滑幅度，與權益所有人應占利潤下降幅度相等，碧桂園權益所有人應占利潤由2014年上半年的54億元，下降9.1%至2015年同期的49億元，淨利潤率也由2014年上半年的14.2%下降至2015年同期的10.4%。
在利潤下滑的背後，是碧桂園成本和庫存的不斷高企。碧桂園2015年中報顯示，其建造成本由2014年底的860億元增長至2015年6月底的1007億元，建造成本增幅達17%，已竣工未售和已獲預售證未售、未獲預售證的項目總建築面積超過2100萬平方米，此外還有530萬平方米的項目正在辦理施工證，3800萬平方米的項目正在圖紙設計中。
對於未來的全國布局，碧桂園方面認為，要加強拓展一二線城市。碧桂園董事會於2015年5月28日決定，全面進軍「北上廣深」等一線城市，籌建一線城市區域公司。
2015年7月，碧桂園正式成立高規格的、相對獨立的一線城市事業部，並任命曾在中海地產任職的聯席總裁朱榮斌兼任負責人。目前，碧桂園已經在上海、廣州、深圳拿下多幅地塊，要不是因為退地，恐怕也已經進入北京。
