昨晚，樓市傳來大消息！上海、天津限購政策再升級，而上海的調控政策簡直堪稱嚴厲！
你能想像二手房市場和最近天氣一樣，進入「速凍」的樣子嗎？
首付再漲，認房又認貸
昨日（28日）晚上9時許，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發了《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，其中主要涉及樓市信貸政策是：
自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於35%。
在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
同日，上海市住房公積金管理委員會印發的《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，則要求嚴格：
上海房價將怎麼走？
北京9月30日房貸新政：購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。
對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
深圳國慶房貸新政：對無房且無貸款記錄的，繼續執行三成首付；對無房但有貸款記錄的，首付不低於五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。
結果是：
綜合首套房貸與二套房貸，上海最嚴，其次深圳，再次北京！
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，在上海出台新政的同時，天津也出台了新的房屋信貸政策。昨日，中國人民銀行天津分行官方網站掛出了由該行與同天津銀監局聯合發布的《關於進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》。
主要內容如下：
一、對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。
二、規範階段性擔保放款管理。個人住房貸款階段性擔保放款前，購房合同備案手續應完畢並且借款人已提供首付款及契稅發票、應繳費用憑證。對於無法提供足額擔保的房地產開發企業，不得在抵押或抵押預告登記完成前發放個人住房貸款。對於存在「捂盤惜售」、「哄抬房價」、「首付貸」等被行業主管部門認定為嚴重違法違規行為的房地產開發企業，不得開展階段性擔保合作。
三、上述政策自發布之日起次日實施，未明確事宜繼續按照國家現行差別化住房信貸政策執行。發布後在本市房地產主管部門信息系統網簽的正式購房合同，按照本通知要求執行。
樓市將進入速凍模式？
值得注意的是，此次上海樓市調控要求，最重要的或許就是，原先只認房不認貸，但現在哪怕房子轉賣各種流程做得再乾淨，只要還能查到貸款未結清等情況，依然要受到限制既認房又認貸。而且，此輪政策還要求核查購房者的全國徵信，覆蓋範圍無疑要大很多。
上海中原地產市場分析師盧文曦向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示：原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調整後的政策既認房又認貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，對改善型購房衝擊尤為明顯。舉例來說，本來是通過賣掉一兩套去湊首付，原來準備買1000萬，你手裡有300萬，可以貸到7成，現在認房又認貸，1000萬隻能買600萬的房。
對於首套房首付比例提高5%，其實心理影響大於實際。首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬來算，多半成也就多20多萬，對於有購買能力的買家而言，不能構成多大制約，短期可能因為支付能力不夠，暫時擱置。可能幾個月後達到支付能力了，馬上會入市。公積金使用從原來餘額的40倍，降低到30倍，降低了槓桿的使用。
據悉，上海10月份二手房交易量2萬套房左右，基本處在正常流量了，有市場人士預計，從12月開始，二手房的交易量將下滑到1萬多套，整個樓市交易會速凍。
昨晚出台的上海樓市政策，將對置換剛需群體產生最大影響，因為置換本來是上海購房的主流群體，盧文曦表示，當前中環以內置換買家達到9成，外環平均到6成。新政意味著這部分客戶受到制約。
而據上海公積金中心稱，本次調整內容「均符合當前總體房地產市場穩健發展和防範控制風險的方向，同時兼顧公積金貸款管理的連續性和漸進性。」政策對公積金繳存帳戶餘額等內容進行了固定，使得後續盲目提取公積金等做法減少。
從政策出台背景來看，上海在10月出台「滬六條」後市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統計局數據顯示上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。
從同比漲幅來看，上海還是處於漲幅靠前的城市，因此調控壓力仍沒有消除。而且最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現波動，可能對市場心態帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調控效果。此外，11月中旬以來，深圳、杭州等城市在原先調控措施上予以加碼。所以上海對調控進行加碼不能算「意外」。
圖片來源：東方IC
根據易居研究院智庫中心提供的數據，截至11月28日，上海庫存面積在繼續下滑，為633萬平方米。如果按照過去6個月的成交面積均值進行測算，那麼目前的存銷比或去庫存周期為5.3個月。
根據此前國家統計局公布的《全國70城房價指數報告》顯示，今年10月份全國70個大中城市中，上海在房價指數環比增幅排行中已經跌出了前10位的水平，證明抑制房價快速上漲的工作總體到位。而從同比增幅數據看，上海排在了全國第四位，其中前三位城市分別為合肥、廈門和南京。換而言之，從房價指數的角度看，上海是目前一線城市中房價同比增幅最大的城市。
事實上，上海11月市場交易已經在低位盤整，而且客戶量比上月減少一半，預計調控政策出台後，當地成交量會進一步收縮；價格方面，當前議價空間已經擴大到3-5%。隨著交易量收縮，還價餘地擴大，價格出現實質性下跌。
