3個月前，曾因為超級高周轉，而被人廣泛議論的碧桂園，再次成為焦點。
這一回，澎湃新聞報導稱，連續5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園改變了擴張策略。報導援引多位碧桂園內部人士的消息稱，首先，「全覆蓋」戰略在內部已明確叫停，暫不對外宣揚。
該戰略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發達鎮區均需有碧桂園的項目。
一石激起千層浪，這一未經確認的消息，引起各界對三四五線房價波動，乃至房地產前景的擔心。
對此，碧桂園方面回應，(三四五線城市「全覆蓋」)當然不可能叫停。碧桂園主要是強調現在合作的公司太多，碧桂園的權益占比越來越低，所以為了提高公司的權益占比，不進行不操盤的合作項目。
是否如此，筆者不得而知。但可以確定的是，棚改收緊、官媒宣戰炒房、7部委整治樓市亂象等消息接踵而至，反炒房大會戰拉開帷幕的確是事實。
之於碧桂園，無論如媒體傳言，還是像回應所言，都表明其在放緩步伐。而這意味著什麼，背後又有什麼信號，無疑值得深思。
要理解這一切，首先得從理解碧桂園，何以快速成長為房地產行業世界第一開始。
1、登上合同銷售金額世界第一寶座，碧桂園負債9000多億元，資產負債率暴增
在2017年的年報中，碧桂園開篇就問自己，碧桂園是什麼？
這是一個有趣的問題，不知道碧桂園是在問自己，還是在向自己的投資人、股東交代。他的答案是：
2017年，碧桂園房屋合同銷售金額約人民幣5508億元（約合847億美元），合同銷售建築面積約6066萬平方米，合同銷售金額排名世界第一。
任何一個企業，別說成長為國內第一，就算只是前幾，也都非常值得驕傲了。
而碧桂園不僅2017年拿下了中國房地產銷售第一的鐵王座，其合同銷售金額，同時也是世界第一。
碧桂園取得的偉大成績，很多人卻並不知道。筆者2、3個月前就想把這個好消息告訴杆友，無奈近期一直沒有寫到這家公司。今天，終於把這則消息告訴大傢伙了。
但世界第一的背後，多少的艱辛自己才知道。大家眾所周知的是，碧桂園高周轉。
比如財經圈、地產圈都聽過碧桂園「456」工作要求：拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金回正。1年裡1塊錢的投入能賺出1塊錢的利潤，據說迄今為止還沒有其他地產商能突破這一極限。
這大概就能代表楊主席的風格：拼命干！將勞動轉化成的價值最大化。有前碧桂園員工說，從上到下每周干110小時是常態。除了8小時睡覺基本都在公司加班。
剪頭髮需向領導請示，出去速剪速決；同事要結婚，都需特別申請才能周末回家擺酒搞婚禮，然後周日晚上必須回到宿舍。
這些或許有點誇張，如有不準確的地方，筆者想說，也請碧桂園的老師們不要太介意。大公司嘛，能為大家提供點談資，這也是社會價值，提升全民福祉。
大家又沒有因此就不買碧桂園的房子，雖然最近樓塌了一次。
這是碧桂園員工的付出、心血和代價，於碧桂園來說，無論高周轉的效率有多高，成就鐵王座背後，其資產負債率都大幅提高。
2015年時，碧桂園的資產負債率為75.32%，而到了2017年，其資產負債率達到88.89%。其負債總額從2015年的2726.16億元，攀升至2017年的9330.57餘元。
沒錯，筆者知道這包括預售屋的預收款。但無論如何，這個數字是震驚的，其增長速度更是驚人的。
世界第一房企就是這樣煉成的。
同樣也在香港上市的龍湖地產，2015年時負債總額1216.21億元，2017年時為2565.85億元。這效率低多了，所以反映到銷售體量上，龍湖這2年被碧桂園甩在了身後太多。
自然，龍湖的負債率也比碧桂園低不少。2017年，龍湖資產負債率為70.73%，比碧桂園2015年時還低。2015年時，龍湖則更低66.07%。
2、資金成本略有降低，比部分同行還是要高，現金流過半靠融資而來
很有意思的是，宇宙第一房企碧桂園的股價，卻並不是很突出。
就和龍湖比，7月4日，碧桂園報收12.720港幣。如下圖，因為文初說的消息，碧桂園股價當然是下跌的。
其實近期，碧桂園的股價一直是往下走的。當然，這個不怪碧桂園，一是中美因素，二是棚改收緊傳言。但無論如何，這可能對碧桂園未來業績有影響。外界也是這麼判斷的，所以股價才會波動。
同一天，7月4日龍湖股價也是下跌，報收20.100港幣。
股價對比不僅反映在當天，看上面2張圖，細心的杆友會發現，過去一年52周，龍湖最高股價為27.700港幣，碧桂園則為19.160港幣。
要征服投資者的心，不容易。
在碧桂園大步邁進，登上宇宙第一房企的道路上，其不僅負債多，還在於其現金流獲得極大增加，但大部分資金是有成本的。
年報披露，2017年，碧桂園總借貸的加權平均借貸成本為5.22%，對比2016年12月31日下降44個基點。成績不菲。
同期，龍湖2017年報披露，其平均借貸成本進一步降低至年利率4.5%，平均貸款年限為5.92年。龍湖融資成本是出了名的低。
關於外界對現金流的擔心，碧桂園表示自己現金流是不錯的。通過年報發現，2017年碧桂園帳上現金及現金等價物的期末餘額為1370.84億元，2015年時該數字僅僅為362.41億元。
但筆者注意到，碧桂園的1300多億帳上現金中，融資活動產生的現金流量淨額為728.22億元。
也就是說，碧桂園過半的現金流靠融資而來。如上所述，都是要成本的。當然，這比2015年時還是要好。當時，碧桂園的帳上現金，比其融資活動產生的現金流量淨額還少。
回過頭去看，這是改善，同時也值得警惕。如果銷售遇到麻煩，現金流是否跟得上，融資、償債壓力又是幾何？
3、一旦行情真的發生變化，現金流壓力將重創，超高負債率和較高資金成本的房企
實際上，不管三四線城市是否虛火太旺，是否因為棚改貨幣化補償放慢腳步，房價支撐減少，房地產躺著賺錢的好日子都在慢慢成為歷史。
畢竟，很多三四線城市過去一年多房地產的火爆程度，遠遠超過了其經濟、產業、人口的增速和實際需求。換句話說，大批投資客、投資資金殺向了這些地方。
當一個地方都是賭客時，未來賺誰的錢呢？其實就是一個零和博弈，有人高位套現，也有人註定套牢一段時間。
溫州、鄂爾多斯曾經發生過的房價暴跌，就是很好例子。當全是投資客時，一旦大行情變化，後果多半就是崩盤。或許，靠貨幣超發、鼓勵樓市，還是可以暫時救市。只是，未來呢？早晚要面對。
上個月，筆者去溫州出差，和老友聚會無不感嘆，溫州經濟依舊還在找出路。而那裡的房價和全國很多地方一樣，這一年也漲了，但是我發現溫州很多地方的房價，竟然還沒有回到10年前我在溫州工作時的高點。
是的，這就是教訓。一個真正經歷過泡沫破滅的城市才更明白，雪崩時每一片雪花都不是無辜的。同樣，每一片雪花都將覆沒，付出代價。
從這個角度而言，碧桂園是暫停三四五線城市提出「全覆蓋」，還是一些地方碧桂園的權益占比越來越低，所以為了提高公司的權益占比，不進行不操盤的合作項目，都是理性的。
就像萬科，好幾年前就不再提規模至上。碧桂園註定也得轉型。
同樣，更多房企又該如何經營自己的未來？樓市危機是否真的要來？我們拭目以待。
