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二手房成交降兩成 一線城市房價要下跌?

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別看上半年三四線城市樓市成交活躍、房價也屢創新高。但是,易居房地產研究院報告顯示:一二線城市成交持續低迷。2018年上半年,20城二手房累計成交約63.5萬套,同比下降20%。從成交量角度分析,一線城市最低迷,4個一線城市中有3個量能度為負值。

對此,有專家表示,2018年上半年,一線城市仍然成交疲軟,二線城市受到人才引進、搖號購房等政策影響,成交量較2017年下半年有所回升,但仍低於近6年的平均成交水平,更是明顯低於本輪周期最高峰值2016年,可見一二線城市二手房仍處於調整趨勢中。

實際上,現在一二線城市的二手房市場成交量處於下行趨勢已經非常明顯。以一線城市廣州為例,房地產市場受到多輪調控,其二手房市場自2017年9月份一直處於比較疲軟的狀態,月度成交量均要低於2012後以來的平均成交量。後續來看,在當前房地產調控持續高壓的背景下,預計成交量仍將處於較低水平。

與廣州同屬一線城市的北京二手房市場,在5月份成交量創下近期新高后,進入6、7月份後就開始降溫。之前的成交量反彈,主要是去年「3·17新政」之後,北京房價明顯回落,一年累計跌幅約17%。

之前北京二手房價經歷一波調整後,於是激發了前期積壓的購房需求在上半年集中釋放。不過,這樣需求釋放動能有限。不僅無法推高房價,而且7月份後,北京二手房日成交量回落至800套以下。

同時,二線城市的二手房成交量也不容樂觀,以成都為例,在經歷了多次調控後,年初以來成交量已經出現回落,隨著調控效果的釋放,6月份成交量迅速下滑,環比下降近40%。預計下半年調控將繼續發酵,成交量將出現較有顯的降溫。

對此,我們認為,隨著今年5月份,20城二手房均價同比漲幅有所擴大後,各地相繼出台不同程度的調控政策,預計後續一二線城市二手房成交量將繼續下滑,重新回落至歷史成交低位區域,而房價則會呈現穩中有跌的情況。

現在問題是,上半年大城市二手房成交呈現低迷狀態,背後說明了啥呢?

過去之所以調控每次都效果不彰,除了調控政策半途而廢之外,還有一些人通過「假離婚」、「企業購房」、「人才設籍」等手段騙取購房資格,而現在投機者無法再鑽漏洞,二手房市場就會出現「量價齊跌」的情況。

再者,大城市房地產會出成屋價和成交量將出現交替下跌的情況。就是先是受到房地產調控,房價出現了一定幅度的下跌,隨後就會有一批購房者入市炒底,而當這種積聚量能集中釋放後,房價又會再下一城,之後又會有一批購房者進入購房。

也就是說,未來大城市房地產可能呈現:先成交量下滑,再房價跌,然後抄底購房者入市,成交再反彈,待需求釋放完畢後,房價又開始盤跌。像之前希望的房價出現大起大落的可能並不大,成交量和房價輪流下跌概率很大。

最後,隨著全國整體信貸環境的收緊,購房者的房貸成本在上升,。下半年一二線城市二手房成交量再難有大幅反彈的可能,而且下半年二手房價跌勢可能較上半年有所放大。

儘管上半年三四線城市房價引領全國,但一線城市房地產卻呈現「量縮價跌」態勢。而二線城市因受到房地產調控的影響,多數城市房價得到控制,二手房成交持續萎縮。

展望下半年,隨著房貸利率的持續走高,投機性需求受到壓制。未來一二線城市二手房無論是成交量,還是房價都會出現一定程度的調整,穩中有降將是大概率事情。

責任編輯: 秦瑞  來源:不執著財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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