西二環邊上的黃金位置，趕上樓市大漲的尾巴，背靠華潤置地的大型地產商，「崑崙域」本應占據「天時地利人和」，卻落下「一地雞毛」。近日多家媒體報導，開盤預售屋賣到9萬5的崑崙域陷入「退房潮」，近200多名購房者拒絕收房。筆者近日實地走訪了崑崙域。
筆者發現，售樓處目前仍開放，但戒備森嚴，門口有穿西裝的工作人員把守，逐一核對購房者身份。門口的工作人員表示，售樓處採取預約制，只有提前和銷售顧問約好才能進入售樓部看房。
隨後筆者以一個普通購房者身份，聯繫了崑崙域的銷售人員，被允許進入售樓處。據銷售人員介紹，目前高層樓房已全部銷售完，部分已經交房，目前在售的只有疊拼別墅。
售樓處里裝修的富麗堂皇，有寬敞的吧檯，但只有零星幾個顧客和不少穿西裝的工作人員。工作人員警惕性很高，當筆者拿手機對沙盤模型拍照時，馬上被工作人員攔下，稱售樓處內禁止拍照。當筆者提出希望拿到一些紙質資料作為參考，銷售人員稱目前沒有紙質資料，因該樓房已經交房。銷售人員同時拒絕了進入小區內部參觀的要求，稱仍在裝修中。
陷入「質量門」的崑崙域高層樓房之一，9月30日有四棟高層樓房交房，此為其中之一
當問及之前被退的戶型是否將繼續出售時，銷售人員承認有部分戶型被退，「但現在還沒接到銷售通知」。他解釋目前公司已經向建委提交申請，申請「期轉現」，將預售屋銷售許可證換成成屋銷售許可證，然後才能對外出售。當問及大概有多少套這樣的退房，銷售人員拒絕正面表態，只說145平158平的肯定都有。據樓盤廣告，該樓盤以大戶型為主，最小面積為145平，高層樓房有145平，158平，180平等，疊拼別墅均在200平以上。
目前260平的疊拼別墅仍在售中
對於最關心的價格問題，「價格肯定比9萬5的均價高，那個是開盤時的預售屋價格。」銷售人員稱，目前還不知道具體銷售價格，但成屋價格肯定高於預售屋。「去年開盤時就是9萬5的均價，現在肯定不可能低於這個價。」
銷售人員稱，建委審批走流程需要10來天時間，之後退房或將上市銷售。「這不是買衣服，不能說退了馬上就能賣的。」
筆者在實地走訪時注意到，在工作日的白天，樓盤附近人煙稀少，但在樓盤的兩個主要入口和售樓處門口，均有保全把守，樓盤附近也有一些施工人員停留。小區內部也是施工狀態中。
小區內部施工狀態中
陷入「質量門」的高層樓房門上貼著禁止入內的公告
據《中國消費者報報導》報導，開盤時均價9.5萬元/平方米的豪宅項目北京華潤崑崙域，近期因為園林、外立面、大堂、樓道等存在質量問題、貨不對板等引發了業主極度不滿。經歷三次維權、多輪談判之後，開發商華潤置地終於給出了整改方案。但在9月30日交房期限來臨前，有近200戶業主反對9月30日收房，要求按照業主需求進一步整改完成後再收房。
面對購房者的質疑，樓盤項目公司北京亞林西房地產開發有限公司發布了《北京崑崙域家書》，提出了11項整改措施，包括對大堂、電梯、消防樓梯、地下車庫、小區綠化、水景方面進行整改。
樓盤開發商發表的整改項目書
據北京商報報導，華潤在此前召開的溝通會上也曾提及可退房，但是退房也被附加了條件。據了解，有退房意向的業主需簽訂《退房申請書》，申請書上標明業主退房系「因個人原因」，此外華潤提出的退款金額為購房款加上銀行基準利率一年利息。「然而該退房手續被很多業主質疑，因退房涉及到首套房購房資質和貸款記錄。
金九銀十，「退房潮」全國蔓延
房地產行業向來有金九銀十一說，很多的樓盤都會選在九、十月份開盤，這個時候恰好人們的消費心理比較鬆動，又有十一長假加持，所以這兩個月的房地產銷售額很容易高過其他月份。然而今年的「金九銀十」卻被「退房潮」的陰影籠蓋。除了北京的崑崙域，其他主要城市也出現了「退房潮」的現象。
2018年10月初，在廈門，萬科白鷺郡也遭遇了業主維權。網傳萬科為前期購房的業主補償100萬，後來萬科出面否認，稱因此前承諾的溫泉入戶無法實現，業主可以選擇20萬賠償或者退房。
2018年十一期間，在上海，碧桂園浦東南郡放假一夜暴跌20%，引發大批業主維權。業主稱，樓盤將3.5萬的備案均價降至2.6-2.8萬的實際銷售價。
同樣在十一期間，在廣州，降價促銷潮從外圍區域向中心區域蔓延，部分樓盤降價幅度超過10%。其中和光晨樾降幅高達13.58%。
2018年9月15日，在杭州，濱江未來海岸也遭遇了業主維權，已經購房的業主要求濱江退房退款，因該樓盤9月份二期開盤的價格比8月份一期開盤的價格低。
從「930」到「317」，回顧那些樓市新政
說到崑崙域，不得不提樓市新政。從2016年到2017年，房價大漲，樓市火爆，政府陸續出台多項政策調控樓市。2016年9月30日監管部門發布「930新政」就有專門條款涉及限價：「對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於預售屋預售的暫不核發預售許可證書、屬於成屋銷售的暫不辦理成屋銷售備案」。
該限價條例對崑崙域產生直接影響，據媒體報導，為了滿足930新政要求，開發商將項目售價由2016年10月的約11萬元／平方米，降至2017年8月的每平方米單價9.5萬元，終獲批准得以入市。取得預售證後，崑崙域項目隨即開盤並推出兩期四棟共計328套房源，主推戶型為145-185平方米4-5居，單價9.5萬元/平方米，總房款最低近1400萬，約定於2018年9月30日以毛坯形式交房。
單價9.5萬的崑崙域受到購房者的追捧，當地周邊區域二手房均價在5-10萬區間內，崑崙域的價格相當有競爭力。在開盤後迅速售罄。
「930新政」施行半年後又迎來「317新政」，2017年3月17日，北京發布最新版的樓市調控新政，意在給過熱的房地產市場降溫。「317新政」更嚴格的劃定了一套房和二套房的認定規則，「認房又認貸」即在北京名下無房且在全國範圍內無貸款記錄才屬於第一套房，而第二套房的首付比率不低於60%，非普通住房的首付比率高達八成。
此舉直接增加了崑崙域購房者的首付額度，因崑崙域樓盤定位於京城稀缺地段的頂級豪宅，購房者多為改善性住房，一般為二套房。該樓盤最小面積為145平，按照「317新政」，面積140平以下才為普通住宅，二套房才能享受六成首付，崑崙域的新房面積均超過140平要求八成首付。該樓盤的一、二期業主此前曾向媒體表示，開發商要求在購房之初繳納30萬元定金，此外又以「政府限價」為由，要求二期購房者必須全款購房，一期業主雖然可以貸款，但貸款形式受限，除商業貸款可以使用外，不支持公積金或者組合貸。
如果按照最小145平的住宅面積和9.5萬均價計算，全款首付金額高達1377.5萬元。超高的首付也加劇了退房的矛盾。開發商給出的退房條件是，退還房價全款並補償一年期銀行貸款基準利率（4.35%），然而現實是購房者的實際貸款利率是銀行五年預售屋貸基準利率並上浮20%（5.88%）。按照1377萬元的購房金額計算，兩者利差相差21萬元。
土地供給與拿地成本
在「退房潮」涌動的10月，北京突然增加了住宅土地供給。據鳳凰網報導，北京市國土資源委員會官方網站顯示，10月22—23日短短兩天時間，北京公開掛牌14宗經營性用地，建設用地面積共計85.57萬平方米。14宗經營性用地中僅有兩宗為綜合性商業金融服務業用地，其餘12宗均為住宅地塊，包括8宗限競房用地、3宗共有產權住房用地、1宗商品住房用地。截止目前，北京市國土資源委員會官方網站公布的2018年北京公開招拍掛項目共44宗，而僅近兩日就放出了12宗地。
土地供給直接影響土地成本，而土地成本又是房價中的關鍵一環。據房地產業內人士介紹，一般來說，土地成本占房價的30%，建築成本（含人工和建材）占40%，稅費成本一般在10%左右，其他成本（融資、資金）占8%左右，剩下12%的是房地產開發商的毛利潤。
房價各項成本構成
根據公開報導，崑崙域項目是招商蛇口、華潤置地、九龍倉、平安不動產4家公司於2015年1月摘得地塊，根據機構當時提供給媒體的測算，成交樓面價接近4萬元/平方米，最終該項目命名為「崑崙域」並由華潤置地操盤。按照4萬元/平的土地成本計算，每平房價要達到12萬元，但由於「限價令」，最終開盤價定為9.5萬，土地成本占房價的近50%。
土地成本高企，而售價又被限制，開發商勢必要壓榨其他類別的成本。從崑崙域的業主反映看來，樓盤的建築並未達到豪宅預期。據媒體報導，有業主質問道：「一個回遷房都不如的項目，怎麼可能改造成開發商承諾的豪宅高品質？」
京城稀缺地段的頂級豪宅，看似占盡天時地利人和，實際上卻陷入「退房潮」。所謂「刮骨療傷」，「退房潮」反應出來的問題或許值得整個房地產行業重視。
