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房價的漲跌停板要來了!好消息還是壞消息?

11月23日晚,深圳規劃國土委員會、深圳市政府法制辦公室在官網發布《深圳市房地產市場監管辦法徵求意見稿》。其中主要內容包括四點。

首先就是對房地產的上漲下跌給予限制,要控制在15%以內,這就規避了部分房企在年底因回款需要大幅度降價,也放鬆了部分新盤價格管制。

其次,對於房地產開發企業資本金賬戶提出要求,提出房地產開發項目申請預售前,項目資本金賬戶餘額應當不低於項目資本金10%。這就對開發商的資金鏈提出了更高的要求。

第三,限制捂盤惜售,取得預售許可證後10天,一次性公布預售房源,時間,地點,還有價格。並公開預售不得內部認購。這就是逼著開發商儘快推盤。增加市場供給。但是這招作用其實有限,人家先不辦預售許可證,同樣可以捂盤惜售。

第四,對於違規銷售進行明確,對於無證銷售,或者內部認購的變相銷售行為,一套房罰10萬。

此外還有一些針對房產中介的租房規定,比如人均居住不得低於6平米,禁止將原有卧室起居室再次分割出租,不許捆綁租金貸,還有合同訂立和交易總價的一些限制。

這不就是要在房價上加上漲跌停板嗎?也就是說新房銷售不能大漲也不能大落。其實完全可以這麼理解,儘管這個做法很糾結,但是他的目的很明確就是進一步限制樓市的流動性,不願意看到大幅的上漲,但更不願意看到大幅度的下跌,由之前的全力防止上漲,到現在雙向調控,既要防上漲,也要防暴跌。而現在看似乎上漲已經控制住了,防止暴跌可能更重要,從15%這個數字來看,似乎每年跌這麼多,是可以被接受的。

股市設置漲跌停板,讓市場交易的活躍度遭到了極大的抑制,在大家興奮的時候,漲停你就買不到了,而在大家悲觀的時候,跌停你就賣不掉了。那麼樓市設定漲跌停板,能起到同樣的作用嗎?這其實是個巨大的問題,因為其實這次政策只限制了買入價,也就是新房的價格,上下設置15%的漲跌停板,而賣出價則不受限制。什麼是賣出價,二手房的價格是賣出價,所以樓市的漲跌停板是有缺失的。那麼他會帶來什麼作用呢?

首先,有利推盤,開發商的限價被打開了,有了一定的利潤空間,而他們的預期也穩定了,今年不賣,明年也一樣頂多漲15%,所以拖著對自己並沒有什麼好處。既然給你了利潤空間,大家也就可以放心推一些盤了。有利於增加一些市場的供給。

其次,加大了回款難度,開發商想通過大幅降價回款促銷,這條路將面臨跌停板限制,並不能大幅降價吸引購房人了,當吃的有限,一次吃不飽的時候,你會怎麼辦呢?肯定是搶先去吃,所以空間有限,那麼如果真有資金壓力,就只能用時間換空間,爭取早降價。所以這一招可能會起到敲山震虎的效果,造成開發商的兩極分化,情況好的開發商,會放出自己的優質盤,意圖漲價銷售,而資金鏈不好的開發商,則會選擇搶跑,率先降價15%進行銷售。最後到底誰能影響誰,情況並不確定。還需要市場給出一個明確的選擇。

第三,對於購房人來說,預期也開始變得混亂,你可能會面臨一個情況,有的樓盤漲價,有的樓盤降價,你看好的樓盤漲價於是你不想買了,而你不看好的樓盤降價,價格激發了你的興趣,所以需要權衡,剛需一族來說,更多的會考慮降價樓盤。而炒房一族則會選擇觀望,畢竟一旦樓市開始降價,就會影響整個市場預期,哪怕是每年只有15%,也足以帶來風險。萬一自己買進去了,明年周邊新盤全都降價,那就虧死了,所以他們寧願去考慮漲價的地方。最後就形成了降價吸引剛需,漲價吸引炒房換房的情況。

第四,有利銀行進行風險控制,銀行最怕剛辦完的貸款,一下開發商就降價30%以上,那樣銀行的風險敞口就完全暴露了,會引發大量的斷貸情況,這樣每年跌15%,2年也跌不到30%,也就是先保證了兩年不會斷貸,這就為銀行處理風險留下了時間。

所以,綜合來看,很可能是短期內,政策的作用不會特別明顯,但會進一步限制成交量,起碼讓炒房,換房的人觀望情緒增加。樓市繼續價穩量縮。繼續穩步回落,但幅度仍然很小,不過房子已經越來越難成交。一開始新盤漲跌互現,但是並不好賣,隨著時間的推移,降價的會越來越多,而漲價的越來越少。但成交會持續低迷,房子越來越難賣。於是反過來刺激更多的開發商降價銷售,進而影響到二手房價格。所以,我們只能說在現有政策不變,樓市調控不放鬆的情況下,樓市的漲跌停板,中短期會起到穩定深圳房價的作用,一年以後會引導房價繼續持續回落。為了達到金融穩定的目的,北京上海這種超一線城市,也可能會跟進。效果也基本類似。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑看財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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