這個冬天，房企們被寒潮折磨的痛不欲生。
多個上市房企債券違約、不斷有資管計劃踩雷房地產項目、實力房企為了融資，不得不賣股權引入戰投，有的慘澹退市，有的一天暴跌80%，有的為了回款艱難掙扎著。
盤點下來，你會發現一個特點，日子慘的房企，都是盲目擴張惹的禍，他們以為現在這個市場，還可以無腦拿地蓋房高周轉，殊不知房地產行業今時已不同往日。
有個觀點可以帶給我們很多啟發，1月21日，昔日「萬通六君子」之一，一向在地產圈內以思想家著稱的馮侖發表專欄，探討了房地產行業近年來的6大變化。
第一，中國人均GDP已經超過了8000美元，新房的需求和供應量都會減少。
第二，我們的人均住宅面積已經超過了33平方米，總量上看已經不缺房了。
第三，城市的空間結構已經固定，很多新城區已經沒有再擴張的空間了。
第四，房住不炒的大環境非常清晰。
第五，在遺產稅、房地產稅等預期之下，人們不再熱衷買房。
第六，以常住人口來計算城鎮化率，已經逼近60%，人口聚集的速度在降低。
除此之外，馮侖還統計了去年上市房企的數據，稱有135家房企大股東將股份賣掉，轉行不干房地產了，還有不少房企改名，甚至從主營中把房地產剝離掉了。
先說這六大變化，馮侖總結的非常全面，既有大的環境影響，還有人口、人均收入、未來預期的綜合作用。
拿人均住宅面積來說，雖然一直無法形成統一的數據共識，且一二線城市與三四線存在明顯的結構性失衡，但幾乎所有的專家都認為，目前宏觀上來看我們已經不缺房子了。
近十年以來，婚房、改善房、投機房各類需求，已經嚴重透支了樓市未來新增供應的空間，即便開發商把房子順利賣出，依然會在二手房市場形成較大的拋壓，這種變化是以前不曾有過的。
同樣的，房地產稅的預期也在逐漸影響樓市氣氛，有心人可以發現，去年樓市走弱的分水嶺，正是在上半年5月份左右，彼時關於房地產稅的討論愈演愈烈，市場預期一旦扭轉，誰都怕自己高位接盤後，還要付出巨大的持有成本。
另外，馮侖提到的房企老闆轉賣股份，也是目前的行業現狀，在劇烈的行業變化氣氛中，中小房企是最先撐不住的那個群體。
時移世易，房地產的玩法早已發生了天翻地覆的變化，在房企野蠻生長時期，就算經營再差、負債再高的企業，一樣可以在風口上崛起，一旦行業進入衰退階段，需求下降疊加融資面收窄，破產重整、多元化轉型就成了必由之路。
