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頭頂300多億債券定時炸彈 新城地產:距離破產還有多遠?

新城地產董事長王振華的猥褻幼女丑聞,這幾天持續發酵。對於這樣一看就是慣犯的人渣,已經屬於死不足惜的那類,這裡就不說了。可更關鍵的是,我們需要讓這類人渣付出足夠的代價!我們需要知道一個更加關鍵的信息:新城地產的實際經營情況。如果這個企業將會由於這個人渣老闆的醜聞而破產,那才算得上是惡有惡報。所以,在這裡,我們就很有必要認真的挖掘一番這家企業的各種經營數據,看看它距離破產,還有多遠。

新城地產的公司標識(網路圖片)

新城地產董事長王振華的猥褻幼女丑聞,這幾天持續發酵。對於這樣一看就是慣犯的人渣,已經屬於死不足惜的那類,這裡就不說了。可更關鍵的是,我們需要讓這類人渣付出足夠的代價!我們需要知道一個更加關鍵的信息:新城地產的實際經營情況。如果這個企業將會由於這個人渣老闆的醜聞而破產,那才算得上是惡有惡報。所以,在這裡,我們就很有必要認真的挖掘一番這家企業的各種經營數據,看看它距離破產,還有多遠。

首先,我們需要了解的一個事實是,就在今年的4月30日,上交所對新城地產的2018年年報提出了足足16點質詢,總結起來,其質詢內容主要為以下四個方面的內容:

1、利潤構成不合理。利潤增幅號稱52%,但大量的利潤源於所謂的投資性房地產升值,而不是真實的現金利潤。

2、存在巨量的關聯交易,並因此存在大量的關聯企業間的應收應付賬款,疑似輸送利潤。

3、賬上現金存款餘額看起來很充沛,高達454億,然而現金流情況非常緊張,外部債務劇增,並同時向關聯企業大量支付借款利息,這種現象不合常理。

4、三四線城市的吾悅廣場的經營情況不容樂觀,利潤率持續下降。

在這裡,我們必須知道,上交所對上市公司的質詢其實是很常見的,然而,內容如此細緻範圍如此廣泛的質詢,非常少見。這幾乎相當於上交所直接在新城地產的年報上標註了兩個字:作假!面對上交所措辭如此嚴厲的質詢,新城地產於4月17號做出了回應,先將這份回應的內容總結如下:

1、關於投資性房地產升值帶來的利潤增長問題,2018年新城地產的總利潤為105億,其中由於所謂的房地產升值帶來的利潤為28億,佔比27%。這種佔比已經算是非常高了。這28億的房地產升值利潤,來源於其2018年新投了很多吾悅廣場項目,並且當年度就計算了升值,具體原因在於公司一廂情願的相信這些吾悅廣場的租金會有顯著增長。

2、關聯交易問題,一方面系由於大股東向上市公司提供了22億借款。注意,大股東王振華當然也沒幾十億的資金可以借給企業,這些錢都是他質押股票而來;另一方面,則是由於很多項目是合作項目,但具體合作方是誰未予披露,所以我們也不確定是否存在利益輸送的情況。

3、關於賬上現金存款餘額極高與現金流緊張外部債務飆升之間的矛盾問題,新城對現金流緊張外部債務的飆升做了非常細緻的解釋,這當然都是由於高槓桿模式,大量借債拿地以迅速擴張業務規模。於是新城地產近三年來的凈現金流統統為負數,且負債規模高達727億(不考慮購房預售款)。但是對於最關鍵的賬上現金規模高達454億的問題,新城沒有給出任何合理解釋。明明手裡有錢,但是竟然不拿去買地,非要借債去買地,這不是瞎扯嗎?在財務上,一般出現這種無法合理解釋的情況,都是老闆臨時拆借回來巨額現金,來掩飾財務上的極度窘迫狀態。至於新城地產是否就是這種情況,各位自行分析。

4、關於吾悅廣場的經營問題,新城地產給出了一個很有趣的數據,總共89座由其持有的吾悅廣場,其中65座位於三四線城市,佔比73%。新城地產宣稱這些三四線城市的商業綜合體項目在開業初期雖然租金很低,由此拉低了整體租金收益情況,但是其深信未來的租金一定會暴漲。

在看完新城地產的這些解釋之後,我們能夠形成的第一印象就是:這個企業的負債情況很可能被人為掩飾了。在這裡,我再給出該企業年報中一段非常隱蔽的話,來論證它的負債情況:“存貨中的開發成本賬麵價值481億元、投資性房地產賬麵價值118億元、固定資產中的房屋及建築物賬麵價值9億元、其他非流動資產中的工業用地及房產賬麵價值3億元均已用於借款抵押,以上資產待借款還清後即解除抵押。”這段話的意思,就是新城將其所有能夠拿來抵押借債的資產,全部拿去借債了。

各位必須知道,這是非常可怕的事。這事實上意味著連它的在建工程,也全都抵押了出去,手上一丁點的乾淨資產都沒有了。如果不是賬面上看起來還有400多億的現金的話,這種“零乾淨資產”的企業早就被金融機構逼著提前還債了。基於這樣的情況,我們當然就能理解,新城地產無論如何,都要在賬面上做出巨額現金存款的原因了。

接下來的事情發展就有意思了。在上交所的這份嚴厲的質詢函件之後,新城地產立刻就老實了起來。在2019年一季度的季報中,新城地產給出了這樣的經營數據:經營收入同比去年同期萎縮16%,而利潤萎縮幅度高達43%,近乎腰斬。各位,對於一個在去年還有超過5成利潤增幅的企業,轉了一個年就給你來了一個腰斬,這裡面唯一可能的解釋,就是前期那些主要來源於所謂資產增值的利潤增幅,根本就站不住腳。

現在,我唯一好奇的就是,金融市場上絕大多數的債券產品,都約定了董事長犯罪即為啟動提前追償的條件。而截至今年一季度末,新城地產發行的債券餘額為311億。單單這300多億的債券,就是壓在新城地產頭頂上的一顆隨時可以炸響的定時炸彈,可以隨時將這家已經將底褲都抵押出去的由人渣創辦的企業,炸得一分都不剩。更別說它還有種類繁多的各種其它債務了。我相信,在接下來的博弈之中,只要有任何一家啟動提前追償,所有的債主都會聞風而動,將它孱弱的現金流,一刀斬斷。

唯有如此,才能讓那暗沉的天色,變得稍微明亮起來。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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