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長租公寓 帶血的金融遊戲

從長租公寓市場火爆之初起,這門生意就一直在爆發與爆雷齊頭並進的路上狂奔,從一個新型的商業藍海,變成炙手可熱的風口。然而,狂飆突進的背後,一張張血盆大口正張大了嘴,對準的是中低收入群體的租客、以及有少量資產的房東,他們面臨的命運是,被吃干抹凈。

“他以為躲過了P2P爆雷潮,卻躲不過長租公寓。”

算上樂伽公寓,這一年半里,連鎖長租公寓爆了24家,等著爆的,不會止23家。留下的,是付出幾十年租金的房客,和沒收到幾個錢的房東。

從長租公寓市場火爆之初起,這門生意就一直在爆發與爆雷齊頭並進的路上狂奔,從一個新型的商業藍海,變成炙手可熱的風口。然而,狂飆突進的背後,一張張血盆大口正張大了嘴,對準的是中低收入群體的租客、以及有少量資產的房東,他們面臨的命運是,被吃干抹凈。

長租公寓是什麼?只是一檔生意或者一場騙局?這都不是那麼準確。當樓市、P2P貸款、房屋中介這三個被中國人深惡痛絕的傢伙集合起來,就誕生了長租公寓。

“這個生意就是虧的”

2018年8月19日,在深圳招商蛇口,房產大佬——SOHO中國董事長潘石屹在一次會議上說了一番話。

他直言不建議投資做長租公寓。“原因很簡單,做長租公寓一定會有銀行貸款。如果是從銀行貸款來的利息,按照銀行的基準利率是4.9%。把款貸過來建成公寓,再租出去,你的回報率最高超不過1%,所以這個生意是虧的。

長租公寓是房地產市場一個新興的行業,又叫白領公寓,青年公寓。從字面上來理解,一是“長租”,即租期為一年或者以上,二是“青年”,即面對的人群一般為30歲以下的青年,大部分為白領、創業青年以及大學生。

通常由運營商將業主房屋租賃過來,進行裝修改造,配齊傢具家電,以單間的形式出租給租客。

按照類別來分,可以分為兩大門派:集中式VS分散式。

集中式主要以傳統的商業地產運作模式,利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營,也就可以分為自持和非自持兩種類型;分散式主要從租賃中介業務延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似“二房東”,一般都是非自持類型。

無論是集中式還是分散式,其運營模式無外乎兩種:

一種是:拿地——建房——出租;

或者是:租賃——改造——出租。

這其中,自持房源的長租公寓,收到的租金就是自己的收入;非自持的賺的就是中間的差價。

長租公寓也屬於地產行業,何以回報率如此之低?

主要原因在於長租公寓的收入主要來自”一進一出”的租金剪刀差然而租金不可能迅速上漲,所以租金差也無法快速提升。比如說,人們買房時能接受三萬甚至五萬一平米的房價,但少有人會接受一萬的房租。

這是因為,買下的房子可以享受到房屋增值的收益,但租來的房子卻不能。因此,租客往往只願意付出少量租金。

對長租公寓來說,資本回收周期較長,且收益部分被卡死。如果再加上物業管理成本和逐年提升的人工費用,這其實算是微利行業,只有快速規模化,才能分攤成本。他們相信,這就像滴滴與優步此前爭奪市場一樣,先期不惜虧本擴張,一旦佔有市場規模之後,就可以實現盈利。

但事實證明,他們的去處或許不是下一個滴滴,更大的可能是變成下一個OFO——燒完錢之後只剩雞毛遍地。

2018年3月,上海長租公寓品牌“愛公寓”資金鏈斷裂,關門倒閉。留下數千無處可去的租客,和上億元租金黑洞。此時,距離其成立甚至不到1年時間。

在長租公寓雷聲陣陣的同時,一些曾大張旗鼓進軍長租公寓的品牌房企,正紛紛離去。萬科暫停“萬村計劃”、朗詩剝離長租公寓業務、龍湖冠寓三年內不考慮盈利……種種跡象表明,即便是自持大量房源的地產開發商,也在品牌公寓的盈利模式上犯了難。

長租公寓的盈利來源有兩種情況,一種是企業自己有房子,租出去之後每月有現金流入,就是企業賺的錢。另一種,則是從房東手上收來房源,經過自己的改造後出租,賺取租金差和增值服務費。簡單來說,是一個類似於“二房東”的角色,這佔盡長租公寓市場的大部分比例。

不同於雅詩閣這樣自持房產的長租公寓,可以藉助地產本身增值,二房東式的長租公寓回報率本身非常有限。首先,獲取房源就是一個很尷尬的問題。願意將房屋交給長租公寓運營商開發的房東數量較少。能改造的,大多是偏遠地區,或者中心地區廉價低端的房屋。由於供需關係不平衡,加上目標人群對租房價格敏感度較高。當長租公寓的運營商拿房的價格低,就容易丟失房源,價格一高,又容易租不出去。不玩點資本遊戲,這個活沒法干。

業內人士曾計算過長租公寓的成本,一棟長租公寓大概100~150間房,一個房間算上裝修和家電成本在6萬元左右,整棟成本在600萬~1000萬元。分散式公寓也可以總的房間數量計算總成本。

但租金收入與之相比,就有些相形見絀。

在鏈家上,廣州一套28平米的長租公寓,租金約在2600元上下。以100間房計算,每月租金約為26萬元。一年不過312萬元。但是,最大的問題是空置率。

深圳某長租公寓品牌創始人曾說:“他見到的最高空置率的公寓大概為53%。而據根據《廣州日報》,廣州市長租公寓市場普遍存在高空置率問題,除了個別運營能力突出的長租公寓出租率能達到60%左右,余者大部分空置率偏高。

換句話說,長租公寓空置率在40%到50%之間都是常態。這就意味著,100間房中,也只能租出去60套。每年的租金收入僅為187.2萬元。這也意味著,長租公寓至少需要3年以上的時間才能實現盈虧平衡。

而且,長租公寓面對的人群以剛畢業或是畢業不久的青年為主,收入少,想靠漲租金的方式獲得利潤,難度係數極大。比如前面提到的2600元的長租公寓,位置在廣州天河區一個城中村——這裡顯然不會是高收入人群願意居住的地方。自然,也就不會無法用高價租出去。

最快速有效的賺錢的方式,就是與借貸平台結合。

“二房東”式的長租公寓,大多數會直接去跟一些廉價、低端的民居簽約,再進行裝修改造,包裝得光鮮靚麗,拋到市場上出租。不過,這些分布在各處的房子,本身社區環境較差,很難吸引所謂的“中高端”及“商務人士”前來居住。那麼誰會來租?

在長租公寓業務員或者是承接這類業務的中介圈裡,剛畢業的小萌新或才工作的小年輕們,是他們最喜歡的菜品。通過58、搜房、豆瓣租房小組、安居客這些分類信息平台,菜品們批量匯聚。

要把剛出道的年輕人吸干榨剩,總得有人挖坑和埋人。所以,長租公寓招聘的業務員,便以社會流氓或素質較低的閑雜人員為主。按照慣常,他們的套路是:從各個渠道將人帶進來看房——通過各種性價比強調,讓你簽約給定金——收了定金後,業務員和你表示他們是租賃公司,你可以選擇繼續簽,也可以選擇不簽。但定金不退。

這個時候你如果選擇簽下來,對方會告訴你。房租有兩種支付方式。一種是年付,一種是月付。因為他們的目標人群大多數是剛出來社會的小年輕,所以90%以上的人會選擇月付的形式。

月付,你就會被捆綁在網貸公司上。

一邊爆發,一邊爆雷

長租公寓近幾年的發展歷史,是一部爆發伴隨著爆雷的歷史。

作為房地產的衍生行業,長租公寓追求快速擴張,天然就對金融槓桿具有較強的依賴性。長租公寓之所以能夠截流資金池、利用高槓桿擴張,與其合作的第三方金融機構也扮演了不光彩的角色。

長租公寓的盈利點中,無論是租金差收入,還是增值服務的收入,乃至通過空置期賺租金的收入,也就是1%到2%,根本不足以支撐起長租公寓快速擴張過程中的資金鏈。

因此,通過和網貸結合的方式產生收益,成為長租公寓業內的公開秘密。

在利用金融市場力量沉澱資本的過程中,長租公寓採取兩種方式狸貓換太子。

第一種是要求租戶交納整年大額租金,卻按季度或按月支付給房東,利用期限差產生資金沉澱。

這幾乎所有長租公寓的通用方式。最近正在爆雷的南京樂伽公寓,玩的就是這種套路。

南京樂伽於2016年5月30日成立,是一家集房屋租賃服務和託管服務於一身的企業。註冊資本100萬,但實繳資本為15.3萬,法定代表人為姜千。

三年來,樂伽公寓經歷了快速擴張階段。樂伽公寓官網顯示,公司曾經在南京、蘇州、杭州等八個城市均有布局,成立了300多家簽約中心,員工達到600多人,為超過40多萬客戶提供服務,管理的房源超過20萬套,房屋總價值達1000億元。

然而公司高速擴張的背後是依賴於其“高收低租”的經營模式。所謂“高收低租”,就是以高價從戶主拿下房源,通常給戶主的付款方式為季付或半年付;再以低於市場價格的租金將房屋出租,一次性收取租客半年到一年的租金。

有租客用2300元/月的價格從樂伽公寓租房,爆雷之後才知道,樂伽公寓從房東手裡收房時,給的價格是3100元/月。

這種虧本生意的意圖,就在於在期限錯配中,租客的錢不會馬上給房東,而是會在樂伽公寓手中停留相當一段時間,這些截流下來的資金沉澱,就成了現金流。樂伽公寓有了現金流當然不會這麼干放著,要拿出去搞事情。至於是用來炒股、還是用來盤房,那就沒人知道了。

沒人知道才是最可怕的。

今年3月份,在西安上班的鄭女士通過網路平台,在樂伽房屋託管中心租了位於西安金地西灃公園小區的一套公寓,每月2010元的租金,租期為一年,鄭女士已經預付了半年房租。而在7月22號,房東突然找到鄭女士,說她沒收到租金要收回房子。

面對這樣的要求,房客鄭女士自然不同意,因為她已經向樂伽預付房租到9月份,雙方經過幾次溝通都沒結果。

沒想到,就在8月2日晚上,房東孫女士竟用電焊將鄭女士封在屋內,讓她出不去,別人也進不來。

對孫女士來說,這房子竟然變成了一座牢籠。這是她在租房之時,萬萬想不到的。

只是,這遠還不算長租公寓埋下的全部暗雷。

臭名昭著的租房貸

長租公寓本身並不可怕,但當它與網貸聯合起來時,殺傷力驟增。

2018年8月20日,杭州長租公寓運營商鼎家發出通知,稱公司因經營不善導致資金斷裂,已停止運營。

這之後,驚魂未定的租客突然發現,當初租房時,鼎家曾許諾押一付一,實際上是讓自己在不知情的情況下使用了網路貸款。租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄(現更名為“愛上街”)的APP一次性把租金付給了鼎家,再每月返還給貸款APP相應的金額。

由於此前鼎家租客和愛上街簽署的分期借款協議還未到期,大部分租客處於服務狀態——也就是說,部分租客們依然還需“按月還錢”。

自己無房可住卻還得按期還貸,這是大多數租客的共同境遇,而這一切都源於租房貸。

在長租公寓的市場上,租房貸的出現讓這個行業更加充滿危機。

租房貸簡言之就是,長租公寓與第三方機構合作,讓租戶以借貸方式實現分期付款,使得缺少存款的年輕白領可以月付租房,擴大市場人群。同時長租公寓企業從機構一次性獲得整年租金,然後分月付給房東。

例如在選擇自如等租房平台時,中介一般會提供幾種付租方式,如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。如果選擇“押一付一”的方式,中介會主動提出租戶可做“租房貸”,即租客與第三方金融機構簽署一至兩年的貸款協議,金融機構將貸款打到租賃企業的賬戶上,而租客是按月還貸款來抵房租。

這種方式看似給了租客方便,讓他們能夠在短期內付出較小代價的同時,住上相對好一點的房子。但實際風險更大。

在這種情況下,千千萬萬租客足額繳納的房租並沒有被如數轉交到房東手裡,而是被移花接木的投入到三方金融市場。

租房貸的金融遊戲,可謂是給回報周期長的長租公寓帶來了最合適的擴張途徑,以方便其快速競爭、拉攏投資。但它是建立在租客的個人徵信體系上,中介在誘導他們簽訂租房合同時,往往對這部分諱莫如深。

在無外部融資的情況下,利用租金貸期限錯配形成沉澱資金,再將風險轉移至房東、租客及金融機構身上,長租公寓公司實現了燒錢式擴張,但風險在潛滋暗長。

風險累積到不可控之時,就只剩下了爆雷這一條路。爆雷之後,最悲慘的無疑是租客。

2018年寓見公寓爆雷時,有一對住在上海嘉定南翔附近的租客,被房東斷水斷電,房東還卸下了電錶的熔斷保險絲,凍結了水表。甚至還卸掉了屋內廚房、衛生間、陽台所有的出水關口,連洗碗池、洗手池也沒放過。之後,又把燃氣灶、馬桶全給拆走。

長租公寓的爆雷,炸傷的不只是一方。

在樂伽公寓爆雷時,有租客稱,身邊的其他租客被房東上門趕人,結果租客將房東的傢具全給變賣了,以此彌補自己的損失。

爆雷的時候,誰都只顧得上自己。

從期限錯配,到租房貸,都是他們賺錢的方式。利用“龐氏騙局”的方式,將用戶“分期租房”提供的高額貸款(即“租房貸”),打造成為自身企業“輸血”的資金池,長租公寓已然成為第二個P2P,甚至有過之無不及。

資本在利潤驅動下的貪婪本性,將自身置於資金鏈隨時可能斷裂、引發“爆倉”的處境之下。

最終買單的會是誰?

答案你我都心知肚明。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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