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注意 一半城市房價跌了!

近日,國家統計局發布70城房價數據。在納入統計的70個大中城市中,有35個城市二手房環比下跌,佔比一半;4個城市價格持平,上漲城市僅為31城。

樓市數據,出現轉折信號。

近日,國家統計局發布70城房價數據。在納入統計的70個大中城市中,有35個城市二手房環比下跌,佔比一半;4個城市價格持平,上漲城市僅為31城。

與今年3月相比,下跌城市從10城增加到35城,而上漲城市從57城減少到31城,這背後的市場信號再清晰不過。

唯一的懸念是,下一步,樓市向哪走?

01

哪些城市房價在下跌?

樓市裡的統計數據,向來存在爭議。

眾所周知,新房受到網簽時間、限價、限制網簽以及成交結構的影響,往往存在一定失真。尤其對於一二線城市來說,中心城區基本不再有大規模新增供地,新房集中於邊緣郊區,這就導致新房價格存在結構性失真,無法代表整個城市的價格走向。

相比而言,二手房價格更接近真實市場。不過,官方統計里的二手房數據,也非全面調查數據,而是基於重點調查和典型調查相結合而來,與真實市場同樣存在一定背離。

即便如此,在缺乏權威數據的情況下,二手房仍可作為判斷市場走向的依據。

從二手房數據來看,10月份,全國共有35城市房價環比下跌。這其中既有一線城市,也有二線省會,更不乏三四線城市。

一線城市裡,北上廣全部在列,只有深圳例外。深圳房價10月單月上漲1%,排在各大城市前列。

二線城市裡,濟南、西安單月下跌0.7%,青島下跌0.6%,天津下跌0.5%,廈門、貴陽下跌0.4%,石家莊、太原、南昌、武漢降幅都是0.3%,鄭州、長沙、重慶為0.2%,杭州是0.1%。

從同比數據(相比去年同期)來看,這13個城市房價回到一年前:

青島(-4%)、安慶(-3%)、鄭州(-2.5%)、廣州(-2.4%)、宜昌(-2.1%)、湛江(-1.7%)、北京(-1.5%)、岳陽(-1.0%)、海口(-1%)、長沙(-0.7%)、常德(-0.5%)、濟南(-0.1%)、遵義(-0.1%)。

所以,房價下跌,不再是傳說。

02

為什麼感覺房價還在漲?

既然一半城市房價出現下跌,為什麼很多人印象里房價還在繼續上漲?

其一,一些網紅城市房價高熱不退。今年上半年的蘇州,最近一兩個月的深圳,以及在多個利好疊加之下的南寧,房價均走出階段性的獨立行情,給人的印象是全國房價仍在上漲。

這其中,最具代表性的當屬深圳。深圳與北上廣走出與眾不同的獨立行情,背後的原因在於一系列利好的疊加。

從先行示範區獲批到對港澳人士放開限購,再到最近的二手房大範圍取消「豪宅稅」,每一個政策都成為市場狂歡的催化劑。

其二,樓市存在板塊輪動效應,上漲時並非同步上行,下跌時也並非同步調整。

2015年-2016年,一二線城市率先上漲,而當時三四線仍受高庫存之累。直到2017年,在棚改貨幣化和一二線樓市調控持續收緊的雙重作用之下,三四線城市房價才重啟上漲之路。

這一輪調整也是如此。2014年最早上漲的廈門,在2018年率先遭遇調整;2015年率先上漲的北京上海,在2018年也橫盤了一年之久。三四線同樣如此,這是樓市規律所在。

其三,對於三四線城市來說,棚改退潮的影響將會持續體現。

三四線這一輪上漲的主要動因在於棚改貨幣化,這相當於央行定向放水支撐三四線去庫存。由於棚改啟動與竣工時間存在滯後效應,棚改對三四線樓市的影響同樣存在滯後效應。

2020年被普遍認為是棚改收官之年。今年的棚改計劃量已經從去年的580萬套腰斬到285萬套,而明年的棚改空間同樣所剩無幾。

不久之後,三四線樓市將會失去最大的支撐。

03

未來,會不會大跌?

房價鬆動,是否意味著樓市從此步入下行區間,會不會出現房價大跌?

答案很肯定:在一到兩年內,不會大跌,同樣不會允許大跌。

熟悉中國樓市調控邏輯的人明白,房地產雖然帶來諸多負面效應,但也事關投資拉動經濟、土地財政以及居民財富保值增值的基本面。

一言以蔽之,房地產的閥門需要被按住,但底線是不能拖累經濟增長。

要知道,2020年是至關重要的一年。這一年的成績,關乎著全面建成小康社會,也關乎著精準脫貧的勝利收官,絲毫都疏忽不得。

換言之,未來的樓市調控可能不會再「一刀切」,既不會一刀切全部收緊,也不會一刀切大水漫灌式放鬆,而是將進入「一城一策」的玩法,把握「區間管理」的穩控節奏,讓樓市在有限的箱體里進行上下浮動

還是那句話,中國樓市是政策市,這是中國房地產的第一規律。

04

關鍵三點

接下來,樓市到底怎麼走?

我們最需要的關注有三點:

一是即將召開的經濟會議對房地產的最新定調。

二是央行貨幣政策是否會轉向,會不會出現全面降息?作為房地產基準的五年期LPR利率會否下調?

三是放鬆限購限貸會否落地,一二線城市會否加入其中?限購限貸是核心調控手段,搶人大戰、限跌令、補貼購房之類的手段不過是錦上添花。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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