根據用益信託網的統計，11月集合信託成立規模為1067.51億元，其中，有213.83億元投向房地產，較去年同期的660.49億元大幅下降近68%。從去年四季度開始，房地產企業和信託公司的「小日子」過得十分甜蜜，投向房地產領域的信託餘額持續快速增長，比如在去年末，房地產信託資金餘額為2.69萬億元，同比增長17.72%。
斷崖式下跌
根據用益信託網的統計，11月集合信託成立規模為1067.51億元，其中，有213.83億元投向房地產，較去年同期的660.49億元大幅下降近68%。特別是11月的最後一周，房地產類信託募集規模呈現暴跌，募集規模僅5.93億元，環比大幅減少88.57%。
此外，在產品規模方面，普益標準的統計數據顯示，11月房地產領域產品平均成立規模為0.81億元，環比下降34.58%。可以看到，監管持續收緊的狀況下，投向房地產領域的信託資金降幅明顯，房地產企業和信託公司的蜜月期已經結束。
從去年四季度開始，房地產企業和信託公司的「小日子」過得十分甜蜜，投向房地產領域的信託餘額持續快速增長，比如在去年末，房地產信託資金餘額為2.69萬億元，同比增長17.72%。
產品發行也呈現井噴。據中銀國際證券的統計，房地產信託的發行量自去年四季度以來已經明顯加快，去年三季度其增長僅僅-21.9%，而今年一季度該增長速度已經抬升到42.9%。
這種趨勢延續到今年上半年。截至二季度末，投向房地產的信託資金餘額2.93萬億元，按投向劃分，房地產業超越基礎產業和金融機構，成為資金信託配置的第二大領域，占比15.38%。
房地產信託規模的擴張，引起監管層高度關注。嚴監管的態勢在7月和8月有較為集中的體現。7月份，多家信託公司被銀保監會約談，要求控制房地產信託業務增量和增速；8月份，銀保監會發文對32個重點城市進行房地產業務的專項檢查，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道方式流入房地產行業的違法違規行為。
一系列監管措施下，今年三季度以來，房地產信託業務規模開始縮水。中國信託業協會的統計顯示，截至2019年三季度末，投向房地產的信託資金餘額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來，首次出現新增規模的環比增速負成長。
「從信託業協會公布的三季度數據來看，房地產類信託因調控而收緊，信託公司的業務『風向標』變化明顯。」用益金融信託研究院分析，目前信託公司投放房地產類信託產品更加謹慎，在交易對手的選擇上更加嚴格並與優質房企簽訂戰略合作協議，在單個產品發行規模上做大以緩解業務收縮帶來的不利影響，同時要保證產品的合規性避免招來罰單。
違規重災區
由於違規「輸血」房地產，近段時間接連有信託公司被罰。不久前，北京銀保監局公布了對民生信託和中誠信託的處罰。其中，民生信託因「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款等違規違法事由，被北京銀保監局責令改正，並給予合計90萬元罰款的行政處罰。中誠信託因違規接受銀行理財資金投資於未上市企業股權，信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款，被責令改正，並處罰款70萬元。
但犯錯誤的並不是只有他們兩家。事實上，目前房地產信託業務已成為違規問題的高發領域。據不完全統計，今年以來已有20家信託公司因業務違規受到監管部門的處罰，其中，房地產業務領域是違規的「重災區」，占比近半。
特別是在9月初，建信信託和中信信託兩家頭部信託公司的罰單格外引發市場關注。由於將信託資金違規用於房地產開發企業繳納土地出讓價款、違規投向「四證」不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資，建信信託被北京銀保監局罰款90萬元。同樣，中信信託也因將信託資金違規用於房地產開發企業繳納土地出讓價款而被罰款30萬元。
借錢容易要帳難
如果說監管收緊、處罰從嚴是房地產信託規模縮水的外部因素，那麼，借出去的錢要不回來，也許是信託公司對房企心生芥蒂的內部原因。說得更現實點，即便沒有規模管控，「我也不敢借給你。」
近期，多筆信託借款訴訟為市場關注。首先看泰禾集團(000732,診股)，因信託借款合同糾紛，西藏信託已經正式向北京市第四中級人民法院對泰禾集團、福建中維地產、東莞金澤置業等6個被告提起訴訟。據悉，案件將於2020年2月11日開庭。
東莞金澤置業是東莞市「泰禾新天地」樓盤的項目公司。2017年4月，因項目開發建設需要，西藏信託向東莞金澤置業發放信託貸款，作為擔保措施，福建中維、王照文、盧澤芳分別將所持東莞金澤置業80%、8%、12%的股權質押給西藏信託，同時泰禾集團及黃其森個人提供連帶責任擔保。信託期限一般不超過2年，預計信託目前已逾期。
無獨有偶，12月2日，中原證券(601375,診股)對公司及子公司近12個月內未披露的累計涉及訴訟（仲裁）事項進行披露，金額合計14.03億元，其中一項涉及河南中益置業和中原信託。2017年2月，河南中益置業與中原信託簽署《信託貸款合同》，合計1.2億，中益置業以其合法持有的鄭州市高新區銀屏路5號在建工程作為抵押物向中原信託提供抵押擔保。截至2019年4月25日，中益置業向中原信託償還貸款本金共計2031萬元，剩餘貸款本金為9969萬元。因中益置業自2018年12月21日起未能按照約定向中原信託支付貸款利息，已構成根本違約。
鄭州中院受理該案件後，於2019年10月25日作出判決，判令中益置業償還信託貸款本金及自2018年12月21日至2019年4月29日期間的利息、複利，之後的利息、罰息、複利、違約金以及律師費用總計以9969萬元為基數，自2019年4月30日起至實際給付之日止，按年利率24%計付。
