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中國資產預警之地產危局

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圖為北京一建築工地。

在2020年8月,中國貸款買房者全部經歷了一次重大歷史事件,即為自己的房產選擇浮動利率或固定利率。據央行統計數據顯示,2019年末個人住房貸款餘額30.07萬億元,此舉意義不可謂不大,而由於中國對於此次選擇做出的特殊設置,但其背後的意義很可能是深遠的。

關於浮動或固定利率的選擇,在一般國家是個非常普通的選擇,而且在貸款期間是可以轉換的。而在中國,此事變成了非常嚴肅的抉擇。因為,大家只有一次機會。

根據國內財經新聞的報導,近幾個月以來,1年期LPR報3.85%,5年期以上LPR報4.65%。伴隨著大量軟文宣傳,其結果不言而喻,大多人毫無顧慮的選擇了浮動利率。新聞報導也證實了這一點。「存量浮動利率貸款定價基準轉換已於今年8月末順利完成,轉換率超過92%,其中個人房貸轉換率為94%。」也就是說,中國現在有92%的房貸現在是終生浮動浮動利率,只有8%選擇了固定利率。

看似大部分人都選擇了便宜的利率,難道不對嗎?現在看是對的,但當加上「終生」二字時,就很可怕。為什麼?假如在下一個定價周期,房貸利率加息到5%、8%或者10%,請問該怎麼辦?背房貸的人還有出路嗎?

有人說這不太可能。那就來分析一下。

首先,不管可能不可能大幅升息,一旦選擇「終生浮動」,則已經形成了「人為刀俎,我為魚肉」的危局。一旦真的加息,除了賣房,還有別的解法嗎?而92%的房貸都是浮動,一旦大家都因為加息受不了開始賣房,會是什麼局面呢?

其次,分析一下操作的可能性。

根據官方消息,此次轉換的核心,就在於「定價基準」發生了變化,由此前的按照「基準利率」定價,變為參考「LPR」定價。LPR的全稱為「貸款市場報價利率」,簡單來說,是中國人民銀行綜合18家具有代表性的商業銀行市場報價,形成的貸款市場報價利率,每月對外公布一次。

也就是說,日後的房貸利率和國家的基準利率脫鉤了,國家可以維持一個較低的基準利率,而商業銀行可以自行制定房貸利率。這種解綁,實際上免除了國家對於房地產的道德義務,日後任何因為加息引起的地產危機責任都可以甩鍋到商業銀行名下。另一方面,在中國的體制下,商業銀行並非完全市場化運作,而是可以執行政策任務。那麼在國家的操作之下,可以通過商業銀行對房地產實行隱形調控,必要時自然可以利用利率問題「定向爆破」。

再次,分析一下動機。

中國政府有沒有動機去定向加息引爆房地產?這個問題估計每個人都有自己的判斷。但我認為,是完全有可能的。

現在中國在疫情和制裁的局面下,缺少出口創匯的渠道,如何才能吸引資金流入中國得到所需的外匯?中國的外債有數萬億之多,外匯存底名義上可以覆蓋,但據報外儲中有很多資產難以變現用來償還債務,此外還有一些不實帳目。

很多人都明白,吸引外資,股市是一個大的途徑,一旦股市暴跌,外國遊資就會進入抄底,帶來大量的外匯。同理,房地產也是一樣。一旦地產崩盤,外國遊資同樣有動力進入,同樣可能帶來大量外匯。那麼,中國政府主動內爆房地產引入外資,是不是可能呢?有人可能相信政府不會出賣老百姓的利益去換取外匯,那麼可以看一下中國的共產黨政府的真實歷史,看看類似事情以前是否發生過。注意,以史為鑑,前提是能看到真實的歷史。

最後,從技術層面看。

在一般國家,在選擇固定利率和浮動利率的時候,通常大家都有個感受,所謂「買的不如賣的精」,算不過銀行。比如,固定利率3%,浮動利率3.5%,當人們選了幾年的固定利率之後,發現在固定期之內,隨著央行降息,浮動利率降到的2.5%,自己好像沒有得到什麼便宜。

其實背後的因素就是銀行的「利誘」。通常銀行比貸款人有更多的信息,能更好的預測未來利率走勢。之所以提供一個3%的固定利率來「誘惑」大家買固定產品,是為了迎接日後的降息,掙到更多的利潤。所以,有個土辦法去選擇浮動或固定:如果固定利率低於浮動利率,則選浮動並期待降息;反之如果固定利率高於浮動利率,則選固定並期待加息。

反過來,看一下中國在「一生一次」的抉擇時期的利率:1年期LPR報3.85%,5年期以上LPR報4.65%。也就是說,在當時選擇浮動利率更有利。那麼銀行會做虧本生意嗎?銀行為什麼要將5年期定的比1年期高呢,為什麼不去引導大家選固定利息呢?無非就是意識到未來5年之內會漲息,早早做好圈套,等著日後收網。所以從技術角度講,這樣的「利誘」動機是非常明顯的。中國浮動利率很有可能會迎來上漲。

看到以上分析,希望能讓大家意識到中國房地產的危局,謹慎思考可能面臨的加息局面。同時要注意92%的份額都是終生浮動利率,所謂覆巢之下焉有完卵,一旦開啟加息,人人都面臨危機,可能是非常可怕的局面。至於如何擺脫這一危局,唯有自己思考和決斷了,獲取真實的信息,明白政府的意圖是非常重要的。

責任編輯: 趙亮軒   來源:數據派 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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