2018年，武漢房企奧山控股在成都東三環拿地，打造冰雪泛體育城市綜合體奧山·成都澎湃城，一度引發市場廣泛關注。
但時至今日，項目的進展並不順利，其中的住宅部分更是被曝多次停工，在6月30日約定的交付期即將到來時，疑似出現爛尾跡象：
6月11日，成都東三環外，龍潭寺板塊，成都奧山府項目工地一片冷清，孤零零矗立的5棟樓，外立面的塗料貼了大半，工地上未見一個工人。——和訊西南
另據媒體報導，奧山在重慶、武漢等地的項目，都出現了停工或延遲交房的狀況。這家曾經立志要挺進50強的房企，到底發生了什麼？
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時間倒回到2018年9月，成都主城出讓的三宗地中，奧山集團旗下的成都奧山置業有限公司拿下位於龍潭街道的47.2畝宗地。
當然，47.2畝宗地只是前奏。很快，其背後主打冰雪概念的澎湃城綜合體項目就浮出水面：
奧山成都澎湃城官微則顯示，項目擁有近千畝的大城規劃，近600畝項目總規，近500畝景觀綠道，總建築面積近100萬平方米，包含奧山體育MALL、冰雪中心、奧山天地風情商業街、酒店、體育產業中心等。
作為外地房企，奧山在成都的首次亮相，就是如此大的手筆，確實讓人有些意外。而澎湃城項目官宣之後備受關注，還有兩個原因。
第一，項目主打冰雪概念，地產+冰雪的模式比較少見，而且項目的位置在成都主城，對眺望雪山的成都人來說，還是比較有開創意義的。
第二，當地官方比較重視，將它當做重點項目打造。
其中在2018年7月，奧山和成華區簽訂投資協議，要打造「成都第一座真正意義上的冰雪泛體育城市綜合體」；該簽約項目還在2019年的成華工作報告中被提及。
然而，在簽約落地之後，曾經高調亮相的澎湃城，後續卻出現了各種問題。
尤其2020年黑天鵝事件期間，作為武漢房企的奧山首當其衝，資金鍊等各方面承壓，澎湃城項目也陷入停工狀態。
來源：網絡
彼時，就有購買了澎湃城住宅項目奧山府九重錦的市民，在人民網留言板上表達了對項目的擔憂：
黑天鵝事件之下，武漢的房地產市場可想而知，動工、市場流動、現金流都成問題。那麼在進退之下奧山府能否撐住？
1、假如黑天鵝事件再過2月左右消除或者企業再過2月復工，奧山撐住了，它本就脆弱的資金鍊條，再貼上黑天鵝事件的房產銷售是否會出問題？2、假如大打折扣房產銷售，那購房在先的購房者怎麼辦？3、假如資金斷流，遲遲不復工，成為了爛尾樓，企業破產，購房者的權益又怎麼辦？
這些擔憂可謂一語成讖。
最近，臨近6月30日的首批交付節點，項目依舊處在停工狀態，網上的投訴不斷增加。並且據市民反饋，當初宣傳的那些冰雪體育、商業配套，也都消失了。
官方回復稱，正在積極協調處理開發企業與總包方的糾紛問題，儘快推動該項目復工、交付，只是何時實現復工、交付，依舊是未知數。
算上6月底交付的292戶，以及12月31日要交付的513戶，住宅停工的影響，波及面達到800戶左右。曾經的明星項目，如今卻陷入了進退維谷的地步，著實讓人唏噓。
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值得一提的是，奧山成都項目的停工，並不是個案。
在去年黑天鵝事件之前，進入重慶市場的首作奧山府，同樣被曝光長時間停工。就連奧山在大本營武漢的澎湃城等項目，也出現了停工的狀況。
多地項目停工，讓奧山的資金鍊問題浮出水面。而值得一提的是，奧山在上市失敗後，今年集團聯席總裁周鳳學等關鍵人物相繼走人，整個集團可謂是內憂外患。
這種危機四伏的狀況，和當初大手筆殺入成渝等地，以冰雪運動的概念高調地開展全國化擴張的無限風光，形成了鮮明的對比。
來源：網絡
官網信息顯示，2018年，奧山「澎湃城」產品線發布，開啟泛體育休閒小鎮建設，同時在這一年布局重慶、四川、安徽，加速拓土。落地武漢的華中首個冰雪小鎮更是吸睛無數。
為了更好地推進全國化，奧山甚至將總部從武漢遷到上海，並將戰略升級為「1+3+X」，立足湖北，沿長江流域擴張，重點布局長江中游城市群、成渝城市群、長三角城市群，輻射全國。
2020年，奧山挺進嘉興、常州等地，冰雪主題項目則持續布局上海、長沙、武漢等地。
按照規劃，奧山不僅要殺入房地產50強，還要在三年時間打造50個冰雪項目。然而理想很豐滿、現實很骨感，對於冰雪綜合體這樣的大項目，奧山的實力明顯跟不上野心。
2020年的克而瑞榜單顯示，奧山集團的全口徑銷售額只有185.6億元，排在第130名。
而由於體育、商業等配套項目，在實際開發過程中進展緩慢，甚至縮水調整，奧山也常常被指是打著冰雪運動的概念圈地賣房。
03
2018年年底，風頭正勁的奧山控股，首次遞交招股書申請上市；2019年年中，奧山控股再次遞交招股書。
但哪怕從中梁挖來了周鳳學等干將，奧山控股的上市努力，依然是無疾而終。從奧山控股曲折的上市之路來看，眼下的危機其實早有預兆。
首先，奧山一直面臨著嚴峻的債務問題。招股書數據顯示，2016年至2018年，奧山控股淨資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%，遠高於行業平均水平。
另外，2016年到2018年，奧山控股借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元。但奧山控股的現金流卻相當緊張——2019年3月30日，手持現金資源只有9.99億元左右。
來源：樂居財經
奧山控股在2018年開啟擴張之旅後，和各地簽訂的澎湃城冰雪綜合體項目，基本都是數十億的投資，其自身的銷售、盈利規模又相當有限，債務高企自然是必然的結果。
為了拓展融資渠道，化解債務壓力，奧山控股積極推動上市，但如此高的負債，又成為上市的重要阻力。而且，奧山的盈利模式，也存在著重大的缺陷，至少體現在兩方面。
首先，奧山雖然在近兩年加速全國化，但仍然高度依賴湖北，依賴武漢大本營。之前公布的招股書顯示，武漢項目的土儲占比約為總土儲的63.2%，其次是恩施，12.7%。
有數據顯示，武漢土儲占比，奧山是房企中最高的。這就導致在去年黑天鵝事件到來時，奧山成了受影響最重的一個。
項目停工、市場冰凍，無疑給正在起勢的奧山一記重創。相較於2019年217.2億元的銷售額，奧山在2020年185.6億元的銷售額，出現了明顯的下滑。
其次，奧山的業務相當多元化，產業涵蓋冰雪、商業、地產、教育、旅遊、酒店、金融、影視等八個產業板塊，然而地產之外的業務，對集團的業績貢獻率可以說是聊勝於無。
比如，奧山主打冰雪概念，冰雪+地產雙輪驅動，但2016年到2018年，奧山冰雪運動及娛樂業務的收入分別為225.5萬元、868.4萬元和295.4萬元，僅為總營收的0.17%、0.56%和0.16%。
來源：奧山招股書
換句話說，冰雪業務本質上還是地產的附屬，它更像是奧山在拿地時用來講故事的一個籌碼。
奧山原本可以將故事講下去，但上市失敗、黑天鵝事件，加上房地產行業融資環境的收緊，這一連串打擊之下，本就抗風險能力不足的小型房企奧山，想要兌現野心自然無比困難了。
而奧山的困境也提醒，概念新不新、故事講得好不好不是最重要的，買房投資，大品牌永遠會相對更加安全。成都、重慶、武漢多地項目停工，又一家房企要暴雷？
