在無數的東北城市，你可以看到城市又在擴張也有收縮，人口既在流失也在流動。就是在這樣的糾結狀態下給人一股無可奈何的生活場景。
——作者：喬不絲
關於東北樓市，在網絡的輿論聲浪中，一直都有被貼上標籤。
你現在打開百度搜索欄第一行打出東北樓市四個字，緊接著不意外會看到：
白菜價、房價如蔥、降價、救市、一套2萬塊等很多刺激的語言和字眼，看著就覺得很魔幻。
最近我們團隊，正好親自去到了中國的最北方黑龍江的省會城市哈爾濱，有一次踩盤經歷。
這可能是我除了在網上聽說過很多的鶴崗故事之外，一次和東北樓市最近距離的接觸。
我們先從關於它樓市的各種魔幻現象開始說起。
/ 1 /
可能除了東北，我們不會在其他地方看到以下幾種現象同時出現。
可能很多人都知道鶴崗的房子幾萬塊一套，看到過刷爆網絡的年輕人在鶴崗買房的故事。
但當這樣一份真實的房價榜單放在面前，應該還是有很多人會感慨：
中國房價倒數的十個城市裡，竟然有五個來自於東北。
來源：中國房價行情榜
分別是：鶴崗、雙鴨山、七台河、鐵嶺、阜新。
其中鶴崗和雙鴨山，房價均低於每平方米3000元，這兩個中國房價最低的地級市，全都來自於黑龍江省。
而更加魔幻的是，在樓市遇冷的時候，很多城市會積極出台調控手段積極救市，比如一年前還在遏制投機炒房的，現在開始打壓惡意降價。
而在東北的哈爾濱，可能是全國唯一一個政府鼓勵房企降價保樓市的地方，那份紅頭文件叫做「哈十四條」。
2020年的11月18日，哈爾濱市印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，推出十四條房地產扶持措施。
其中明確鼓勵房企採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。
甚至，對有降價行為的房企進行獎勵以及對於購房者的網簽合同備案，允許反悔可以撤銷1次等。
當其他城市都禁止開發商降價來擾亂市場秩序的時候，在東北的哈爾濱是鼓勵房企降價去庫存，可見當時的哈爾濱樓市去庫存的壓力有多大。
我們從數據來看，這兩年的哈爾濱確實遇到了供大於求的問題：
在今年上半年當中，哈爾濱新房市場供大於求，供應了341.4萬平方米，卻只成交了198.74萬平方米。
這樣的供求比這也成為了上半年哈爾濱不少新房樓盤都進行了打折促銷的主要原因。
基於庫存壓力，很多新房也在跟進降價。
比如恆大75折在東北得到了全面的落地，沒有一點點的遮掩。
在和哈爾濱某在售樓盤經理聊天的時候，她說的最多的一句話是：競品在降價，我們壓力很大。
和哈爾濱的幾位業內人士聊了聊，他們說在降價最瘋狂的時候，哈爾濱有些房子單價5000元/平，還送車位，這簡直是到了整個黑龍江房價鶴崗化的地步。
哈爾濱救市的背後，其實折射的是整個東北樓市的疲軟。
要知道這裡可是均價9000-10000的城市啊，房價可以直接對半砍，可見樓市去庫存壓力大到了什麼樣的程度。
從降價第一槍打響以後，坊間購房者流傳著的一句口頭禪是：
「我們不買，反正你們開盤就降價。」
一手房市場降價促銷，二手市場則更為疲軟。
從今年2月份哈爾濱市二手房數據來看，掛牌價為11005元/㎡，環比降幅0.18%，同比降幅1.74%，哈爾濱二手房價格已經連續四個月下降。
在全年二手房價格中，2-6月份中價格出現斷崖式下跌，二手房交易幾乎停滯，下半年樓市稍有回暖，但市場行情也未見太大起色。
2020年3月，為全年掛牌量最低點，12-1月達到全年最高水平，這16萬套的二手房，足夠市場消化3-4年。
加上哈爾濱市2020年新建一手房源數量，哈市房屋空置率還會持續增加。
這就是目前哈爾濱樓市最真實的情況，供應量遠遠大於需求。
導致了整個城市這兩年出現政府主導鼓勵房企降價求走量的魔幻現象。
/ 2 /
東北房地產市場一直都是比較特立獨行的區域。
一方面以傳統重工業為支柱產業，資源型城市為主的經濟結構，導致人口、產業等自成一體、房地產市場都相對封閉；
另一方面或因氣候原因、或是產業調整，導致大量人口、資金外流，市場普遍對於東北樓市的投資需求不看好，有一句話這麼說：投資不過山海關。
像哈爾濱這樣的大城市如此，東北的三四線小城市更不用說了，它們不是鶴崗就是在鶴崗化的道路上。
這不是誇張，不知道大家有沒有聽過一個名詞：資源枯竭型城市。
在全國69個資源枯竭型城市中，屬於東北的就占到了20個。
資源枯竭型城市在七八十年代，都因煤炭工業而極度繁華過，隨著煤炭開採到最後是資源的消耗殆盡和價格下跌。
於是大量的勞動人口面臨失業，那麼一座沒有產業活力的城市，對於年輕人來說，也沒有留下來的必要，即便房價再低也會逃離得越來越遠。
是的，你可能知道這裡還有人口的問題。
不過這一兩年了解樓市的都知道，從2013年開始，東北就陷入了「人口自然增長」和「人口機械增長」雙下滑的現象。
2020年的七普對比2010年的六普，東北一共流失了1000萬人口，十年內離開東北的這1000萬人，可以組成一個獨立的超大城市。
其中，人口流失最嚴重的非黑龍江莫屬，600萬的人口流出，相當於搬空了杭州一個市。
東北出去的畢業生，僅14%會再回東北工作，其他人要麼去北京，要麼去南方。
包括東北最好的高校哈爾濱工業大學，每年九成的畢業生都會前往北上廣深求職找工作。
所以在東北晚上9點鐘，你經常能夠看到這樣的畫面：馬路很寬，但是路上沒什麼人。
當然關於東北人的問題，在房地產領域還有一個很特殊的現象。
不知道各位是否好奇，為什麼在東北很多項目打折可以這麼肆無忌憚，以及供應為什麼可以這麼大。
其實一個很重要的原因就是，在東北有大量的土地都在個人手裡。
在哈爾濱，由於某種「歷史原因」，二十年來，大量土地掌握在私人手裡，個人大量囤地，導致地價極低。
雖然房價只有幾千，但是那些特殊原因個人手裡的地，土地成本可能只有幾百，以這樣的成本，如果面對去化難的問題，打折當然會成為第一選擇。
東北市場的房價無序以及供應量過大，可能背後都有這樣的歷史遺留問題。
/ 3 /
所以我們回過頭去審視北方的城市，你會發現很糾結的是，關於城市、產業、人口、經濟、樓市，這些如此重要的東西都被說不清道不明的糾結在了一起。
你從任何一個模塊都不能獨立客觀的去看，任何一個細碎的問題似乎都沒有純粹的解決方案。
這可能就是整個北方市場魔幻的原因。
都知道痛，都知道難，但要釜底抽薪卻也真的很難。
正是因為如此，城市的發展在如今這個截點也出現很神奇的場面。
從歷史的角度來說，東北無數城市都有著悠久的歷史，城市核心區依然已經進入到城市更新的階段。
我們漫步哈爾濱，核心大街上六七十年代的俄羅斯式建築已經進入了折舊階段，城市核心區的建築已經進入了城市更新的模式。
但是在另一個維度而言，因為基建發展的滯緩，你會發現核心區域的建築雖然老去，但是基礎設施可能還沒跟上。
哈爾濱的地鐵發展，才剛剛開始，作為省會城市，已經通的只有一條地鐵，2號線還在處於建設期。
所以在老城區很魔幻得出現城市更新和城市化發展同步推進的局面。
而另外在近郊位置，新區你又能看到：無比的大，以及無比的多。
到處是新區，以及新區的故事都還差不多，差不多的定位差不多的亮點，供應差不多的房子。
在無數的東北城市，你可以看到城市又在擴張也有收縮，人口既在流失也在流動。
就是在這樣的糾結狀態下給人一股無可奈何的生活場景。
/ 4 /
當然，對於一個城市而言，沒有一個城市會天然的放棄自己，對於東北來說也同樣如此。
就在這樣的糾結髮展中，我們依然看到一些樂觀的畫面。
從城市建設的方面，我們看到了類似萬科這樣的品牌開發商開始深度介入一些城市，努力建設的同時，也努力的將一些產業真實落地。
在城市發展的維度，一帶一路可能是他們最近遇到的最好的機會，單位城市有被重新連接在一起，並且對外輸出產品，交換資源。
而地方發展也發現了城市的問題，如今的東北灰暗地帶都已經被解決，政商關係也在快速的回覆，城市發展的每一步都在試圖喚醒城市信任。
我們都知道，當外界不再有太多期待的時候，可能就是一個城市逆勢反彈的時候。
東北正在由點狀發展為繁星點點，期待兩三年後，這些滿天星可以聚成一把火，恢復過往的光輝歲月。
