越來越多的信號出現了。
01
日前，黑龍江省住建廳召開全省房地產業經濟運行調度會議，部署全力衝刺房地產業增長工作。
根據會議，要多舉措並舉促銷，落實各類購房補貼優惠政策，積極引導市場預期，有效激發群眾購房需求，釋放消費潛能。
這是全國首個將「房地產業增長」作為衝刺目標的省份，也是首個公開提出「激發群眾購房需求，增強房地產消費意願」的省份。
過去幾年來，樓市調控一直都是政策主旋律，雖然托市的舉措不計其數，但少有將房地產增長作為目標對外公開。
這背後，自然是樓市大環境變化帶來的結果。
人口流出、城市收縮、庫存積壓最為嚴重的東北地區可謂首當其衝。
黑龍江省會哈爾濱在2021年10月就率先打響了「救市」第一槍，黑龍江進一步公開鼓勵房地產消費，也就不令人意外。
從目前的調控格局來看，樓市政策底已經出現，一些地方自然也就不斷通過鬆綁政策試探政策底線。
一開始或許只是人才補貼、三孩家庭買房補貼等擦邊球玩法，如果後續沒有遭遇朝令夕改，那麼更大一步的鬆綁乃至刺激政策，就有可能紛至沓來。（參閱《這些城市，又下場「托市」了》）
當然，一切只是開始。
02為什麼是黑龍江？
早在2021年10月，黑龍江省工商聯房地產商會就向當地建言，直言「哈爾濱房地產市場受到重大衝擊」，呼籲出台相關政策托底。
的確，黑龍江及其省會哈爾濱的樓市正在快速下行，速度遠超其他地區。
數據顯示，2021年前11月，全國共有13個省份出現了房價下跌現象，黑龍江同比增速為-10%，在31個省份中墊底。
同處於東北的遼寧、吉林壓力同樣巨大。
遼寧房價基本持平，而吉林全省商品房均價下降了7個百分點。
作為省會，哈爾濱房價也處於下行走勢，二手房均價下降3.3%。
而同處於黑龍江的牡丹江市，房價下跌幅度則高達8.9%，位居全國前列。
事實上，牡丹江房價已經連續多年走跌。據第一財經報導，牡丹江房價已經回到10多年前的水平，當地樓市已經出現了「鶴崗化」的跡象。
鶴崗，這個因「房子跌回白菜價」而著稱的城市，同樣位居黑龍江。
鶴崗房價僅有2000多元，一套房子最便宜只要兩三萬元。
正因為房價低廉，鶴崗一度吸引了無數人過去購房定居。
然而，由於找不到合適的工作，加上供暖、物業費等壓力，又不得不從鶴崗撤退。
03東北樓市最大的困境是什麼？
過去幾年，東北雖然不乏以鶴崗、阜新為代表的白菜價房價城市，但作為中心城市的瀋陽、大連、長春、哈爾濱，房價和其他東部城市一樣一路飛漲。
然而，隨著樓市周期逆轉，迭加棚改貨幣化收官等影響，東北幾大中心城市的房價也從高位滑落。
一旦漲價去庫存的支撐開始消退，所有城市都要直面基本面的考驗。
東北地區最大的基本面，當屬生育低迷迭加人口外流。
第七次人口普查數據顯示，2020年相比2010年，東北地區人口減少了1101萬人，占全國人口比重從8.18%降到6.98%。
在東北30多個地市里，只有瀋陽、大連、長春正增長。
包括哈爾濱在內的其他地市全部負成長，有城市人口降幅超過30%，部分城市人口規模，已經回到了20年乃至30年前。（參閱《過去10年，中國TOP40城市人口增量排行》）
人口減少背後，一方面是生育低迷。
北地區的出生率在全國墊底，黑龍江出生率已經跌破6‰，出生人口少於死亡人口，自然人口早已開始負成長。
另一方面是人口外流，雪上加霜的是，這些流出人口多數都是年輕人。
眾所周知，人口是房價的長期支撐，而年輕人則是房地產的需求主力。當短期的需求主力外流，而未來的支撐不復存在，房價自然要向「白菜價」回歸。
更不用說，東北多地都已出現收縮跡象，不僅是人口，連同經濟、財政增速都出現明顯下滑，房地產又少了幾條支柱。
顯然，靠政策鬆綁或者刺激，或許會有一時之效，但未來房價，仍不可避免向基本面回歸，這是大勢所趨。
想要提振房價，最根本的還是要依靠經濟和人口。
只要GDP高速增長、人口持續流入，房地產又怎會遭遇困境？
