「天棚魚缸石榴樹，先生肥狗胖丫頭」，你嚮往過在四合院裡生活嗎？憑藉著稀缺性、極佳的區位及厚重的文化底蘊，北京的四合院、上海的老洋房分別占據著兩大一線城市房產界的頂流。一套四合院動輒幾千萬乃至上億元，將它的客戶群體限制在極小的範圍，也註定這一市場的小眾。
2009年開始接觸四合院的鐵萌，自認為入行時間不算很長，但卻是見證了市場突飛猛進的一個時期，四合院價格也從3萬元/平方米漲到目前的10萬元/平方米以上。近日，鐵萌從一個房產經紀人的視角，向中新經緯講述銷售四合院的故事。
一年成交二三十套
四合院，作為最能代表北京地域特色的傳統民居，星羅棋布般地散布在二環內，不管是北京人還是外地遊客，都將它視作一種標誌性符號。
不過，即使二環內不大，在業內人士看來，不同地段的四合院仍有高下之分。鐵萌是泓冠地產的高端服務部總監，他說：「北京是以故宮為中心向四周擴散，在懂行的人看來，四合院的價值也是以故宮為中心，故宮周邊一圈是最好的，然後北城又好於南城。僅從區位看，大致的順序會是南池子、北池子、什剎海、東四、西四、東單、西單、鼓樓、前門外。」
在他看來，二環內的四合院雖然不少，但刨去公房、大雜院、歷史保護建築等等，能夠上市銷售的院子少之又少。「我估計，現在能夠交易的四合院，連大帶小的，可能不足200套。1000平方米的院子，存量用兩隻手能數得過來，因此大院子的價值也很高。」
即使掛牌在售的，也有不少無法交易，「比如，系統里有300套房子，可能有100套最終都沒辦法過戶。」不能交易的一個重要原因是產權複雜。「很多四合院是老輩兒人傳下來的，可能是三五家人共有，誰也不能得到院子的完全產權，而為了防止家裡老人過世後產權變得更複雜，就會把院子給賣了，進行變現。如果產權人都同意，那還好說，只要有一家不同意，這院子就賣不了。」
四合院民居
四合院交易前，還需要按照占地面積1.6萬元/平方米繳納土地出讓金，有的業主沒這個能力交，有的是不想交，這就要看客戶願不願意墊付。還有的，一個院子被分割成好幾個房屋所有權狀，而按照北京市的限購規定，京戶限購兩套、非京戶限購一套，這直接就卡住了交易。
「我經手過一個拖得時間比較長的，在2016年北京限購政策出台之前簽的合同，後來限購了，土地出讓金交納政策也變了，前前後後拖了2年多才完成。」他稱，四合院的成交周期最少半年，基本上要一年，拖三五年成交的也不少。
因此，規模比較大的仲介機構，比如鏈家、我愛我家，基本不做四合院交易，原因之一就是交易周期長、手續煩瑣、房源產權關係複雜，成交一套四合院的時間可能夠賣好幾套樓房了。只有長期做四合院的經紀人，才能摸透裡面的各種門道。
市場上沒有四合院交易量的統計數據。而據鐵萌估計，在2016年限購政策出台之前，通過仲介成交的四合院一年大概有60-70套，限購以後，每年的成交量大概在20-30套。
中新經緯注意到，近期有仲介在抖音等平台發布消息稱，一套大型四合院以21億元的價格成交，僅定金就有1個億。不過鐵萌稱，他沒有聽說這個消息，可信度不高，「有的交易不通過仲介成交，比如房子在公司名下，以股權轉讓方式出售。但總體來說，過億元的院子每年也就成交兩三套。」
一個車位，也能差出500萬
四合院內的垂花門
過去多年，四合院的價格水漲船高。鐵萌稱，2009年入行時，以占地面積算，一套四合院的價格大概在3萬元/平方米，而據更早入行的人稱，再往前的話，單價也就在1萬元/平方米左右。
他接著稱，四合院目前的單價在10萬元/平方米以上，胡同寬敞、停車方便、院形方正、朝向好、私密性高的院子會更搶手，單價達到20萬元/平方米也不稀奇。不過，自限購政策實施後，四合院的價格已經基本沒有變化。
但這個價格只能作為參考。四合院不像住宅小區，售價可以參考同小區、同戶型的價格，它沒有完全意義上的均價概念，實際售價受到很多因素影響。與樓房價格邏輯相反的是，四合院面積越大，它的單價就越高，比如，一兩百平方米的院子售價在2000萬元，但由於三四百平方米乃至更大的院子比較稀缺，價格上會高出很多。
「總的來說，四合院不是一個標準化產品，同樣面積的兩套院子，胡同東口那套周邊環境特別乾淨，胡同西口的那套破破爛爛，而且要七拐八拐的才能進去，那它們的價格就完全不一樣。」鐵萌稱。
北京二環內胡同
胡同作為二環內交通的微血管，它也連接起了大部分的平房、四合院及大雜院，因此，胡同能否通過車輛以及是否有停車位，成為影響四合院價格的一個重要因素。他說：「絕大部分四合院的門口都不能停車，或者車位被老居民占了，那你也不能說你家門口的地方，就是你的停車位。因此，有停車位的院子，可能比沒有車位的高出500萬元。至於車位值不值這麼多，就要客戶衡量了。」
他進一步稱，購買四合院的客戶絕不是剛需客群，他們一定是比較過了別墅、高檔公寓，並且有四合院情結的人，這些人願意以自己的心理價位而不是市場價位去買院子。
「私密性也是一個考量因素，比如，四合院旁邊有一棟樓房，可以看到院子內的情況，這種院子的價值自然要打折扣。還有，旁邊有一個公廁，也可能會被客戶嫌棄。」因此，鐵萌說，他們要做的工作就是把院子的優劣勢講清楚，讓客戶來判斷它的價值。
小眾而沒有明確價格尺碼的市場，肯定會是買方與賣方博弈的舞台。「因為沒有一個市場均價，業主肯定想的是賣的越高越好，所以一開始給出的報價都很高，但經過一、兩年時間的沉澱，才知道它在市場上能賣到多少錢。客戶呢，最開始會有一個大概的想法，花5000萬元、6000萬元能買到什麼，也是經過一番尋找，才知道最終的結果是什麼。」他說。
「胡潤榜單上的富豪也接待過」
「天棚魚缸石榴樹，先生肥狗胖丫頭」，曾是對北京四合院生活的一種描寫，而在鐵萌看來，現在購買四合院的客戶也都有這種情結。「有了一定經濟基礎後，這些人還是想住回平房，自己關起門來，在院子裡布置點花草、養點魚，是對悠閒生活的追求。」
據其介紹，2016年限購政策之前，很多外地購房者來北京買院子，對於他們來說，拿出來一兩千萬元甚至更多也不是難事。那時，反倒是北京本地人買得比較少。限購後，購買群體就以北京改善型住房客群為主。
按照規定，不管是購買平房開間還是四合院，都不能貸款，只能全款支付，這將購買四合院的門檻明顯拉高。十幾年的接觸下來，鐵萌也遇到過不少腰纏萬貫的客戶，「胡潤榜單上的富豪、公司市值上千億元的客戶也接待過，有一些企業家的名字一說出來大家都知道。當然，跟他們接觸的比較少，平時都是他們手下的過來看，到最後拍板了，才親自過來。還有一些隱形富豪，拿出五六千萬元買院子的也不少。」
他稱，一些影視明星也會考慮購買四合院，但數量不多，「一是可能經濟實力達不到，二是沒有四合院情結，更喜歡住別墅吧。」
四合院動輒幾千萬元的售價，將很多個人與企業拒之門外，因而也催生出旺盛的四合院租賃需求。據鐵萌介紹，買下四合院後，大概有三四成的業主會自住，其餘的要麼作為高檔的私人會所，接待朋友、客戶，要麼對外出租。
翻建後的四合院內景
「市面上，200平方米四合院的年租金在80萬元-100萬元左右，400-500平方米的院子年租金在200萬元-400萬元，上千平方米的院子年租金能達到700萬元-800萬元，甚至更多。」至於租戶，他觀察，「小一點的院子的租金在幾萬元/月，孩子在附近上學的家庭會租下來居住。之前外國人租住得比較多，現在受疫情影響，變少了。大點的院子，可能用來企業辦公，雖然租金比辦公大樓貴，但在四合院辦公也能彰顯公司實力。」
而作為服務於高端客群的四合院經紀人來說，他們與金錢的距離似乎更進一步。鐵萌稱，銷售出一套四合院，他們的經紀人能拿到佣金的40%，再加上租賃、裝修推介以及小平房銷售方面的提成，做的好的話，年入百萬元也是有的。「一個門店裡，可能有一兩個經紀人能做到這個水平。」
但由於四合院成交周期十分漫長，又明顯存在著「一年不開張，開張吃一年」的現象。「限購以前四合院的成交量比較多，現在少了，一年能成交三五套（包括合作成交）的經紀人就已經很厲害。而且，要達到這種狀態，需要五六年的沉澱，既要對市場有一定的認知度，也要學會與這些高端客群溝通，在潛移默化中讓他們信任你。」
