山東菏澤市的商品房首付降至20%。
這兩天浙江「大學生補貼、創業10-50萬代償」引爆全網，一片熱議，幾乎蓋過了所有的不開心。
之前的幾十城限跌早已不新鮮，寒冷只有身處其當地的人才能切切實實感受到！網際網路有記憶，但是來自五湖四海的你我往往是易忘的。
昨晚山東菏澤這個首付降低20%的新聞洗版！仿佛一下子又把所有人拉回到現實里。
菏澤爆出降低首付，陸續也有人挖出了春前節後重慶、江西贛州也有許多銀行將首套房首付降到20%了。
專家說的笑話，往往都能成現實。
之前某專家說，人人都買得起買房，只要把首付降到20%、甚至15%；
跟國外一樣貸款到80歲；先還利息，等以後收入增長了再還本金...
我當時聽到的時候原本以為是個笑話，沒想到這個笑話混成了現實！
若按這位專家說的，國外可以貸款到80歲，但是國外有高額房屋稅、財產稅等等，但是我們沒有啊！
斷章取義、利用信息不對等說出來的經濟意見，沒想到多地行政部門也拍腦袋做這個操作。
這麼簡單粗暴的方式，誰想不出來？！還需要學富五車的「精英」才能想的到？！
有點太扯淡了。
連經濟專家都仍然想靠短期刺激方式，來刺激經濟，也許只有受益者才願意這麼做。
而且韭菜已經不多了，得靠搶。
現在三四線城市缺房子還有哪些人？
說實話，任何一個在三四線、十八線小縣城生活的人都明顯能感覺到，很多家庭有一兩套房子，甚至更多！
一個家庭沒有房子的不是沒有，但是這個群體占比很小。
這麼多年的棚改、安置房、拆遷可不是白做的，多數人都分了房、買了房，甚至不止一套。
也由此十八線的小縣城房價才會從一兩千竄到八九千甚至上萬。
所以想想看，當一個城市裡大多數人都不缺房子的時候，這個城市的房子還能有多大交易量？
買家少了，交易量肯定上不去。
房子難賣，越是難賣買家反而更會貨比三家、砍價下單。
不好賣了降首付也只能說，是真把房子當菜買賣了，都是交易、不寒摻。
但是許多三四五線城市，房子基本上接近飽和了，靠剩下的那點韭菜再怎麼刺激，也難以再搞出增量來。
反過來說，為什麼北上深這種超大城市房價一直上升、交易量迅速恢復上漲？
這兩天有個網傳樂有家研究數據，說是深圳2000來萬人，84%沒有房：
有三套及以上商品房的5.3萬人，占比0.2%；
有兩套商品房的15.3萬人，占比0.7%；
有一套商品房的143.5萬人，占比6.5%；
有公寓的約82萬人，占比3.7%；
有保障房住的約100萬人，占比4.5%；
自建房、城中村和無房的有1850萬人，占比84%。
而根據深圳官方數據，當地自建房、城中村共有562萬套。
所以即使不統計這些當地人買商品房的重迭人數，也看的出絕大部分人是沒有房子的！！
也由此北上深這些城市在缺少房屋稅、財產稅這種二次分配因素下，新房、二手房的交易量和價格是才會一直難以降低的原因！
但是小城市就不同了，房價普漲時代過去之後，原來的經驗就未必適應了。
人口流失
就像浙江這種一嗓子吼下去，瞬間就能點爆所有年輕群體，短期內「萬人赴杭」是絕對有可能的。
給錢給兜底誰不願意去呢。
相對一個沒啥產業、行政效率極低、人情關係又無比複雜的小城市，年輕人更願意到條件優越的城市闖一闖！
也許只有過年過節才會回一趟家，給當地經濟做點貢獻。
土地大量流拍
許多小城市的土地從幾十萬一畝炒到幾百萬一畝也就用了短短几年時間。
以後，或許從幾百萬一畝降到幾十萬一畝也只要三兩年時間。
2021年全國土地出讓8.7萬億可能是個頂點，而且絕大部分是被當地國企買了。
菏澤市跟其他三四五線城市一樣，過度依賴土地財政。
缺少支柱產業才是硬傷！
如果你關注類似地方的土地拍賣市場的話，會發現縮量、流拍常有發生，當地國企買下也一時間難以全部消化變現。
民營房企信用低、融資難，連碧桂園之類的都在打折賣房，更不可能再去大量購買韭菜不多的小城市土地。
因為已經不划算了。
再加上，前些年房價全國普漲，三四五線城市有能力購房的也購的差不多了。
所以，類似降首付至20%，甚至把貸款延長至50年，也未必能起到積極作用，反而可能讓更多購房者觀望。
畢竟越是高漲才會有大批人追高，如果一路下行的話抄底的人也可能直接被套牢。
