今年最大的事有兩件，一是疫情，二是房地產危機。房地產是經濟周期之母，十次危機九次地產，全球歷次大的金融危機大部分都是由於房地產泡沫崩盤所致。
所以，近日各地爛尾樓盤業主宣布停止還貸，引發各方高度緊張。從目前不完全統計的信息看，已有25省102城274個爛尾樓盤的業主宣布「停止還貸」。
至於爛尾的原因，有罵開發商的，有怨銀行的，有怪監管不嚴的……到底責任在哪裡，沒有定論。
01
銀行指控房管局
今天看到個銀行懟鄭州市房管局的現場視頻：
一方問銀行行長：如果樓房沒封頂的話，監管帳戶里的錢應不應該還在監管帳戶？
結果銀行答：不確定！不確定！
提問方直接懵逼……
銀行繼續解釋：監管資金的使用與撥付有嚴格的監管流程，有鄭州市房管局頒布的監管資金使用方法，而且還有一個叫使用細則，（銀行）完全按照這兩個（辦法的詳細流程撥付監管資金）。……最後一步監管資金的撥付，是要有鄭州市房管局資金監管科（處），允許撥付了，蓋章了，拿出來東西了，我們作為監管銀行才能把這個錢撥出去。換句話說，我們是聽招呼幹活的，如果他們不讓撥，我們是撥不了的。我們作為監管銀行，我們沒有隨便動用資金的權力……
全國各省市爛尾樓停貸通知匯總，已經有297個樓盤業主停止供貸，金融危機一觸即發！銀行和政府開始扯皮。監管資金被挪用？銀行回應是「聽招呼幹活」。銀行想把責任推得一乾二淨，他們聽鄭州房管局的指令。政府希望銀行把鍋扛下來，銀行竟說大實話！政府讓銀行拔付房款，但銀行必須審核所有條件是否具備。 pic.twitter.com/s2nlLlhNLn
— 亞洲金融 (@AsiaFinance) July 16, 2022
提問方：意思就是你們（銀行）聽從指令把錢轉出去了？
銀行：對！我們能確保每一筆轉帳都有鄭州市房管局有權部門的批准、批示，我們才轉出去，如果沒有，我們是不可能轉的，那是違法犯罪行為。
提問方：那意思就是上面的責任，和你們（銀行）沒關係？
銀行：這個是誰的責任，我們不敢說。你的領導說監管資金挪用已經成事實了，那就牽涉到違法犯罪問題了。我建議你們和這個領導溝通，和公安部門溝通，查資金挪用是否涉及刑事犯罪，是否涉及其他違法行為。但是我們監管銀行是嚴格按照流程，允許我們、批准我們轉了，我們才向外轉的。這個違法犯罪，到不了我們頭上。
爛尾的鄭州市豫森城
總結一下，銀行指控的兩個重點：
第一，房管局蓋章，是挪用監管資金的最後、最關鍵環節。
第二，監管資金挪用是違法犯罪。
邏輯結論：房管局違法犯罪了。
如果這個銀行說的全是真的，事實上也基本可以判斷是完全是真的，那鄭州市房管局麻煩可就大了。
因為鄭州市的爛尾樓全國第一。根據克而瑞統計資料顯示，截止2021年末，鄭州問題樓盤超130餘個，停工、延期交付的房源數量高達25249套，占去年鄭州成交量面積的29%，全國第一。
爛尾比例29%，大約鄭州人3家買房，就有1家爛尾。事實上也的確如此，三戶人買了四套房，都爛尾了：
02
鄭州爛尾多的隱秘細節
如果按照前面視頻中銀行的說法，就是房管局監管問題。
根據《鄭州市商品房預售款監管辦法》第四條：市房地產行政主管部門是商品房預售款監管部門，負責本辦法的組織實施。具體履行以下職責：（一）負責組織實施本市商品房預售款監管工作；（二）負責商品房預售款收支和使用的監督；等。
但在實際的市場行為中，開發商在樓盤預售中，往往會私設帳戶，將購房人的資金直接轉入這個私設的帳戶里，方便進行資金調配和挪用。
如果到房管部門投訴，他們會這樣回覆你：
預購人應依據《商品房買賣合同》的約定，將購房款直接存入監管銀行、監管帳戶。
對，沒錯，市住房保障局會告訴你，是你自己購房時不認真看合同，你自己沒有把定金，首付，一次性付款，分期付款直接轉到開發商的監管帳戶，所以爛尾責任當然需要你自己承擔了。
是吧，實際執行上，所謂的《鄭州市商品房預售款監管辦法》，《鄭州市商品房預售款實施細則》在鄭州只不過是一紙空文，沒有任何行政約束力，開發商不按政策文件執行是常態。
所以，鄭州爛尾樓全國排名第一，稀奇嗎？
03
業主應反訴索賠
銀行說的是鄭州市的情況。那麼全國的情況怎麼樣呢？對此，南方周末在一篇調查報導中的說：
對預售資金監管仍沒有全國性統一文件，地方大多各自為政，但有一條都相同：銀行向開發商批、撥預售資金帳戶里的款項，必須獲得當地房管部門的審批。
違規使用預售資金主要有兩種方式，一是開發商沒有將資金轉到指定監管帳戶，而是轉入自己帳戶，來達到隨意支取的目的；二是銀行在實際審批資金時，「批條」出了問題。
如果是第一種情況，購房款轉入開發商自己帳戶，那就不是業主的責任了。根據廣東省高院2018年的一個案例，招商銀行因沒有將貸款支付到預售款專用帳戶，而是轉到開發商的另一個帳戶，導致資金被挪用、項目爛尾。法院最終判決，開發商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回。
如果是第二種情況，「批條」出了問題，也就是前面視頻里行長說的情況，那就更不是業主的責任了。
買賣房產本來就是牽涉到多方，主要有4方：購房者、房地產商、銀行、政府。買房主要有兩個合同，一是業主和房地產商簽的《購房合同》；二是業主和銀行簽的《貸款合同》，但並不僅僅只是業主和銀行的二者關係，仍然牽涉到房地產商，不然，
銀行應該把住房貸款直接打到業主個人帳戶上，業主根據完工進度逐步打款給開發商。
業主從銀行貸的款，就是業主自己的錢了，然後只是把自己的錢（銀行貸款）委託給銀行和住房監管部門代管，結果現在你們倆把業主的錢給弄沒了……還要業主繼續還貸？
所以，按理說，業主反訴銀行和監管部門失職、而且要索賠。對吧？
04
追蹤購房款流向
爛尾了怎麼辦？應該找誰去？那就要追蹤購房款的流向。只要跟著錢的流向，就能找到責任方。
如果業主自己30萬、借銀行貸款70萬共100萬買房，100萬全部給開發商，開發商拿了100萬去買地、蓋房、繳納稅費，剩下的是自己的利潤。那開發商的錢去哪裡了呢？
以南方周末報導的武漢市光谷「綠地星河繪」樓盤為例，2439戶，總房款46.8億，拍地19.08億；如今樓盤工程量不滿40%，建設資金缺口還剩近8億，由此倒推總建設資金大約13億。也就是說總房款中的：
40%用來向政府買地
30%用來做工程建設
剩下的是房地產商的利潤，以及其他要繳納的稅費，等。
全國情況也差不多。據財政部數據，2020年地方政府與房地產相關收入總額：10.4萬億，其中土地出讓金8.4萬億；根據國家統計局數據：2020年商品房銷售額17.4萬億。由此可以算出來，如果一個樓盤全部建成：
48%的購房款用來向地方政府買地
所以，爛尾樓只有兩點是關鍵：
誰批的條子？
錢去哪兒了？
