(01)
曾有朋友說:要安居,在光谷。
光谷,是武漢的一個樓盤。
業主2400人。
1414人擁有本科以上學歷,占業主總數60%以上。
此外還有碩士341人,博士41人。
你如果在這個小區,孩子蹣跚學步,迎面來的是博士,後面走的是碩士,和你打招呼的街坊,都是名牌大學畢業。
這種環境,耳濡目染,孩子不成材都難。
然而就在近日,武漢光谷的博士碩士學士,心態崩了。
他們擬定了一份停貸告之書,稱:如果到了2022年12月21日,樓盤還是個爛尾,不給我們蓋起來,我們將停止向貸款銀行償還個人貸款的每月還款。
意思是說,你如果給我們爛尾樓,那我們就還不起房貸了,OK?
(02)
目前為止,全國15省超50樓盤,發布停供聲明。
業主們交了首付,跟銀行簽了貸款合同,然後等開發商交房。
然而開發商把錢揣兜,就沒動靜了。
樓盤爛尾了。
房子沒了,然後你還要按時向銀行還貸。
樓房不是小東西,它甚至左右許多人家一生幸福。
所以大家撐不住了,各種發表停供聲明。
所以這是為什麼呢?
第一個問題:為什麼樓盤會爛尾?
樓盤爛尾,是經濟發展趨冷的危險標誌。
比如澳大利亞有個開發商Ralan Group,各種賣樓花各種收訂金,錢收足了咣嘰一聲趴下——負債5億澳元,倒閉了。
買家立時傻眼。
收了大家的錢,你卻倒閉,這樣真的好嗎?
Ralan Group買家中有些華人朋友,在當地各種維權,最後得到的回應說:目前經濟態勢趨冷,房地產經濟回歸規範,大家各自保重,OK?
但實情是,澳大利亞其它各家樓盤的樓花還在賣,所謂規範,只是隨便說說。
所以開發商明明收到了錢,怎麼會倒閉呢?又為什麼爛尾呢?
所以大家都在追蹤監管帳戶,追問開發商和銀行——還有蓋章之後銀行才能轉帳的房管局:你們把我的錢,轉哪兒去了?
但就算是這些錢趴在監管帳戶,也會有爛尾樓。
這是因為開發商也有蠢貨和高手,高手拿5個億,能蓋兩幢樓,還給你把環境打理得清清爽爽,賺足了你的錢,你還說這錢花得值。
蠢貨就有點坑爹,別人5個億能蓋兩幢樓,他這邊10個億都蓋不起一幢,各種高成本,各種扯皮糾紛爭執,最後把你好端端的樓,給爛尾了。
經濟上行期間,蠢貨開發商拆東牆補西牆,總能矇混過關,所以爛尾問題不嚴重。
正所謂潮水退了,才知道誰沒穿內褲。經濟趨冷時,各種成本不斷攀高,各種政策不斷收緊,一些所謂高手,跌落到蠢貨水平,而蠢貨就直接撲街了。
所以有人說多家樓盤停供,不過是地產行業爆雷而已。
不管這個說法是否正確,但用來解釋目前所發生的事兒,確很貼譜。
(03)
第二個問題,風險是預售樓花帶來的,為什麼不禁止開發商預售,規範市場直售成屋?
所謂預售樓花,就是房子還沒蓋,就空手套白狼開賣。
猜猜誰最討厭預售樓花?
那必須是開發商啊!
假設你是一枚開發商,搞個樓盤,預算起售價是每平方米1000元——但所有人都看好經濟發展,認為三年後你的樓盤竣工,每平方米將升至8000元。
相差8倍。
只要你腦子沒進水,就絕對不會預售樓花。
你要捂盤,一次性賺肥肥。
——然而但是,各路神仙都會來找你麻煩,各種吹冷風,誰說你的樓盤三年後是每平8000?沒看到現在經濟趨冷嗎,三年後每平方米800你就賺了。
你被忽悠得慌了神,趕緊預售樓花。
然後你震驚發現,那些說經濟趨冷的人,他們每人都買了好幾套。
等到樓盤竣工,果然是大家一起賺。
你終於想明白了,生意嘛,不能一個人獨吞,要給別人留出機會。預售樓花,紅利分享,讓別人也賺到,這是好事啊。
忽然一夜間,經濟真的趨冷了。
然後所有人質問你:你為何樓還沒蓋起來,就預售樓花?
你又能說什麼?
只能洗洗先睡。
第三個問題,爛尾樓業主們的「停供聲明」,會起作用嗎?
會起作用。
但未必能得到法律支持。
法律不支持的意思是說,業主和開發商,簽訂的是買賣合同,跟銀行簽訂的是借貸合同,這是兩碼事兒。
老趙說他要種棵樹,未種之前,先賣「樹花」。
你想買下這棵還沒種出來的樹,但沒錢,所以向老李借款,並簽訂合同。
結果老趙只是個大忽悠,他把你的錢拿去吃喝,最終樹爛尾了。
你發布聲明,因為我沒得到樹,所以不還老李的錢——猜猜老李答不答應?
當然銀行和開發商,以及和業主的關係,不是這麼簡單,至少發布聲明的業主們,列舉了銀行對開發商監管不利等諸多理由——但最終這些要走法律流程,到了法庭,即使是法官感情上支持你,也不可能無視借貸合同存在的事實。
你可能會炸了,難道一個善良的百姓,沒招誰沒惹誰,就要用幾十年的勞作,替無能的開發商背鍋嗎?
所以武漢光谷的博士碩士學士們,才各種呼籲。
他們就是想避免這種情況——至少降低辛苦一生一切歸零者的比例。
(04)
要怎樣才能保證民生福祉,避免無辜民眾替爛尾樓背鍋呢?
圖源東莞市區一幢爛尾樓,荒置多年沒人理
坊間消息,山西太原、廣東中山,遼寧瀋陽、浙江桐廬、安徽銅陵、雲南普洱、四川巴中、湖北黃岡、吉林長春等多地城市各種發文,鼓勵機關事業單位「團購商品房」。
這些城市在搞什麼?
——春江水曖鴨先知,經濟趨冷領導急,各地感受到了經濟過冷的寒風,正急手忙腳「救市」。
所以坊間稱這種政策為「買愛國房」。
所以問題來了:
第一個:各地鼓勵大家購買「愛國房」,會對經濟起到刺激作用嗎?
當然不會。
房子是大件,不是醬油醋。
國家的醬油行業遭遇危機,咱們可以多買它十瓶八瓶,吃不了擱壁櫥里也不占地方。
但多數機關工的家庭財產,大件就是房子,流動錢原本不足。如果他以前買不起,現在更吃力。而一些很有錢的機關工,家裡的房產很富足,十套八套小意思,你再讓他囤積一批……行吧,他們再買幾幢樓,也許會幫著哪個開發商解套吧?
經濟趨冷是個經濟問題,不是個行政問題,更不是愛不愛國的問題。
第二個,經濟問題,還是要靠高維政策來解決。
經濟趨冷,學者腦殼裡憋出來的第一個想法就是:
實行寬鬆貨幣政策,多發點錢就OK。
然而事實上我們正處於通脹時期,市面上流通的錢,比實物財富略多一點點。
但這並沒有扼制住樓房爛尾的趨勢,反而推動了物價上漲。
這大概是因為我們的「有效需求」消費力不足。
「有效需求」消費力不足的意思是說,真正缺房的家庭,恰恰是買不起房的。你多發一些貨幣,又到不了他的手,反而推動物價上漲,讓他連飯都吃不起了。
所以我們的問題,不是市面上的錢不足,而是經濟循環的血管被堵塞了。
這已經不是財政政策或貨幣政策能夠解決的了,必須高維解套,回到初心:
——重返以經濟建設為中心。
只有以經濟建設為中心,尊重民營產業,推動經濟發展,刺激貨幣循環,做為個體的人——尤其是那些「有需求卻沒消費能力」的群體,才能獲得改變命運的機會。
第三個,政策決定命運。
政策好,爛尾樓也是商機——事實上,就有這麼個專門做爛尾樓生意的行當,買下或租下爛尾樓,裝修一番轉租或轉售,非常賺錢的。
但爛尾樓生意也能賺錢,首先取決於好的經濟環境。
比如美國底特律,腦殼進水嚴打富人,導致富人外逃,富人逃光窮人也一散而空——錢都跑了,你上哪兒賺錢去?所以窮人不逃沒活路。結果搞到底特律淪為鬼城,爛尾樓已經不叫事兒,好端端的花園洋房,都變成了狐鼠出沒的廢墟鬼宅。