而土地價格下降是因為房地產最終需求的減少，最敏感的房地產開發商開始出現問題。恆大地產這個龐然大物已經開始出現債務危機，據說負債高達1.9萬億，面對著2021年房地產市場放緩，「每天都有商票逾期，債券被停止融資融業務，裁員60%，……兩家信託要求提前償還貸款」；而不少大開發商也已暴雷，如華夏幸福，「違約債務本息合計878.99億元」；新華聯，「債務違約，抵押、質押、被查封、扣押、凍結的資產帳面價值總額454.58億元」；鴻坤地產，「經營性現金流腰斬，融資成本高且融資環境持續惡化，債務壓力和流動性問題開始顯現」；實地地產，「大規模商票逾期未兌付」；……類似級別的約有25家（經緯觀察，2021）。截至7月20日，遞交破產文書的房地產開發商已達203家。這些房地產開發商債務問題顯然與前述房地產市場前景暗淡有關。
而這只是整個土地市場下滑，導致以土地抵押的金融體系遭遇困境的前奏。接下來就會有多處地方政府面臨債務危機。在權力不受約束的環境下，它們首先想到的辦法就是從企業和居民那裡切割更多的收入和財富，例如提前徵收稅款，從民營企業那裡擠壓更多的資金和資產，打著「規劃」的旗號強拆所謂「小產權」房，再將搶來的土地開發出售，……然而這樣一來，企業更無動力繼續生產和投資，民眾也因產權和住宅權得不到保護而減少購房的意願；經濟會進一步下滑，土地市場也會更為惡化。以土地為融資基礎的金融機構也會出現危機，銀行的大量貸款無法收回，出現大量虧損。由於連鎖反應，大量無法償還債務引起貨幣供給以乘數規模收縮。中央政府這時只有一種方法挽救當下危機，這就是多印鈔票，卻會導致通貨膨脹。這反過來也會打擊實體經濟，從而最終瓦解我國自改革開放以來的經濟發展的強勁勢頭，出現經濟衰退。
問題的關鍵是土地價格下滑。這是怎麼造成的呢？有人說，中國的城鎮化已近完成，城鎮化帶來的巨大投資需求減少。這或許是有些影響。然而我國64%的城鎮化率還遠沒有達到歐美國家的90%水平，雖然按人口集聚程度我國實際情況會比數字高一些，但是從城鎮基礎設施建設來講可能還低於這個數字，我國有大量人口集聚的鄉村和小城鎮嚴重缺乏基礎設施建設，所以應該說還有很大空間。從每年1.4個百分點的城鎮化率增加來看，城鎮化過程應還有約二十年的時間。我曾估計，只要城鎮化過程沒有完成，中國每年還有5~6%的基礎增長率（盛洪，2019）。那麼是什麼原因導致土地市場下行的呢？
我們知道，城鎮化不僅是因為還有城鎮化的空間，最主要的因素是市場化程度和經濟增長速度。在計劃經濟時期，我國城鎮化率很低，但還在繼續下降，就是因為城鎮發展不是靠市場機理的動力，而是計劃當局的意志，同時又受制於計劃經濟中普遍的資源錯置和缺乏動力。城鎮化就是在市場制度下實現人的集聚，而人的集聚會帶來市場網絡外部性，即交易紅利以比人的集聚快得多的速度增長，這是城鎮化的基本原理。市場制度就是人們的經濟決策不受外在管制，依據自己的成本和收益而做出，表現為企業和居民向集聚的中心點遷移，從而進一步推進城鎮化。諾獎得主克魯格曼教授指出，現代產業發展的特徵之一，大規模生產在空間中表現為集聚（滕田昌久，克格魯曼等，2005，第70頁），即是以城鎮發展為形式。那些生產性服務業，如金融業和信息業，更是表現為城市集聚的形式。反過來說，就是產業化和城鎮化在經濟發展中是互相促進的。
從今年上半年來看，經濟數據還是不錯的。據國家統計局，上半年GDP增長13.6%，即使用克強指數來計算，也達到了3.4%。據大成研究院整理的數據，1~7月全國工業的營業收入增長了25.6%；全國投資總額增長了10.3%，1~8月出口總額增長了33.7%。既然經濟發展形勢這麼好，怎麼還會出成屋地產市場前景暗淡和土地價量下降的情況呢？問題在於，在影響經濟發展的變量中，有些是快變量，有些是慢變量。現在是慢變量發生變化，但還沒來得及顯現當下結果。這些慢變量就是基本經濟制度。基本經濟制度是指產權制度、契約制度和市場規則。諾思等制度經濟學家的研究早已指出，這些基本經濟制度是近代以來經濟發展的主要原因。奧爾森指出，「只要一個經濟中有被信賴的足夠強大的政府長久存在，並保護個體的財產權和契約行使權不受侵犯，那麼它將能夠從投資和長期交易中收穫全部潛在的收益。」（2009，第409頁）
產權制度是保障經濟發展的基礎
關於產權制度，近年來，企業和居民的產權不時受到侵犯，且沒有法律救濟的通道。甚至企業家的人身安全得不到保障，他們經常受到當地政府的惡意構陷，將司法手段用於製造冤案。如孫大午案，明明是大午集團與附近國營農場的土地糾紛，並由國營農場首先挑起，卻被加於各種罪名，被判18年監禁。又如湖北襄大集團在當地政府的誘導下接盤了瀕臨破產的化工廠，卻因員工上訪，公司領導層被打成「黑社會」（斯剁普，2021）。等等。對一般公民的產權，則因非法強拆的普遍存在而構成嚴重威脅。一些行政部門違反憲法原則，將所謂「規劃權」不當地拔高，以致用來否定住宅權，產權，居住權等公民的憲法權利。近些年來，一些地方政府不顧憲法的限制，不承認中央和地方政府已經做出的政策和承諾，違反一系列行政法，濫用公共暴力。2019年在北京出現過驅趕「低端人口」惡劣情況；近幾年在北京各郊區區縣，河北，山東，海南等省市出現大量強拆居民住宅的非法行為。
產權不僅指作為物質標的，還表現為一組權利。當作為物的資產沒有受到損害或較少損害時，對權利的限制和損害也是對產權的侵犯。如北京以整理天際線為名拆除房屋上的廣告，廣告客戶受到的最大損害是廣告權利被強行剝奪。更一般地，對契約執行橫加打斷，使訂約者失去了因合約而獲得的利益，相當於對契約保護的產權的侵犯。如行政部門突然關閉大量農貿市場，而廣大商販的租約並沒到期；行政管理部門突然宣布不允許校外培訓，限制電子遊戲的時間，關閉民辦中小學，增加北京地區民宿的進入要求，等等，都是在中斷市場主體的契約履行，實際上侵犯了這些市場主體的產權。如果將憲法看作民眾與政府簽訂的社會契約，行政部門任意地干預市場，侵犯民眾的產權，不加說明地突然變動政策，也是一種對社會契約的違反，造成更廣泛的因違約而帶來的產權損失。
當然，行政部門在干預市場、打斷合約，進而侵犯產權的行為都有它們自己的理由，如針對校外培訓，以「減輕學生課外負擔」為藉口；限制電子遊戲時間，以「防止學生沉迷遊戲」為藉口；停止民辦中小學招生，以「調整民辦公立學校比例」為藉口；北京民宿下架，以「安全」為藉口；……這些藉口看起來有它們的道理，然而世間事物並不是一面的，任何「好」的目的都有代價，因而存在著科斯所說的「問題的交互性」，即「減少污染」是好事，但為了減少污染可能會增加生產的成本；從社會來看，增加生產成本和污染都是社會成本，取捨要看孰高孰低。第二點要看這些問題的解決方式是否要由政府介入，如果能用其它方法，如家庭的，市場的，非營利機構的方法解決，就比政府的方法更好，因為這些替代方法都是非強制性的，強制性不僅執行成本高，而且因缺乏妥協而易於做過頭，導致負面結果。
