近日，本拿比Jeneau街4465號的一名將公寓開Airbnb的華人業主楊先生焦頭爛額，和物業的仲裁官司終於迎來了結局。他的Airbnb客人破壞了大樓郵箱後，偷走信件和包裹，無人買單的情況下，這位業主面臨著超過5000加幣的維修帳單，以及2000多加幣的違章罰款。
郵箱維修費（5005.15加幣）以及11項Strata物業違章罰款（2200加幣），罰單總計7201.15加幣。
根據上周 CRT（小額仲裁法庭）的一項裁決，楊先生已經向法庭申請阻止該物業收取「不合理的金額」。
尤其是物業違章，楊先生認為大多數都是他的Airbnb客人做的，他也很委屈。但根據Strata的條例規定，如果住戶（Occupants）違反公約，是可以對屋主執行罰單的。這裡要特地強調是Occupants住戶，而不是Tenants(租戶），因為後者和房東有法律協議，可以對自己的行為負法律責任。
物業表示：證據顯示，在每次罰款之前，物業都寫信給楊先生，告知投訴，提供細節，並建議楊先生可以書面回應或要求舉行公聽會。
然而，沒有證據表明楊先生回復了任何信件。在這場糾紛中，物業提供了原始投訴，包括書面投訴。而楊先生能提供的書面證據甚少。
楊先生需要支付針對11項違章罰款2000多加幣嗎？
從2020年開始，物業對楊先生開出了很多罰單。其中包括把前門門鎖換成電子鎖和把手，去垃圾房倒垃圾在車庫留下油污，從陽台亂扔菸頭、煙盒，客人半夜2點之後造成過分的噪音，以及沒有確保車庫門關下來再離開等11個項目（每個項目$200）。
楊先生對這些錯誤不否認，但也表示，有些事情不應該是他的責任。比如，停車場留下油污，應該是物業打掃，不過他仍然幫忙打掃了，只是沒有上報打掃時間和證據，還是被開了罰單。
民事調解法庭也認為：物業執行的一些罰款確實超出了它的權限，有些項目確實沒有被寫進Strata細則裡面。有些則寫得很模糊，例如3（1）附則里寫的：禁止任何造成滋擾或者危險的用途，這句話放之四海而皆準，實則空洞無所依。BC最高法院將Strata的「滋擾」定義為不合理地持續或反覆干擾一個人享受和使用Strata服務。這裡存在「反覆性」，但事實證明，很多行為都是偶然和一過性的。
因此，楊先生也算扳回一城。
公寓可否做Airbnb的爭議
如前所述，楊先生承認他把公寓用作Airbnb。該物業的信件稱執行短期住宿違反了附則3(1)，該條例當時禁止將物業用於「住宅用途和住宅附屬用途」以外的其他用途，並明確禁止「boarding寄宿、lodging住宿或rooming分租房」。
此後，該物業更新了其章程，以更明確地禁止短期住宿。但是，法官認為「寄宿、lodging或分租房目的」足夠廣泛，可以涵蓋像楊先生使用Airbnb這樣的短期住宿。據了解，韋氏詞典將lodging定義為包括「過夜住宿」和「臨時住宿」。在任何情形之下，楊先生都沒有爭辯說根據前章程3(1)允許短期住宿。所以，楊先生並沒有表明應該取消短期住宿的3次罰款。因為沒有提出質疑，面對把公寓用作Airbnb的罰款也就無從取消。
綜上所述，民事調解法庭認為：該物業可以根據第10條而執行罰款。但是根據《物業條例》第7.1條，違反規則的最高罰款為50加幣。由於楊先生沒有對第10條的有效性提出異議，並且實際上承認他的客人違反了規則，法官命令物業管理機構將違反第10條的罰款（2項）均從200加幣調整至50加幣之後，可執行罰款。
目前還沒有證據表明楊先生是否真的繳納了罰款。楊先生也沒有任何要求物業退還款項的命令。因此，法官的命令是Strata必須取消或減少按以下順序列出的罰款（取消一項200加幣罰款，減少一項400加幣罰款至100加幣）。最終，楊先生的11條罰款被執行了10條（一條取消，一條減輕）。
楊先生需要支付5000多加幣的郵箱修理費嗎？
2020年9月7日，一名Airbnb客人使用楊先生的Strata fob撬開了郵箱並偷走了信件和包裹，Strata向楊先生收取了5001.15加幣的公共財產郵箱維修費用。根據發票顯示，這筆維修由2020年12月11日來自承包商Fortress One負責。
證據顯示，客人確實使用的是楊先生本人的fob進入公寓，此外所有的監控資料也證實了這是楊先生的客人所為。楊先生這些證據也沒有提出任何異議，
楊先生說，他曾多次要求查看監控錄影，但直到出庭才看到。然而，楊先生沒有提供任何證據證明自己有發出過請求，例如出具書面的請求文件。該物業表示，它與楊先生的代表馬.麥可分享了調查的所有細節，包括監控錄影。Strata成員ML提供了有關這些會議的詳細證據。楊先生不否認馬.麥可是他的代表，或者Strata向馬.麥可展示了其調查細節。法官認為：楊先生並沒有被剝奪了解他案件的機會。
楊先生沒有其他異議，法官認為：在向楊先生的帳戶收取維修費用之前，該Strata遵循了SPA第135條法則。所以，法官認定：楊先生並不具備取消郵箱維修費的條件。
綜上判決，楊先生7000多加幣罰款被免除了500加幣，由於官司不是單純的一方勝利，雙方必須均分訴訟費。法官裁定，Strata在30天之內，需要向楊先生報銷112.5加幣的CRT小額仲裁法庭訴訟費。
大家認為這場判決公正嗎？
此外，根據楊先生的遭遇，大家要吃一塹長一智，從該事件可以得到如下反思。
1.讀透Strata細則，避免被無端罰款，或者超額罰款。
2.有些責任是默認房東承擔，如果把房子出租或者短租給別人，也需要加強管理和監督，不管租期長短，最好簽訂有效的補充協議，將所有的Strata安全、財產責任暫時過繼給對方，這樣才能在出事故之後找到當事人本身，最大化地降低房東買單的可能。
3.和物業發生糾紛之後，業主自己針對一些過失，做過的彌補行為，也需要保留證據，並及時提交給Strata，最大程度地減輕日後的法律代價。例如，楊先生清理了油漬，但是由於沒有及時提交證據，Strata也完全可以抹殺他的補救措施。
4.積極回復Strata發來的郵件，及時解決問題，增進雙方溝通。
5.法律是公正的，誰提出誰舉證。從上面也可以看出，有些項目的罰款，有些模糊定義的地方，因為楊先生本人都沒有提出異議，因此法官也不好提出取消。華人面對一些訴訟，需要積極舉證，勇於反擊。有些時候，針對一些定義模糊的條款，也可以去翻開韋氏詞典咬文嚼字地challenge，最大程度地羅列對自己有利的證據，挽回經濟損失。
