近日,本拿比Jeneau街4465號的一名將公寓開Airbnb的華人業主楊先生焦頭爛額,和物業的仲裁官司終於迎來了結局。他的Airbnb客人破壞了大樓郵箱後,偷走信件和包裹,無人買單的情況下,這位業主面臨著超過5000加幣的維修帳單,以及2000多加幣的違章罰款。
郵箱維修費(5005.15加幣)以及11項Strata物業違章罰款(2200加幣),罰單總計7201.15加幣。
根據上周 CRT(小額仲裁法庭)的一項裁決,楊先生已經向法庭申請阻止該物業收取「不合理的金額」。
尤其是物業違章,楊先生認為大多數都是他的Airbnb客人做的,他也很委屈。但根據Strata的條例規定,如果住戶(Occupants)違反公約,是可以對屋主執行罰單的。這裡要特地強調是Occupants住戶,而不是Tenants(租戶),因為後者和房東有法律協議,可以對自己的行為負法律責任。
物業表示:證據顯示,在每次罰款之前,物業都寫信給楊先生,告知投訴,提供細節,並建議楊先生可以書面回應或要求舉行公聽會。
然而,沒有證據表明楊先生回復了任何信件。在這場糾紛中,物業提供了原始投訴,包括書面投訴。而楊先生能提供的書面證據甚少。
楊先生需要支付針對11項違章罰款2000多加幣嗎?
從2020年開始,物業對楊先生開出了很多罰單。其中包括把前門門鎖換成電子鎖和把手,去垃圾房倒垃圾在車庫留下油污,從陽台亂扔菸頭、煙盒,客人半夜2點之後造成過分的噪音,以及沒有確保車庫門關下來再離開等11個項目(每個項目$200)。
楊先生對這些錯誤不否認,但也表示,有些事情不應該是他的責任。比如,停車場留下油污,應該是物業打掃,不過他仍然幫忙打掃了,只是沒有上報打掃時間和證據,還是被開了罰單。
民事調解法庭也認為:物業執行的一些罰款確實超出了它的權限,有些項目確實沒有被寫進Strata細則裡面。有些則寫得很模糊,例如3(1)附則里寫的:禁止任何造成滋擾或者危險的用途,這句話放之四海而皆準,實則空洞無所依。BC最高法院將Strata的「滋擾」定義為不合理地持續或反覆干擾一個人享受和使用Strata服務。這裡存在「反覆性」,但事實證明,很多行為都是偶然和一過性的。
因此,楊先生也算扳回一城。
公寓可否做Airbnb的爭議
如前所述,楊先生承認他把公寓用作Airbnb。該物業的信件稱執行短期住宿違反了附則3(1),該條例當時禁止將物業用於「住宅用途和住宅附屬用途」以外的其他用途,並明確禁止「boarding寄宿、lodging住宿或rooming分租房」。
此後,該物業更新了其章程,以更明確地禁止短期住宿。但是,法官認為「寄宿、lodging或分租房目的」足夠廣泛,可以涵蓋像楊先生使用Airbnb這樣的短期住宿。據了解,韋氏詞典將lodging定義為包括「過夜住宿」和「臨時住宿」。在任何情形之下,楊先生都沒有爭辯說根據前章程3(1)允許短期住宿。所以,楊先生並沒有表明應該取消短期住宿的3次罰款。因為沒有提出質疑,面對把公寓用作Airbnb的罰款也就無從取消。
綜上所述,民事調解法庭認為:該物業可以根據第10條而執行罰款。但是根據《物業條例》第7.1條,違反規則的最高罰款為50加幣。由於楊先生沒有對第10條的有效性提出異議,並且實際上承認他的客人違反了規則,法官命令物業管理機構將違反第10條的罰款(2項)均從200加幣調整至50加幣之後,可執行罰款。
目前還沒有證據表明楊先生是否真的繳納了罰款。楊先生也沒有任何要求物業退還款項的命令。因此,法官的命令是Strata必須取消或減少按以下順序列出的罰款(取消一項200加幣罰款,減少一項400加幣罰款至100加幣)。最終,楊先生的11條罰款被執行了10條(一條取消,一條減輕)。
楊先生需要支付5000多加幣的郵箱修理費嗎?
2020年9月7日,一名Airbnb客人使用楊先生的Strata fob撬開了郵箱並偷走了信件和包裹,Strata向楊先生收取了5001.15加幣的公共財產郵箱維修費用。根據發票顯示,這筆維修由2020年12月11日來自承包商Fortress One負責。
證據顯示,客人確實使用的是楊先生本人的fob進入公寓,此外所有的監控資料也證實了這是楊先生的客人所為。楊先生這些證據也沒有提出任何異議,
楊先生說,他曾多次要求查看監控錄影,但直到出庭才看到。然而,楊先生沒有提供任何證據證明自己有發出過請求,例如出具書面的請求文件。該物業表示,它與楊先生的代表馬.麥可分享了調查的所有細節,包括監控錄影。Strata成員ML提供了有關這些會議的詳細證據。楊先生不否認馬.麥可是他的代表,或者Strata向馬.麥可展示了其調查細節。法官認為:楊先生並沒有被剝奪了解他案件的機會。
楊先生沒有其他異議,法官認為:在向楊先生的帳戶收取維修費用之前,該Strata遵循了SPA第135條法則。所以,法官認定:楊先生並不具備取消郵箱維修費的條件。
綜上判決,楊先生7000多加幣罰款被免除了500加幣,由於官司不是單純的一方勝利,雙方必須均分訴訟費。法官裁定,Strata在30天之內,需要向楊先生報銷112.5加幣的CRT小額仲裁法庭訴訟費。
大家認為這場判決公正嗎?
此外,根據楊先生的遭遇,大家要吃一塹長一智,從該事件可以得到如下反思。
1.讀透Strata細則,避免被無端罰款,或者超額罰款。
2.有些責任是默認房東承擔,如果把房子出租或者短租給別人,也需要加強管理和監督,不管租期長短,最好簽訂有效的補充協議,將所有的Strata安全、財產責任暫時過繼給對方,這樣才能在出事故之後找到當事人本身,最大化地降低房東買單的可能。
3.和物業發生糾紛之後,業主自己針對一些過失,做過的彌補行為,也需要保留證據,並及時提交給Strata,最大程度地減輕日後的法律代價。例如,楊先生清理了油漬,但是由於沒有及時提交證據,Strata也完全可以抹殺他的補救措施。
4.積極回復Strata發來的郵件,及時解決問題,增進雙方溝通。
5.法律是公正的,誰提出誰舉證。從上面也可以看出,有些項目的罰款,有些模糊定義的地方,因為楊先生本人都沒有提出異議,因此法官也不好提出取消。華人面對一些訴訟,需要積極舉證,勇於反擊。有些時候,針對一些定義模糊的條款,也可以去翻開韋氏詞典咬文嚼字地challenge,最大程度地羅列對自己有利的證據,挽回經濟損失。