2009年，在孔網上拍到了一份檔案，當時主要是賣家在說明中提到這份檔案中有我國美術史學者何樂之的親筆信，為了這個才買了下來，當然也主要是因為檔案不貴。回來後仔細研究了這份檔案，覺得除了何樂之親筆寫的幾十張材料比較有價值外，更有價值的是這份檔案的內容，是一份反映特殊時代的中國私有房屋改造的個案材料。整份檔案是圍繞著南京頤和路30號的產權和房東與租戶的矛盾而組成的，可以清晰的看到這個民國時期建成的私人所有的小洋樓是怎麼樣一步一步的變成國家的房產。
民國時期的南京頤和路和現在北京的中南海一樣，是政府高官所居住的地方，當時稱為公館區，這裡有許多民國政府要員的宅第公館，也正由於政要官邸集聚，加之環境優美、交通便利，這裡也成為外國使（領）館集中設置的地段。據統計，頤和路公館區有蔣緯國、馬歇爾、陳誠、顧祝同、湯恩伯、閻錫山、馬鴻逵、汪精衛、杭立武、鄒魯、薛岳、胡璉、周至柔、鈕永建等名人公館多所，這裡還有加拿大、墨西哥、巴西、葡萄牙、印度、巴基斯坦、菲律賓等使（領）館等多處，而這些公館就編號來說和30號是近鄰，如顧祝同公館是頤和路34號、汪精衛公館是38號，閻錫山公館是8號、陳布雷公館是4號等等，這些公館大多是國民黨建都南京後建造的，建成的時間大約在三十年代中期以後，頤和路30號也是當時這一批建成的。
建頤和路30號這座洋樓的是耿季和先生，這個1916年畢業於北方交通大學的高才生，1919年去英國馬可尼無線電公司實習，1922年回國後任東北三省國際電台台長、交通部電政司幫辦等職務。1929年至1942年任北京鑫昌礦業公司總經理，後因同日本人爭奪礦產而被害雙目失明。1943年回南京養病，1949年去世。在國民黨開發首都南京時期，耿季和先生買下頤和路30號這塊地，並通過銀行貸款修建了這座洋房，洋房建成不久日本占領了南京，這座公館被汪偽政權的中央儲備銀行副總裁漢奸錢大奎占用。"解放"後，這個公館的主人家才真真住上了自己的小洋樓。1951年，耿季和的太太去世後，兒子耿奇繼承了這處房產。
耿奇1952年南京大學畢業後分配至河北保定工作，離開了南京，房子由父親的老友吳文華居住並代為管理，並向耿家交租金。1958年4月，何樂之先生一家搬了進來，同樣也向耿家交租金，後來陸續還有三家人搬了進來。
檔案中記載1958年8月還在保定的耿奇填寫了《申請社會主義改造房屋情況表》，從此之後，這個房子就納入了社會主義房屋改造運動之中。房屋的社會主義改造按照1956年1月18日中央書記處第二辦公室擬定《關於目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》進行的，這個文件指出「城市私有房屋私人占有制與社會主義建設之間的矛盾日益尖銳，故必須在私營工商業進行社會主義改造的同時，對城市私人房產進行社會主義改造。改造的形式為：國家經租，即由國家進行統一租賃、統一分配使用和修繕維護。」換句話來說，在當時的三大社會主義改造運動的同時，也對私有住房進行改造，使之成為國家所有的房產。當然，這種房屋產權的改造是有一個過程，是逐步進行的，但最終目的只有一個，消滅私有制，產權歸國家所有。現在看來，這個運動確實是一場國家對公民財產的剝奪，更有諷刺意義的是產權的所有人還要提出申請！
1958年8月之後，這棟洋樓除給耿家自留的幾間房子外，其餘的房屋歸屬了政府，所採取的步驟是租客不再向房東交租金而是向國家交租金，國家把收到的房租的20%按照定息給房東，而產權歸國家，耿家從政府手中每月得到的定息是19.5元（筆者註：耿家除有頤和路30號房產外，還有在昇州路等處的三處房產，這筆定息是所有房產的定息），到1966年文革開始共得人民幣1876元，文革開始後，這部分定息也取消了。
檔案最後的時間是1978年，這個房子還是歸屬於政府，至於現在的歸屬我沒有查到，不知道在進入改革開放時代以後房屋是否歸還給了耿家，但按照以後國家的政策，這個房子恐怕還是國家的。
從網上查到了私有房屋改造運動的一些資料，整理出大事記，大家可以看看：
1956年1月18日，中央書記處第二辦公室擬定《關於目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》認為：「城市私有房屋私人占有制與社會主義建設之間的矛盾日益尖銳，」故「必須在私營工商業進行社會主義改造的同時，對城市私人房產進行社會主義改造。」改造的形式為：「國家經租，即由國家進行統一租賃、統一分配使用和修繕維護。」是為長達半個世紀的經租房現象的最初始文件。
1958年6月4日，北京市私房改造領導小組制定《私有出租房屋進行社會主義改造幾個具體政策問題的規定》量化改造起點為：「夠十五間（自然間）、不夠二百五十平方米，或是夠二百五十平方米不夠十五間者都列入改造對象，予以改造。」其後又於1958年6月20日制定了補充規定，將改造起點有條件放鬆至「房屋是一整所或十間以上者。」稍後，各省、直轄市紛紛效尤，改造者迅速廣布全國。
1964年1月13日，國務院批轉國家房產管理局《關於私有房屋社會主義改造問題的報告》認為：「有些房主認為房屋由國家經租還沒有過渡到全民所有制，仍然屬個人所有，往往以人口增加、自住房不夠為由，要求退還已由國家經租的房屋。」「這些情況反映了私房改造工作中存在著尖銳的兩條道路的鬥爭。」故應將「對城市房屋占有者（實為所有者，這裡則將之改為『占有者』）用類似贖買的辦法，……來逐步地改變他們的所有制。」是為第一份有涉經租房所有權問題的文件，亦屬目前拒不返還房屋的依據。
1964年9月18日，最高法院《關於國家經租房屋的業主實際上已喪失所有權》的批覆說：「國家經租房屋的業主實際上已喪失了所有權。」
1966年9月24日，「中發（1966）507號」文件言及「最近在無產階級文件大革命中，各地紅衛兵和革命群眾……，提出了許多倡議，這些倡議許多是可行的，應該採納、辦理，」故此作出：「公私合營企業應改為國有企業，資本的定息一律取消。」該「文革」文件本不涉及經租房問題，但此後即停止向經租房所有者支付租金收入及拒絕返還房產所持的卻就是這個「文革」文件，時至今日。
1985年2月16日，城鄉建設環境保護部《城市私有房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》說：「已納入社會主義改造的私有出租房屋，一律屬於國家所有。」
1987年10月22日，最高法院、城鄉建設環境保護部聯署《關於複查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》中，強調要繼續執行中央原定文件。
1988年，最高法院作出有涉經租房案件「人民法院不予受理」的批覆。
1989年9月16日，建設部《關於善始善終作好城市私房遺留問題處理工作的通知》再次強調要執行其以前已制定的文件精神。
耿奇老人現在怎麼樣也不得而知。在網上查到南京的一家敬老院裡有一位老人叫耿奇，並且年齡86歲，和檔案中的耿奇同歲。
後記：2010年暑假筆者去南京時專程去了一趟頤和路，頤和路30號位於這條街的中間，從外面看已經比較破落，大門緊鎖，無法看到全貌，但院內和樓上還有晾曬的衣服，應該現在還是有人住的。試著敲門，但沒有人應，也就只好在外面隔著大門照了幾張相，算是留個紀念。
