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上海豪宅,大勢已去 ;

與普通住宅市場一樣,一線城市的豪宅市場,不但掛牌數量激增,而且出現了價格倒掛。

上海做豪宅仲介的方哲,這兩年心態有了很大的轉變。

雖然都是年均2單的業績,乾的是「半年不開張,開張吃半年」的買賣,但之前方哲面臨的賣家,普遍是拋出價位後,幾乎沒有任何商量餘地,一副「賣不賣,不賣滾」的派頭。

而現在的賣家,態度有了180度的變化,不但保證給足激勵,也在議價空間上給了仲介相當大的自由度。

用方哲的話來說就是:「好像從孫子變成了爺爺。」

大疫三年,國內外衝擊不斷,豪宅市場卻一直堅挺,是高淨值人群們的貨幣蓄水池。

不過在今年,事情起了變化——

與普通住宅市場一樣,一線城市的豪宅市場,不但掛牌數量激增,而且出現了價格倒掛。

猶如搖獎

雲錦東方的扎堆「搖獎」,揭開了上海豪宅市場亂象的冰山一角。

5月中旬,位於上海徐匯區的紅盤雲錦東方三期開啟認購。單價逼近16.5萬元/平方米,建築面積超過400平方米,2500萬元起的總價;500萬元的認購金,首套900萬元、二套2900萬元的凍資……種種數據均打破了上海市新房備案的天花板。

雲錦東方三期一房一價表

毫無疑問,這是一處豪宅盤。

但在樓市蕭瑟的當下,打新的人還是前赴後繼,夏日炎炎,眾多「億萬富翁」烈日下排隊認籌。根據機構監測數據,105套房源總認購數超過700組,認購率達667%。

為啥這麼火?

原因很簡單,因為該樓盤的入市價格與周邊二手房成交價存在極大的倒掛。

目前,二期的成交單價普遍在22萬元以上,而三期的售價與其存在5萬元以上的差價。

與平均每套400平的建築面積相乘,只要打中,就能獲得2000萬元的套利。

即便「中獎」比率是1∶7,考慮到「大獎額度」,這樣的比率甚至可以說是誘人。美中不足,只在其高聳的參與門檻罷了。

據知情人透露,認購需要家庭名下所有人(配偶及未成年子女)的產調證明,以及近12個月內的銀行流水證明。尤其是一年期的流水證明,擋掉了無數湊錢、借錢想要前來分一杯羹的潛在認購者,堪稱上海認購樓盤中最嚴的一類。

認購所需材料明細表中對於資金、徵信方面的要求/圖源:雲錦東方

但即便房企設置嚴苛認購條件,在倒掛的吸引下,現場仍充斥著各類黃牛:「結婚黃牛」、「資金黃牛」以及「代持黃牛」。

「結婚黃牛」是提供購買資格的積分,「資金黃牛」是提供認購金的過橋,「代持黃牛」是先以別人的名義購房,以後通過交易等方式將產證進行變更。

2000萬的利差實在過大,這樣的套利行為令無數人眼紅的同時,也將其推至輿論的風口浪尖,監管部門適時介入。最終雲錦東方三期未能如期搖號選房,並於5月30日下午對外發布了搖號暫停公告。

2023年5月30日,雲錦東方發布開盤銷售搖號排序活動暫停公告/圖源:雲錦東方

雲錦東方火熱搖號的同時,上海豪宅市場同時出現了一個現象,即二手豪宅樓盤掛牌量的激增。

以鏈家數據為例,世貿濱江花園去年是83套掛牌,當下有235套求售,創下八年來掛牌最高記錄;而豪宅風向指標的翠湖天地,掛牌量也來到135套的高位;位於黃浦江畔的中國頂級豪宅融創濱江壹號院,掛牌數也接近50套,這是往常不會看見的數字。

老豪宅在放量,新豪宅也在放量。

2023年4月,上海2500萬元及以上的高端房源供應共新增238套,主要來自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園項目,供應環比上月漲了5倍。

2023年4月上海新房總價2500萬及以上房源供應238套/圖源:上海中原研究院

為何掛牌數漲這麼多?

除了「老換新」「小換大」的改善置換需求外,有相當一部分業主看到了豪宅價格「滯漲」的情況,以及上海一二手倒掛現象的存在。一些原本惜售的富豪們,可能準備賣房湊錢取得打新一手豪宅的資格。

而這批人,就是參與雲錦東方「搖獎」活動的最大群體。

行情生變

「雖然我們的房價已經很高了,但和那些國際大都市相比,我們一線城市的房價和它們還是有段距離的。綜合考慮人口密度、經濟發展速度等因素,我們的房價並不算太高。」

幾年前,當大家談論到中國房價過高時,這個觀點頗為流行。

但隨著中國樓市長時間的量價齊升,情況已經發生變化,上海早已成為全球最大的豪宅市場之一了。

上海的豪宅市場,對比市場整體成交量,2500萬元以上及單價10萬元/平方米的豪宅成交量占比不到1%。

但就是這1%,卻一直以來在全國都屬於特殊存在。

北京,八位數可以買一套市中心的次新小三居。而在上海,這僅僅是一張買房的船票,環內新房低於千萬的基本不存在。

上海新天地豪宅標杆:翠湖天地/圖源:視覺中國

做仲介已9年之久的方哲告訴鹽財經記者,豪宅很難受到外界影響,在樓市不明朗的時候也不太受到衝擊,甚至可以做到抗跌且逆市上漲,有著自身的獨立行情。在相當一段長時間,具有稀缺性的豪宅始終是富豪們兼顧居住與保值、增值的硬通貨。

在疫情時期,在上海樓市整體偏冷的時候,豪宅市場仍然火熱。

一方面,高淨值人群對風險的偏好降低,更注重「安全」而非「增長」。位於核心城市、核心地段的住宅產品,適合作為穩定的資產保值來抵禦各種不確定性。

另一方面,一線核心城市的住宅變現能力較強,處置相對靈活,疊加市場供不應求的預期,更受高端市場歡迎。

以翠湖天地為例,2020年上半年二期有房源單價在14萬元/平方米,2022年9月成交的一套房源單價已高達26萬/平方米,該項目房源過去兩年間的漲幅近乎翻倍。而雲錦東方一期開盤6萬不到,現在均價近30萬,幾乎漲了5倍。

翠湖天地御苑成交記錄/數據來源:鏈家

而這樣的情況在持續了兩年後,在今年逐漸熄火,豪宅市場不再「出淤泥而不染」,而是走出了與普通住宅市場相同的路線。供應量增加,上海豪宅也陷入了買方市場,帶來了更多的議價空間,買家的觀望心態較重。

相較於掛牌量,更挑動市場神經的,則是價格的下調。

近期,不少房源出現了明顯價格調降,如雲錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項目中,有業主對掛牌價進行調降,降幅從100萬~500萬不等。

對於近來頻繁出現的降價、掛牌量增多等消息,行業人士認為,當前的降溫具有導向意義,預示著未來上海市場的調頭向下。

陸家嘴壹號院/圖源:融創官網

「如果是看重保值的話,建議購買一線豪宅。而第二梯隊的豪宅中,由於掛牌量上升,買方的比價心理是強烈的,所以高性價比的房源會優先成交,等同於打了一定的折扣。」方哲對鹽財經說。

方哲預測,隨著二手豪宅成交量下行、多地開始大幅降價成交,豪宅價格回歸到理性區間,一二手價差不斷縮小乃至持平,投資屬性降溫,倒掛的一手豪宅價格才能走出下行趨勢。

都在退燒

豪宅的「退燒」,不止發生在上海,也發生在其他城市。

2022年下半年,總價5000萬元以上的頂級豪宅市場降溫明顯,全國範圍內僅成交383套,同比下降40%。

中國四大一線城市的千萬級豪宅成交量占到全國的80%。如果說一手豪宅「打新紅利」仍然存在的話,二手豪宅市場則已冰火兩重,2022年下半年後,高端市場表現出明顯的後勁不足。

而如果把總價1000萬當作高端住宅的基本門檻,那麼一手市場跌幅較大的有深圳、廈門、蘇州和武漢。

核心城市1000萬以上二手豪宅成交套數已跌回至2017年,成交規模尚未達到2016年水平。

2015年-2022年,核心城市1000萬以上二手住宅成交套數情況/圖源:丁祖昱評樓市

一般來說,在房地產牛市的時候,豪宅是領漲,改善住宅是跟漲,而普通剛需是補漲。從區域來看,核心片區是領漲,外圍片區是跟漲與補漲。而在房地產熊市的時候,外圍的普通住宅最先下跌,接著是改善住宅跟跌,最後才是核心區的豪宅產品補跌。

如今的全國各地豪宅市場「遇冷」,也直接反映出了一個殘酷的事實:房地產的投資信心缺失,已經到了一個較為嚴峻的地步。

從CRIC監測的百城數據看,4月百城成交面積環比下降28%,市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好於去年同期,但仍顯著低於2019—2021年同期水平。

銷售環比幾乎腰斬的數據,已經說明前期積累的需求釋放已接近尾聲,市場整體供求迎來拐點,增長動能開始轉弱。

2021年4月-2023年4月,全國月度商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價/圖源:克而瑞地產研究

方哲說,作為仲介,他常常收到詢問——今年要不要買房。而他也知道,這個問題的背後,往往更深的含義是指,買房還能不能賺錢。

在他看來,除了那些倒掛行情明顯的一手新盤,上海乃至中國樓市的普遍行情,已經比較難支撐「買了必漲」的邏輯了。而且,由於監管各方面條件的嚴苛,打新的套利空間也在縮小。

他認為,春節後樓市的那波復甦,主要得益於去年受疫情抑制的需求在年初釋放,最開始是剛需釋放帶動市場恢復,但有一部分城市的樓市復甦如曇花一現般,在3月份就草草結束,這主要是缺乏充分的改善需求跟進釋放的原因。

「眼下買房的核心訴求是穩,而不是想著狂升值。真正有剛需及改善需求的購房群體,只要確定好自己的核心需求,任何時候都是買房良機。

而出於投資考慮的人,則需要再三思考。」

對於未來,他表現得很理性:「如果接下來沒有較大的利多性政策出台,樓市短期的回暖已經結束,下半年市場將面臨更大的壓力。好在賣豪宅這件事,早早鍛鍊出了我的耐心。」

「買賣房這件事,急不得。」方哲說。

(應採訪者要求,文中方哲為化名)

責任編輯: 夏雨荷  來源:鹽財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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