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慌了:上海豪宅的市場底價終於被擊穿,北京更慘…

過去一個月,幾乎整個長三角想買上海豪宅的富人,都去黃浦區看了一套房子。

那是上海豪宅風向標翠湖天地一套三樓的房子,總價2100萬,單價:15.8萬。

作為上海樓市的定海神針,太平橋高端系列住宅翠湖每一期,都遙遙領先,成為海派豪宅的代名詞。

2002年,翠湖天地一期雅苑以1.6萬元單價開盤時,上海住宅均價不足5000,黃埔、盧灣、徐匯、靜安四個市中心區均價不足八千。後來二期御苑、三期嘉苑入市,都創了上海房價記錄。

翠湖最近一次開盤在2020年,均價16萬5,比起20多萬的二手房,定價不高。可想要拿到資格,據說得交上千萬的茶水費。

最近三年,上海不少神盤跌落神壇,只有翠湖二手房價依然堅挺。去年翠湖三期還成交了一套低樓層房源,單價高達32萬。今年年初,翠湖出現了歷史總價最低的135平房源,單價仍有21萬。

這套15.8萬的二手房,算是打破了翠湖的最低價記錄,也擊穿了上海豪宅市場的房價體系。掛牌不到一個月,連上海以外的富人都聽說消息殺入上海,每天來看房的人高達:

一二十組。

這群幫上海樓市托底的客戶們,多數是外地實業富商,他們買下這套特價二手房,不僅為了投資和自住,還想抵押給銀行。

現在上海房抵經營貸利率只有3點多,比按揭利率還要低。

1

擊穿上海豪宅市場的翠湖業主是一位香港籍富豪,不懂國語。他窮盡畢生所學和大陸客戶交流時,上海著名豪宅機構麗茲行發布了10月份的市場報告。

這份報告論調極為悲觀。麗茲行說今年上海的金九銀十,是近五年來最慘澹,10月份二手房網簽1.2萬套,全市掛牌量高達23-25萬套,按當前的去化速度需要一年半:

當下的庫存,是上海市場過去幾十年前所未有的。

比普通二手房更慘的是二手豪宅。10月份庫存達到歷史最高點,按現在的月均成交量計算,即時不再有新增掛牌,也需要兩年半時間才能消化完這些房子。

高庫存帶來的是豪宅大面積降價。根據麗茲行的成交數據,10月份上海成交的所有豪宅房源,比最初掛牌價降低了32%,比30天前降了17%:

這意味著,當下只有降價幅度達到30%的房子,才可能被客戶選擇。

和這份市場報告一起統計的,還有一份僅發送給客戶的10月份成交房源一年降幅表。裡面都是大家耳熟能詳的名字:浦東星河灣一年總降幅27%、仁恆河濱城28%、綠城黃浦灣30%、西郊青溪花園39%……

因為數據太過觸目驚心,有上海自媒體站出來指責麗茲行:

唱空沒良心。

包叔還是第一次知道,仲介會唱空樓市。

因倒掛而火熱的上海新房市場,因為二手房價格急轉直下,也不穩了。

今年5月,楊浦濱江合生縵雲開盤,觸發積分81.69分,四個月後,二期再次開盤,認購率176%,已經無法觸發積分。

最近項目再次入市,不僅不要積分,不用搶購,開發商還選擇了和仲介合作:

開啟分銷。

更典型的新房市場在徐匯濱江。半年前,徐匯濱江是一片只有社保巨子能闖蕩的江湖。去年入市的御江庭要92分,今年的百匯園106分,半年前的雲錦東方入圍積分高達118。

但半年後,就在雲錦東方附近,同為徐匯濱江板塊豪宅的匯元璽和保利天珺入市,認購率都只有270%左右,保利天珺中建一度以為無法觸發積分了,是最後兩天通過銷售積極邀約,才勉強觸發:

徐匯的信仰差點兒塌房了。

2

比起上海,北京市場似乎更慘一些。

9月份認房不認貸政策帶來的成交量上漲,迅速回落。十月份北京二手房網簽剛剛過萬,環比下降了25%。

面對短短一個多月時間,暴漲的兩萬套庫存,北京房東們的辦法只有:

降價。

太陽公園一套去年5200萬上架的房子,調整了五次,最近降到了4700萬;朝陽公園附近老牌豪宅,一套今年三月能掛3000萬的次頂層,現在賣2550萬就能賣。小區內降價一兩百萬的豪宅隨處可見。

一家房企高層購入不到一年的房子,還一直掛著賣不掉。他說能賣掉就降槓桿還貸款。

北京和上海的二手房都在砸盤。北京不同的地方在於,二手房把新房砸得開始降價了,這是上海還沒上演的那一集。

最近北京新房市場,一手豪宅的退房率變高了。從金輿東華、到中信城四期,到手的單子隨時會飛。因為不斷入市的低價二手房,給了新房不可能給到的折扣。

改善新房也多了一大批特價房源。開盤均價8萬5的崔各莊某項目,拿出了一批單價6.9萬的房源;後沙峪建發觀雲135平方米的特價房,原來賣733萬,現在賣659萬;西紅門橡樹灣開盤單價6.2萬,最新特價:

5.7萬。

豆各莊一個新盤最便宜的一套是120平的二層,一口價580萬,單價只要4萬8,和之前的均價6萬3相比,相當於打了七六折。

因為附近的二手次新房富力又一城,掛牌均價都降到5.5萬了。

一位開發商說,降價的原因是為了年底衝刺指標,北京的客戶基數足夠厚,降價還是能賣掉房子。

但其實不只是在北京,他們各地項目都根據市場情況,申請了部分房源折扣。有的效果不錯,有的沒有起色,甚至同一城市不同項目,折扣效果都不一樣。

我問他有發現什麼規律?他總結了下,偏剛需的板塊好一點,偏改善的板塊效果比較差。剛需有結婚、孩子上學的迫切性,而改善看到房企在板塊內爭相降價,反而不著急買了:

觀望心態太濃。

3

一個多月前,認房不認貸剛剛出台時,市場還不是這樣。

當時開發商的幽怨是剛需不買房,沒辦法給改善騰出房票,於是二手房庫存形成了堰塞湖。一家深圳的開發商告訴我:

置換的熱情還在,接盤的韭菜沒有了。

但短短一個多月時間,市場形式就再次發生了變化。剛需在開發商降價的大背景下,開始出手了,但改善客戶卻觀望了起來。

11月初,深圳柏奕府官微發布了一張聲明,宣布取消當天的公證搖號程序,原因是從公示開始到搖號前的三天時間裡:

無意向客戶登記。

這可能是深圳龍華第一次出現0認購新盤。

過去,龍華一直是深圳買房的熱門區域,低生活成本、便捷的配套以及深圳中心的區位,被大家調侃為宇宙中心。一個又一個地王,短短几年間,龍華的房價就漲到了7字頭。

三年前,龍華新房供應8145套,成交了7290套,去化率90%。三年後,龍華成為深圳新房庫存最大的區域。

截至11月,深圳新房庫存量已經超過了5萬套,去化周期19個月。而深圳新房庫存的五分之一就在龍華。

柏奕府是兩年前的改善項目。當年均價7.4萬/平,這次開盤備案價最低打8.5折,還給4個點佣金。相當於,去年買的客戶:

直接損失100萬。

折扣力度放在去年挺大的,放在今年就很一般。今年,龍華的新盤都卷瘋了。價格戰打得如火如荼,85折是普遍折扣。和奕府、富基雲瓏府的案場折扣都低至85折。如果加上佣金、返點等,折扣最低至七七折。

就在柏奕府開盤一周一前,龍華另一個項目和奕府宣布85折出售,並且給仲介的佣金漲到8%。有人算了下,賣出一套,到手的佣金42萬起。中原地產宣傳佣金的海報上寫著:

卷王駕到,麻煩讓一讓,不想誤傷。

去年龍華很多新盤都還要加每平方米三四千的裝修費,今年基本送簡裝還打折了——因為二手房,也在降。

前幾天,龍華龍悅居一套63平方米的兩房成交了,它的價格讓很多深圳人破防了。

這套房子的指導價是527萬;兩年前,它的成交價在720萬左右;半年前,它的成交價是468萬;而最近,它的成交價是——300萬。

也就半年時間,這套房跌去三分之一;兩年時間,跌了60%。

統計局10月的數據,70大城市有56個城市新房價格下行,二手房有67個城市下行,創造了最近幾年的記錄。

除了一線城市,現在很多城市已經沒什麼可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一線城市,10月份北京、上海、廣州和深圳二手住宅環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%:

一線城市也蚌埠住了,信仰開始塌房。

看完統計局的數據,有一喜一憂。憂的是8月末開展的救市政策,藥效顯然在快速消退。

喜的是,統計局的數據跟房產市場一線的感受,之前有巨大的溫差,現在:

終於實現了神同步。

4

11月22日,深圳調整了二套最低首付比例,不管是過去要七成首付的普宅,還是8成首付的非普宅,都降到四成。

今年3月份前,經常有深圳的朋友問我,什麼時候出政策?慘成這樣該出政策了吧?這半年,他們已經不問了。

房價跌破二手房指導價了,終於取消指導價;改善普遍降槓桿,終於認房不認貸;新房都賣不動了,終於降首付比例。這個矯枉過正的行業,愛總是姍姍來遲。

這幾天,政策又鼓勵金融機構扶持房地產。監管機構據說還在起草一份房地產商的白名單,可能有50家國有和民營房企會被列入其中。

金融機構也不容易。我們可以把馬牽到河邊,但是無法逼著它們喝水。我很喜歡有個企業家這兩天寫的一篇文章,標題是:

政策的春風必須化雨。

我們總不能一邊掐著病人脖子,一邊又說必須全力搶救病人。

包叔說,他初中的時候,同學子姨生病了,他和同學去看她。他們問子姨,醫生怎麼說。子姨沒有回答,旁邊的護士小聲說:

Doctor。

責任編輯: 李冬琪  來源:獸樓處 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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