普通剛需買房，如果不考慮升值與將來置換賣出，只為自住，開心就好，買什麼無所謂。如果考慮投資賺錢，或者幾年後升值置換，那買的時候要注意，有些坑千萬不要去碰。以下幾個坑，碰一個sorry，兩個損失慘重，三個直接活埋。
1、小產權房
小產權雖然便宜，但升值緩慢，並且難以轉正。因為小產權是在集體土地上建的房子，這種房子產權屬於集體不屬於個人。所以小產權房金融屬性非常差，銀行不喜歡，很難辦按揭和抵押，一般只能全款買，資金利用效率非常低。小產權是不合法的。不合法，因為GuoJia沒有掙到你的錢。你沒有向GuoJia繳納土地出讓金，就自己蓋了房去，當然不合法啦。 給錢就合法，不給錢就不合法，懂嗎？
2、辦公大樓公寓
二手房市場，滿五唯一的房子因為省稅費，所以很吃香。但是公寓無論是否滿五唯一，都必須交20%的個人所得稅。
等再次出售時，要交評估價與原價差額的土地增值稅，實行四級超率累進稅率，徵收至少30%最多60%稅費。
還要加上5.5%的營業稅，各種雜七雜八加起來，稅費堪稱驚人，醬油貴過雞，很多人都敬而遠之，所以流動性非常差，想賣打七折都賣不掉。
買房買的是背後的城市配套，買的是一連串的資源，例如教育、醫療、就業機會、階層通道等等。而公寓很難設籍，更別談與戶口綁定的學區房，社保醫療福利。
3、別墅
別墅過去是很多人終極奮鬥的歸屬。好的別墅區，更是人脈的聚集，身份的象徵，但由於總價太高，並且面積大，裝修要耗費大量的成本且又容易老化過時，所以接盤者寥寥，流通性很差。因為別墅這種產品，是上一輩傳統老闆的口味，年輕人根本不喜歡，大平層好太多了，別墅上上下下，老人小孩都不方便，裝修折舊特別快，並且現在大部分都是小型化家庭，有些人根本就不和父母一起住，一家三口四口，一套大平層夠夠的了。
別墅本身是慢漲品種，二手市場一年都成交不了幾套的，是邊緣產品，投資別碰。
4、商鋪
十幾年前，在繁華的商業行人徒步區會有租金很貴的商鋪，號稱一鋪養三代。如今，電商網際網路早已成熟，城市發展加快，新老城更替，人口轉移，消費升級，新商圈層出不窮，商鋪成了一個極易受到衝擊的資產。加上臨時交通管制，圍蔽施工，消防檢查，馬路改道，都會令商鋪租金大幅下跌，所以商鋪是一個防守性很差的東西。
中國現階段的房產，賺錢主要靠升值差價，而不是租金。一個商鋪哪怕一個月收1萬租金，要賺100萬，也差不多十年，但是買住宅十年可以賺兩波周期行情了，早就賺夠100萬了。
房地產投資，主要靠升值的價差賺錢。租金只是支持槓桿用的，追求租金收入不是投資的目的。就像投資股票也不是為了收股利，一樣的道理。如果只看重租金，很可能你就會栽進公寓和商鋪的大坑裡面。
5、車位
車位一般住在本樓盤的人才會買，外面的人很少會買，所以潛在的捕手人群極少極少，導致升值緩慢。況且，車位價格並不便宜，作為開發商的邊角料，甚至單價比住宅還高，並且不能三成貸款。
如果車位能漲50%，住宅至少可以翻幾倍，有買車位的錢，不如再買一套住宅。另外現在住房幾年就可能做一次改善置換，這個期間完全可以租一個車位來應付。一個升值緩慢的東西，我為什麼要擁有它呢？租就行了。
6、老破舊博拆遷
拆遷房，真正賺錢的機會在於在大家都不知道那裡要拆你就提前買好了。如果所有人都知道那裡要拆，你才去買，那已經Price in ，也就是這個利多已經體現在價格上，再買入基本賺不到大錢了。
另外，買拆遷房，千萬不要等政府來拆，然後拿賠償，最明智的是什麼呢？就是趁公布拆遷範圍或開始丈量面積，宣布賠償標準，有一點點風聲的時候，就趁高價賣掉，然後去搞一套正兒八經的商品房。因為拆遷房，要等政府來拆，然後拿賠償是漫漫無期的，郊區大把平整的土地，不到萬不得已，政府是沒有動力搞拆遷的。
買老破舊博拆遷，是一個報酬率很低的行為，窮人最喜歡幻想，但是幾乎所有的拆遷致富，都是原住民的故事，並且人家可能等了三四十年才有機會被拆。這麼多住戶，很難做到絕大部分同意拆遷，總有刁民勒索政府，敲詐群眾。中國沒房了嗎？非得要趟老舊博拆遷這個渾水？正兒八經買個商品房不好嗎？
垃圾資產趕緊降價賣掉，渣男始終是渣男，不可能改變，既然您買錯了，就要接受市場的教育，及時降價賣掉，拿錢去別的地方投資，把錢賺回來。
早幾年把垃圾資產賣掉，去武漢，杭州，成都買房的人，現在你都追不上了，還在為虧了十萬八萬不肯賣猶豫半天。
哪怕虧20萬賣掉，然後買別的地方，賺回100萬，也淨得80萬，人生是一個帳戶，需要動態計算收益，看增量。
除了上面的黑六類，還有一個是七八線縣城的商品房。
人一般有兩種情況不願意換房：老家的房子和人生的第一套房子。剛開始出來打工的時候，很多人是沒有想過會在外面買房的，掙了錢都想回家買房，覺得總有一天是要回去的。
於是在老家買了一套新房，交了首付，然後，就一直空在那裡，也就是過年的時候回去住三五天，也可能不住，因為要回父母家一起過節。
甚至有人在縣城買了套房，從交定金開始計算，七年了，至今未在那裡過一次。
另一種就是人生中的第一套新房，為結婚準備的，為即將出生的孩子準備的，辛苦打工十幾年，終於有了自己人生的第一套房，怎麼可能輕易賣掉呢。
不是感情，是惰性。
我有一個朋友，之前我勸他把老家的房子賣了，來一二線城市買房，他不願意。他說當初辛苦裝修的房子捨不得賣，而且老婆也不同意。
去年還能賣1.2萬一個方，現在同一小區網上的報價，毛坯才九千多，他的房子接近120平，一年不到縮水30多萬，算上裝修還不止。
他的經歷應該是比較典型的，來大城市十幾年了，工作換了很多，至今還沒有找到穩定的工作，所以不想換房。每天七點就要出門坐一個多小時的大巴，然後再轉地鐵，晚上回到家都八點多了，能不累嗎？
不知道這個工作能做多久，他說找工作時，遇到的領導都是比自己年紀小的。如果當初聽我的來到一二線城市，房子不但升值了，孩子的教育也跟上了，離公司也更近了，不至於來回換工作吧。
能升值的房子才是你的家。覺得自己當初買房不容易，裝修也花了很多錢，這些普通人的思維大大限制了自己的發展。
其實二三十萬的裝修對於房子來說根本就不算什麼，最值錢的還是房子依賴的土地。所有的房子一旦進入二手市場，真正的價值是房子的地段，樓層，採光，景觀，朝向，物業等，而不是裝修，因為裝修是會折舊的。
一些人說起房子，有些人可能會說「不就是一些鋼筋水泥，怎麼賣得這麼貴？
換個說法可能更好理解：
在五星級飯店吃飯，拿到菜單後，他說「現在土豆才多少錢一斤，一盤土豆絲你敢要我30元！」
買房和鋼筋水泥沒有任何關係，重要的是房子下邊土地的價值。土地的價值一方面是現在已有和未來會有的配套，配套是看得見摸得著的，比如說醫院、學校、地鐵等等，另一方面是未來的預期。
如果老家的房子一直空置在那裡，有和沒有又有什麼區別，你不打算回家發展了，那就儘早置換到一二線城市。不要說覺得生活太累，換房麻煩之類的話，也別怪這個城市太擁護，放不下矯小的肉身。
每個人都不會只有一套房子，每個人的一生也不會只住在一套房子裡。別和你的房子談感情，不要愛上她，你以後還會有更多更好的房子，記住，能升值的房子才是你的家，房子不但可以用來住，還可以用來升值！
現在市場如此喧囂，真正的投資者應該與長期的價值為伍，站在概率和賠率都有利一面，同時透徹理解並執行複利法則，把垃圾資產賣掉，長期持有優質資產，等待時間的回報。大部分人往往對已經失去的機遇捶胸頓足，卻對眼前的機遇熟視無睹。你並不是沒有機會，大多數人的停滯不前僅僅是因為不願意行動。
