評論 > 動態 > 正文

獸爺:羅剎海市

作者:

兩周前,住建部召集了四家房企到北京開會,分別是央企中海和華潤、半國企萬科、民企龍湖。除了他們,還有三家施工單位和一家仲介。

領導開篇點題,最近大興調研之風,想聽聽企業講講各自情況。

萬科董事長郁亮第一個發言。他用上海雲錦東方打新事件舉例,說一線城市限價,最後便宜的,還是有錢人。房地產市場走到了今天這一步,是時候全面放開各種限制政策了。

我之前說過,最近兩年樓市行情越來越像股市,牛市稍縱即逝。今年年初的小陽春也不例外。因為購房者信心不足,及缺乏後續政策,最終只持續了一個月。

到了6月份,北京和上海的二手房成交量,跌到了3月的一半左右。獸爺的朋友子姨剛寫過:

京滬很多富人正在拋售豪宅。

更讓地產商絕望的是,7月份比6月份還差。7月前三周,全國50個重點城市新房成交面積環比降了33%,同比下降了37%。

都知道房地產慘,看這個數據才知道是有多慘:比去年疫情期間還差很多。所有人心思都不在房子上面了。

除了一線城市,大部分城市也沒有什麼刺激工具了。這讓性格冷靜的郁亮,在會上有點激動。他講了很長時間,越說越激動。他講完,其他房企領導腦門冒汗,沒再多講了。

可能是巧合。這個會一開完,市場情緒和郁亮的心態一樣,再一次被搞炸。

龍頭房企里碩果僅存的幾家民營開發商之一碧桂園,多隻債券價格突然暴跌。其中一隻下跌兩成的債券,離兌付只剩兩個月。

而去年還在救建業的地產首富王健林,在7月11日到7月23日之間,賣了三次萬達電影的股票,終於踩著點,還掉了萬達4億的美元債。

王首富已經好幾年年會沒唱歌了。他的偶像刀郎,前幾天發了張新專輯,裡面有首叫《羅剎海市》,羅剎海市是羅剎國和龍宮做交易的市場,是聊齋的一個故事。歌里說,我們這個世界根本問題是:

那雞是驢,那個驢是雞。

住建部會議結束一周後,7月24日,最高層召開會議。這場分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作的會議,出現了不少新提法。

地產人不關心其他的。他們只看到自2019年以來,每年4月和7月最高層會議已連續9次提及的「房住不炒」消失了。新提法是:

我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策。

最漫長的一輪房地產調控,似乎走到了盡頭。

1

2023年7月1日下午,67歲央行黨委書記卸任。

一個多月前,隨著國家金融監督管理總局成立,他已經卸任了中國銀保監會主席。至此,這輪房地產調控的核心監管領導,告別金融街15號。

曾有記者問過他喜歡什麼運動,他說:

洗碗。只要我在家吃晚飯,就會去洗碗。

洗碗運動員這六年的監管生涯,可以分為兩個階段,前半截是給p2p行業洗碗,後半截是給房地產洗碗。

2017年初,在山東當省長的他被叫回銀監會,一年後擔任首屆銀保監會主席。那會兒他的心病是p2p,5000家p2p每年累計交易兩三萬億,壞帳率很高。

上任三個月後,他在第十屆陸家嘴論壇上說:

收益率超過6%就要打問號,超過8%就很危險,10%以上就要準備損失全部本金。

到2020年3月,5000家p2p機構就剩139家,半年後,還剩6家,年底,他宣布p2p歸零。

他忙著清理p2p那三年,地產業正經歷調控的前半場——交易市場的調控。

2015年底,化解房地產庫存被列為中國2016年經濟社會五大任務之一。中國人接著迎來了一個鋼筋水泥味兒的2016。

1月份,僅僅一個月時間,深圳房價暴漲52.7%;幾乎同一時間,上海一套掛牌430萬的老公房,一天時間裡三次提價,最終掛牌500萬;北京2月份首次土拍,郊區大興拍出了樓面價4萬7的地王。

這一年,上海人排隊離婚,北京排隊買房,中國房地產市場銷售額第一次突破十萬億——大致相當於加拿大2016年GDP總量。

錢都在流入樓市。中國個人購房貸款一年增加近5萬億,占全年中國各項貸款增加額的四成。

沉浸在房價奇蹟中的炒房客們,很少有關注到2016年國慶節前後的細微變化。

9月30日,北京發布京八條新政,宣布提高一二套首付比例,隨後20多個城市出台類似調控措施。這次調控力度不大,但我當時寫了篇稿子,標題叫:

《這次調控,真的搞大了》。

第二年3月中旬,政府工作報告提出:

遏制熱點城市房價過快上漲。

3月17日,北京市四部門聯合出台新政,對首套住房實施「認房又認貸」標準,並再次提升二套房首付比例、暫停發放25年以上個人住房貸款。

此後,從北上廣深等一線城市,到武漢、南京、杭州、廈門等二線城市,再到環京、環深等都市圈,都迎來調控升級。

兩個月後,樓市進入限購、限貸、限價、限售、限商「5限」時代。

又一個月,各地逐步調高房貸利率。當年9月,監管部門開始嚴查各類「消費貸」進入樓市。年底,國社統計說,這年50多個城市出台了超過180次地產調控措施:

目前,一線城市全部「認房又認貸」,非戶籍人口購房門檻均提高至5年。

但那些被一二線驅趕出來的資金並未偃旗息鼓,而是順流而下,與棚改貨幣化一道,流入了三四線的窪地。

碧桂園下沉三四線,567高周轉戰略成為開發商制式武器。恆大喊出了萬億口號,中梁、新力、陽光城、中南一批批黑馬踩著碧桂園的腳步,進入烈火烹油的三四線,然後稀里糊塗地,紛紛成為牛逼plus的千億房企。

2022年8月,清華大學經管學院的魏教授在一次不公開的內部講話中,提到了一些關鍵歷史時刻。他說財政對房地產依賴度為35%-55%,但房地產這麼大的貢獻是建立在三高模式上的,這種模式能持續到什麼時候需要預判:

內部報告估計2019年房地產到達頂峰,依靠原有模式,未來銷售面積和銷售額都不可能再創新高了。

事實確實如此。2019年,有房企銷售額可能悄悄突破萬億,只不過不敢公布。

房地產企業的慣性超乎想像。2020年疫情爆發後的5月,房地產居然又進入了一個拿地高峰期。同時,銀行39%的信貸流入房地產。

這是一個危險的信號。魏教授說:

決策層發現,靠自我調節不可能了。

2

郭主席來了。

2020年8月,身兼銀保監、央行兩要職的郭主席在《求是》雜誌上發表文章,其中一句話對房地產行業進行了最嚴厲的指控:

房地產泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛。

那個月,央行、銀保監會針對房地產企業提出淨負債率、現金短債比等財務指標限制,行業稱為三道紅線政策。

這標誌著房地產調控正式迎來下半場——金融市場的調控。

三道紅線的影響已不需贅述。它與之後到來的房貸兩集中制度一起,幾乎切斷了房企境內的融資渠道,房企想借新還舊,不可能了。

2021年6月,仍是在那個對p2p宣戰的陸家嘴金融大會,郭主席對房地產發出最後的警告:

押注房價永遠不會下跌的人,最終會付出沉重代價。

後來的事,大家應該還記憶猶新。各大重點城市,房貸大面積收緊或直接停貸,很多買房人貸款已排到半年以外。房企的經營性現金流也被切斷了。

沒多久,恆大財富總部大樓被投資人包圍,努力半年也沒賣掉項目的許老闆,還沒違約就先暴雷了。

10月,有記者在一次國際研討會上問央行領導,恆大事件是否有必要採取措施避免發生系統性風險?央行領導說:

應對措施第一是要避免恆大的風險傳染給其他房企,二是要避免風險傳導至金融部門。

但事情發展脫離了預期。恆大之後,花樣年、新力、藍光、奧園……民營房企們一個接一個爆雷。

那年國慶節暴雷的花樣年,成為第一個躺平開發商。境外債從此也對中國房企關上了大門。尤其是綠檔房企佳兆業的暴雷,意味著三道紅線已失去參考作用。

民營房企往後的日子,都是類似的。旭輝林老闆後來發過條朋友圈:

融資不暢,銷售額疲軟,光讓還錢,哪家房企都吃不消。

2022年年初,春節剛結束,央行把四大AMC機構都叫到一起開會,給他們開了兩個大口子:

暫時放鬆對AMC機構非金債、單一企業核心資本金等限制。

AMC不良資產業務可以分為金融機構不良資產和非金融機構不良資產。在所有非金業務中,地產業企業的項目利潤最豐厚,說是收購房企應收帳款,其實就是幫房企融資。

監管部門曾設下防線,限制AMC對房地產投資過分集中的風險。即單個項目投資不能超過資本金的5%。

當年四大資管公司資本金都超過200億,也就是單個項目不超過10億。而實際上,有的AMC單個項目就能做三四十億,隱藏了巨大風險。

2021年起,AMC機構集體被要求回歸主業,四大紛紛壓降非金不良資產占比,監管部門動不動就因為機構非金業務風險掏罰單。

央行放給AMC的兩個口子,是明顯的字少事大。當時臨近暴雷的融創,甚至已經收到了一家四大AMC公司關於董家渡項目的融資併購方案,只等靴子落地。

但央行會議的第二天,銀保監單獨把四大AMC叫來重新開了一場會:

還是要謹慎。

因為沒有明確細化的政策出台,AMC再也沒有額度改變歷史走向。融創再收到董家渡項目方案,報價已經低到不可思議。

幾個月後,情緒傳到C端,斷貸潮開始爆發。

3

兩個禮拜前,恆大終於公布了延遲兩年的財報,最重要的一點是,它的淨資產兩年間蒸發了8000億。包叔說,這些錢相當於2400頭大象的重量。

恆大三分之一負債是金融負債。金融機構在其中受傷最深。

還有大幾千億的供應商欠款,比如幫恆大賣房子的易居爆雷了,裝飾供應商廣田集團破產重整,上市公司文科園林由民營變國資。

索菲亞、嘉寓股份、江湖集團、老闆電器等一批主要供應商,也都深陷其中。

從2019年到2022年,房地產開發從業人數從210萬下降到了170萬,上下游產業減少了600萬個崗位,影響全產業鏈1000-2000萬人。

獸爺有個朋友從房企離職以後,去做了律師,前段時間在朋友圈看到他又接了一樁幫房企供應商要債的案子,他說:

哪有什麼一鯨落,萬物生。

我還偶然認識了一個算命先生。這位先生說過去一年找他的人,主要都是前地產行業從業者,問的最多的是兩個問題:

我在下批裁員名單中嗎?

我什麼時候能找到新工作?

上個月的財報季結束後,有機構統計了主要地產上市公司的債務。淨負債率中位數從2021年底的76.5%提升至現在的85%;現金短債比中位數從1.05倍下降到了0.8倍:

綠檔房企比例從32%降至25%。紅檔房企占比從11%上升至25%。

這組數據,不包括恆大、世茂、奧園、祥生等一批當時未披露財報房企,和藍光等退市房企。

三道紅線實施兩年多,房企看上去更危險了。

前期急於求成的各項政策,到2022年,開始被放寬了期限。低能級城市陸續公開放鬆房地產調控政策,高層出台金融十六條,然後領導口中的灰犀牛被徹底扭轉。

房地產,似乎又成為了支柱產業。

只是市場還是不見好轉。最開始的12家救助房企,後來變成了5家,最後不管第二支還是第三支箭,都沒能救成示範房企旭輝。

中國人喜歡買房的習慣也扭轉了。2022年,全年新增21萬億人民幣貸款,其中人民幣房地產貸款只有3.4%。這個數據在2016年接近45%。

房地產終於去泡沫化了。

今年上半年,中國100多座城市出台了300多次房地產優化政策,前四個月平均每月60次。然後中指的數據說,百強房企銷售總額3.56萬億,同比增長:

0.1%。

每個地產人都感受到了統計局的溫差。很多地產商都跟我說:

這可能是有史以來最差的一個7月了。

連險資房企的遠洋都違約了——這開啟了半國企暴雷的時代。房企股價再次被帶崩。

前段時間,經濟學家,國務院參事室特約研究員姚景源說,當前中國經濟面臨的最大問題是需求不足:

下半年不能再讓房地產拖累整個國民經濟了。

4

7月27日,國社發布消息說,住建部部長在最近召開企業座談會上說:

要大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施;

繼續做好保交樓工作,加快項目建設交付,切實保障人民群眾的合法權益。

這場企業座談會,就是那場郁亮很是激動的會議。在房企高層看來,住建部真正關注的重點是後半句,前半句他們只是給其他部門提建議。

經濟觀察報說,今年下半年開始,22座主要城市有望在限購門檻、首付比例、房貸利率方面擁有更大的自主裁量權:

但一線城市仍需保持定力。

一家國企開發商高層說此次政策的主基調是,通過行政手段讓二線城市再延續幾年房地產的使命,一線仍以調控為主,保住高地。

放開一線城市一直被視為壓艙石政策。一家北京銷冠項目負責人判斷,現在就算北京政策徹底放開,可能也只會好幾個月。

前段時間,杭州最當紅板塊奧體核心入市的潮展雲起,232套房源,中籤率11.1%。入圍結果公示前,有銷售給客戶提前透露消息說,可以期待下,潮展不限售。

客戶反倒發愁了:

說還不如限售。

限售、限購等政策在最惡劣的環境下,反而成為了樓市的兜底政策。就像深圳的指導價政策,很多網紅板塊因為有指導價兜底,才未徹底崩盤。

北京這種一線城市,政策很有可能做些微調,但短期內大概率不會全面放開。比如折騰了半年的遠郊區房山,關於不認貸的政策申請,據說上報很久了。

核心的二線城市,接下來應該會迎來窗口期。網傳的一份文件顯示,最高層會議召開這天下午,長沙市住建局和各部門相關負責人,在市政府開會討論交流,全面取消房屋限購限貸政策。

有房企的朋友判斷:

核心二線城市還有階段性機會。

統計局說中國2022年新房銷售13萬億。我粗略統計了下,四座一線城市占了1.88萬億,18座二線城市保守估計有3.5萬億。

這還是一個很大的量。

無論如何,這輪長達六年的調控,到結束的時候了。

從2016年的一二線調控開始,到今天一二線放鬆調控結束,一路瘋狂、驚險、痛苦,很多參與者,從房企、地方城投、供應商、金融機構,再到購房客和地產從業者,開始為殘暴的歡愉買單。

一家倖存的頭部房企領導,至今還心有餘悸。上周他跟我說,如果自己不裁員、不收縮投資,現在可能也倒下了:

能活下來真的非常幸運。

很多參與者已經身心俱疲。一些企業經歷數年掙扎,變賣資產還債,依然難逃破產命運;一些購房者掏空六個錢包,買了一套維權多年還一直爛尾的房子。

他們失去的,是信心;現在最稀缺的,也是信心。

最近,我一直在看關於大蕭條的資料。大蕭條不會自己過去,需要無數人的努力求生,需要從上到下,心往一處想,勁往一處使,才可能走過去。

刀郎最近發行的《羅剎海市》裡,提到了大哲學家特根斯坦。維根斯坦曾經把哲學思考比作潛水:

人在水中時,天生就有上浮的趨勢,只有通過努力才能達到水底。

責任編輯: 李廣松  來源:獸樓處 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://tw.aboluowang.com/2023/0805/1936696.html