從近一周表現看，鄭州的房地產市場沒有明顯好轉，二手房源的掛牌價仍在走低。但內部分化也比較明顯，市場好轉仍待時間。
自鄭州市於8月3日發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》後，鄭州東區的房產經紀人宋東（化名）感受到了一點暖意，客戶主動的諮詢量有所增加，「諮詢量、帶看量的增加，就會帶動成交轉化，這是新政帶來的刺激作用。」
但從近一周表現看，鄭州的房地產市場沒有明顯好轉，二手房源的掛牌價仍在走低。數據上，短短一年多時間，鄭州的二手房掛牌量就增加了3萬多套，總掛牌量超過10萬套。業內認為，此次新政出台後，對改善型住房需求或有進一步的促進作用，但對整體市場的提振效果較弱。
諮詢量增加 片區每天都有成交
在住建部於7月底表態支持「認房不用認貸」政策後，鄭州成為首個落地該措施的城市，並通過人才安居、多孩家庭購房補貼、解除限售、降低稅費、土地款分期繳納等15項舉措促進房地產市場平穩健康發展。
這已經不是鄭州第一次出台穩樓市的措施。2022年3月，鄭州市出台18條房地產新政，包括引導住房貸款利率下調、推行貨幣化安置等。2022年6月，又推動首套房貸款利率下調、二套房首付比下降。易居研究院研究總監嚴躍進稱，回顧過去兩年各地的政策可以看出，鄭州往往是打頭陣，此次15條舉措的落地，意味著新一輪政策寬鬆期正式開啟。
宋東稱，差不多從2018年開始，鄭州房地產市場的表現就不太好，尤其是近兩年更是如此。今年春節過後，市場稍微回暖了一點，帶看量和成交量有所增加，但之後又「拉胯」了。
宋東表示，這次新政發布後，主動諮詢的客戶增加，帶看量上來了，「我們平台有統計帶看量這些數據，目前看是有所起色。諮詢量、帶看量的增加，就會帶動成交轉化，這是新政後帶來的刺激作用。」
另一位鄭州房產經紀人陳雨（化名）也稱，近一周來，客戶諮詢量開始增加，他所在的片區每天都有房源成交，數量雖然不多，但有了好轉的苗頭。「現在首付比、貸款利率都是這幾年來最低的，買方相對強勢，誠心出售房源的價格都可以談。」
新里盧浮公館一套二居室累計降價41萬元。來源：房產交易平台
但陳雨分析，前幾年鄭州的房價漲得太快，導致那些買在價格高點的業主虧得很厲害，有的甚至把首付都賠了進去，因此，儘管政策已放開，短期想漲價依然很難。從二手房的表現看，掛牌價還在走低，例如，鄭東新區新里盧浮公館一套二居室，2021年10月的掛牌價為165萬元，到了今年8月8日，掛牌價已降至124萬元，降幅達41萬元；五月花城一套三居室，一年內累計降價28萬元。
未現掛牌量激增 二手房房源超10萬套
盧麟（化名）長期供職於河南一家大型房企，他所在的企業是這個省會城市房地產市場的重要參與者。他對中新經緯分析：「此次新政中的購房補貼、稅費減免等政策，對市場肯定是利多的，但這些都不是主要影響因素，關鍵還是看供求關係。」
盧麟稱，鄭州於2017年5月開始執行新房限售3年的政策，加上辦證時間，導致新房想轉化為二手房需要5年左右。隨著限售解除，大量房源得以上市，二手房的供應量快速增加。
在貝殼找房、諸葛找房上，鄭州市當前的二手房源掛牌量分別為11.18萬套、14.42萬套。據此前數據，2022年6月底時貝殼找房上鄭州的二手房源約為7.9萬套。僅僅一年多的時候，該市二手房掛牌量就增加了3萬多套。
有媒體報導稱，鄭州新政發布後，二手房源掛牌量激增。中新經緯在諸葛找房查詢看到，鄭州二手房「新上房源」為2677套，相較於該網站超14萬套的總掛牌量而言，新增房源量不多。宋東也稱，鄭州的二手房掛牌量一直在增加，但並沒有一下子就增長很多。
盧麟認為，因為土地價格、建安成本等因素限制，新房的價格不大可能忽高忽低，而二手房價格和交易成本的下降，讓很多二手房的性價比比新房還高。二手房的供應量太大，導致小業主們爭相降價。
儘管價格走弱，但中指研究院相關負責人對中新經緯稱，新政中取消限售帶有「購買改善性住房」的前置條件，同時去年鄭州已將限售由3年改為1年，此次帶條件取消限售的政策調整尺度並不大，由此而引發所謂「拋售」的可能性較低。
中新經緯根據鄭州市住宅與房地產業協會數據整理，2023年1-6月份鄭州全市二手房（含二手住宅）共成交54383套，較2022年1-6月份的29282套同比增長約85.72%。按照今年上半年月均成交9063套、掛牌量11.18萬套粗略估算，鄭州二手房的去化周期超過了12個月。
「過去幾年，鄭州的新城區一個接一個建設起來，房源供應很大，現在到了尊重市場規律的時候了。」盧麟說。
分化明顯 市場好轉仍待時間
儘管鄭州樓市整體不景氣，但內部分化也比較明顯，改善型住宅項目相對抗跌。
陳雨所在片區既有一些建成年份較早、居住環境一般的住宅小區，也有配套、環境較好的次新項目，他說：「雖然掛牌價都在下降，但老舊小區的降幅更為明顯，而次新小區降幅較小，甚至沒有下降。」
鄭州東區東風渠北側的龍之夢東苑，是所在片區的改善型住宅小區，中新經緯在房產交易平台查詢，該小區多數在售房源的掛牌總價在330萬元至700萬元之間，從掛牌價走勢看，大多數房源的價格降幅都在20萬元以內。東風渠南側的一些小區，如老街綠地等，在總價沒有龍之夢東苑高的情況下，降幅卻明顯大於後者，累計降價數十萬元的房源並不少見。
宋東稱，龍子湖片區的廣電天韻小區，有相對優質的學區加持，除少數房源外，多數在售房源的價格降幅也不大。他說：「一來是學區房屋所有權狀來就抗跌，二來小區居住環境不錯，所以降幅可控。未來看，改善型住宅更能抵禦市場的下行周期。」
「之前鄭州東站附近有幾個樓盤吸引了很多投資客的購買，房子交付後就直接出租了。但目前這些小區都面臨著物業管理差、租戶多、容積率高的問題，二手房價格受到了影響。」盧麟認為，在市場好的時候，一些小區可能會因為區位比較好而出現普漲，但隨著投資行為的減少，住宅的居住屬性顯得更為重要，一些老小區和物業差、配套差、戶型差的次新小區不可避免地會陷入價格跌幅較大的窘境。
中指研究院相關負責人分析，過去幾年，鄭州受疫情、水災的多輪衝擊，城市經濟和房地產行業都受到較大影響，住宅成交量持續下滑，房價下降壓力較大。今年以來，住宅成交量同比回升，新房價格穩中微跌，企穩態勢初顯，尤其是改善項目保持良好的銷售表現。此次新政出台後，對於改善型住房需求或有進一步的促進作用，但對於整體市場的提振效果較弱，當前宏觀經濟環境和城市就業收入沒有明顯改善，市場短期壓力仍然較大。盧麟判斷，政策的出台或許能夠止跌或者扭轉下降的邊際趨勢，但想改變整體態勢，仍需靜待時間。
