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悲慘!武漢房價連降一年半,有業主虧220萬賣房

「市場高位時買的房,一年多來房價一直跌,賣的話不夠還貸款和利息,不賣又看著一路『虧』下去。」孫陽(化名)最近很煩惱,2021年初,她在武漢江岸區買下一套不到60平方米的小戶型,單價約2.5萬元,總價130萬元,公積金貸款84萬元。

最近,同樓棟同面積同戶型的房子以85萬元-90萬元不等的價格售出,「以這個價位賣房,房款不夠還貸款的。」

近兩年,武漢樓市一直承受著下行的壓力。優化調控的政策也一直在路上,9月以來力度尤其大,繼9月1日實行「認房不認貸」後,9月19日武漢又出台了包括取消二環以內限購、支持換購住房等政策的「漢十條」。

業內人士馮毅成稱,這是武漢對樓市放的大招——長短結合、供需兩救、多措並舉。他認為,政策已經從「治標」深入到「治本」,將能夠深層次解決妨礙市場發展活力的問題。不過,他也坦言,預計政策短期內不會反轉樓市趨勢。

高位「上車」,看著自己小區房價往下跌

孫陽的房子位於武漢市三環內的漢口鎮江漢路板塊。整棟樓由A、B兩棟塔樓組成,總層高30層。

2020年年末,孫陽看中這套樓齡十多年的房子。「我就想在中心地段買個適合單身住的房子,看了一圈,最後選了這裡。它雖然是單棟而非小區,但物業服務好、配套齊全,而且那時想著早晚要買房、房價不會跌,所以很快定下來,2021年年初完成過戶。」

房價不斷上漲是讓孫陽下定決心買房的重要原因。據孫陽了解,前業主的買入價為80萬元,持有四年左右,轉手給她賺了近50萬元。有鄰居比她早買入一年,且房子是大戶型,總價卻比她的便宜了近40萬元,僅為96萬元。此外,當時周邊稍微好一點的房子,單價均不低於2.5萬元/平方米;有的甚至與一環內的差不多,單價超3萬元/平方米。

讓她沒想到的是,房子買到手後,房價卻在一路向下。孫陽說,和她同時間段買房的人都後悔了,業主群里好多人想賣掉房子。不過,目前市場環境下賣房並不容易,尤其這棟樓齡長、容積率高達7的單棟樓。

為儘快出售,不少業主選擇降價。貝殼找房信息顯示,該棟樓近半年成交均價為20386元/平方米。孫陽直嘆:「運氣不好,買在了高點。」

房產貶值的武漢業主不止孫陽。一位業主在某社交平台發帖稱,家裡有套房閒置,2019年有人出價145萬元。最近找仲介報價,回復「95萬元左右」。一位最近剛買了一套二手房的業主則稱,原業主2018年以120萬元買入,賣給他的價格為89萬元,持有近五年虧了30多萬元。

受市場環境影響,著急賣房的業主不斷主動降價。貝殼找房信息顯示,位於武漢東湖新技術開發區的健龍尚谷傑座二期一套106平方米、三室的二手房於今年3月末掛牌,至今降價8次,掛牌價由最初的210萬元降至155萬元,仲介稱「房東很著急賣」。該小區目前在售的三房戶型有18套,掛牌價中位數為192萬元,同比去年下降29.3%。

新房價格連跌16個月,房企降價出清

房價下跌是武漢近一年半來的常態。國家統計局發布的70城房價數據顯示,從2022年4月至今年7月,武漢新建商品房價格連續16個月同比下降;二手房下跌態勢更長一些,從2022年3月至今年8月的18個月內均同比下跌。

一位曾在某民營房企武漢公司工作的地產人對時代財經表示,主要原因是購房者對未來及收入預期不太好,行業邏輯發生了很大變化;其次,這兩年行業處於出清階段,為了「活下去」,很多開發商不約而同地通過降價的方式自救,經過這兩年的銷售出清,現在剩下的基本是不太好的產品,所以在量價方面難以有好的表現;第三是武漢的供貨結構,前幾年三環外土地供應量大於主城區,而郊區的抗風險能力相對較差。

庫存高企是武漢二手房難出手的原因之一。諸葛找房網顯示,截至9月24日,武漢各區二手房掛牌量高達20.78萬套。這與其高容積率不無關係。在武漢主城區,住宅容積率普遍在4以上;即便在三環外的遠郊區,四五十層的超高層住宅也並不鮮見。

當地一位不願具名的業內人士對時代財經稱,早期住宅容積率高,與城市建設、舊改成本高等有關,但與土地出讓要求更有關係。特別是城市向外擴張的時候,三環、四環等遠城區域也建高層、超高層住宅,不僅未體現郊區住宅生態環境好、居住舒適的特點,也增加了市場存量。

「以前高密度、品質相對低的產品以量取勝,但目前房地產市場已是改善性需求為主的時代,剛需族的比例有所下降,購買需求發生了改變,但供給卻跟不上。我們業內常說,遠城區就算降價也賣不動,因為房子本身就不符合目前主流的需求。」上述業內人士續稱。

樓市新政後,售樓處又熱鬧起來

作為長江中游城市群重要的省會城市之一,武漢曾是房企熱衷投資的城市。據克而瑞數據,2018年-2021年,在房企新增土儲城市分布中,武漢均位列前五。尤其是2020年,武漢全年土地出讓金同比2019年上漲4.2%、達1840億元,位列全國第六。

這一年,有房企首進武漢,亦有房企大手筆拿地,如綠地164億元攬下武漢黃陂臨空經濟區7宗地,中海144億元落子歸元,龍湖70億元摘武昌濱江地塊。房企熱搶甚至導致土拍中止。2020年11月13日,江岸區解放大道與頭道街交匯處一宗宅地引十數家房企爭搶,競拍進行到205輪時,因網絡負載過大而暫停。當日下午,又經過107輪競價,華潤置地最終以65.7億總價拿下該地塊,折合樓面價30588元/平方米,刷新當時江岸區及武漢市的樓面價紀錄。

由於成交量曾占全市總量的20%以上,有「中國矽谷」之稱的武漢光谷片區更受房企追捧,中小房企也不斷搶入。2020年8月和12月,成都德商置業分別以105.39%、86.53%的高溢價拿下光谷兩塊宅地,樓面價為14369.98元/平方米、15777.87元/平方米,均刷新了區域樓面價紀錄。

2021年,光谷的熱度仍在延續。是年6月29日,武漢首輪集中供地開拍,推出了55宗土地,其中10宗位於光谷。最終,10宗地中有7宗高溢價成交,平均溢價率達74.67%。深圳南山在該次土拍中拿下光谷兩塊地,溢價率均超100%。

而市場下行後,在高位拿地的房企並不好過。

房天下信息顯示,今年9月,位於光谷二路西的美的雲築加推,目前單價為13650元/平方米。而在2020年9月首次開盤時,毛坯高層均價約17000元/平方米,洋房均價約18810元/平方米。與地價相比,初開盤時利潤空間也不大。美的置業於2019年4月獲得該地塊,樓面10369.8元/平方米,溢價率72.94%。

今年7月,位於漢陽的中國電建地產·瀧悅長安調價,均價約18000元/平方米,較去年9月份的26137元/平方米下降了約8000元/平方米。據了解,為適應市場行情,該項目取消了精裝修、壓低了售價。上述地產人對時代財經表示,市場不太好,進來的開發商沒掙到錢,土拍把利潤算得比較死,市場一下行,基本就不太好了。

市場壓力下,房企在武漢的投資熱情開始減退。2021年全年,武漢土地出讓金達1905億元,其中上半年就高達1028.71億元。而到了2022年,全年土地收入卻驟降至871.3億元。今年上半年,武漢賣地收入僅進帳175.36億元,拿地房企多為當地城投平台和國央企。

中指研究院今年6月發布的《2023中國城市開發投資吸引力排行榜》顯示,由於近兩年房地產市場調整壓力較大,武漢的城市吸引力排名下降兩位至第9位。

武漢也在出台政策刺激市場的回暖,「漢十條」樓市新政從盤活企業資產、盤活存量用地、積極助企紓困、建立房企「白名單」等供給端角度進行了調整。另外,武漢將於9月28日至10月31日舉行金秋線上房交會,通過契稅補貼刺激樓市銷售。

今年4月末,武漢舉行了為期3天的春季房交會,成交安居房源2032套。5月,武漢又舉行了為期一個月的線上房交會,上線近10萬套房源。受此帶動,武漢樓市迎來「紅五月」,成交量破萬。據武漢市房地產市場管理中心統計數據,5月全市住房成交套數環比增長88.2%,同比增長66.8%;二手住房成交套數同比增長63.5%。中指研究院華中市場分析師李國政認為,秋季房交會有望讓武漢10月樓市從「銀十」變「金十」。

新政出台後,目前市場熱度已開始攀升。光谷一位仲介對時代財經稱,看房熱情起來了,有的樓盤三四天就賣掉一百多套,售樓處人多到坐不下。一位項目銷售則在朋友圈發文稱,三天的接客量超過過去幾年總和。

政策利多預期下,有二手房業主開始調高售價。融創中心武漢壹號院一套241平方米的湖景房於今年7月掛牌,掛牌價930萬元,隨後5次降價,降至880萬元。仲介稱,業主買入價為1100萬元,相當於虧本220萬元「拍賣」。但到了9月3日,該房源上調了20萬元,目前掛牌價900萬元。

責任編輯: 李冬琪  來源:時代財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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