看到門口的海了嗎？那絕壁是灌進我腦子裡的水。
當年，有多少人情定大亞灣黃金海岸，如今，就有多少人心碎惠州海景房。
據媒體報導，現在的惠州海景房因遭遇市場寒潮，價格直接腰斬，五折可以隨意選房，10多萬就能買一套入門級的海景房。
眼瞅形勢不對，惠州業主們開始了集中踩踏出貨，有些甚至在自家陽台上拉起紅色橫幅，上面印著顯目的大字「業主急售」。
再看當年惠州的海景房，巔峰時期曾一度達到1萬/㎡，一些視野特別好的戶型，甚至能賣到1.5萬/㎡以上，2011年，有些項目甚至創下過日銷4000套的神話。
當然不止惠州，全國各地散落的海景房，在這次漫長的寒流中都震盪得稀碎，有些單價甚至跌破1000元/㎡的冰點。
當初懷揣著候鳥式生活的夢想選擇一套海景房，最終結局卻是一地雞毛，究竟是哪裡出了錯？
01 一場關於海邊的夢
曬一場日光浴，聽著海浪拍打礁石聲，這裡似乎有著讓一切清零的能量。
對身處嚴寒地區的北方人來說，這種「面朝大海，春暖花開」的生活實在很難不讓人心嚮往之。
你要問哪個東北人沒有一套海景房？
東北人會用強悍的購買力告訴你，三亞其實就是東北的分部：常住人口不到80萬的三亞，這裡東北人就能占30萬。
像三亞這樣風景優美、本身城市能級又高的沿海城市，在中國約1.8萬公里的大陸海岸線上，其實只占了極小的一部分。
那麼，其他人想要買海景房去哪裡？
別急，有的是。
因為有需求，所以但凡和海岸線靠邊的沿線，就會生長出連片的海景房。
據相關數據統計，全國涉及到海景房的資源型城市並不少，除了三亞，還有包括營口、秦皇島、龍口、海陽、乳山、南澳、惠州、北海、防城港等地。
這其中，不僅有南方的海，也有北方的海。
南方以惠州的海來說，它海岸線上的巽寮灣素有「中國馬爾地夫」之稱。
不是深圳買不起，而是惠州更有性價比。
主打「雙城生活」為賣點的惠州，給失意的深圳人留了一道氣口，如果深圳灣太貴，那麼可以來惠州惠東縣花個小几十萬買套一線海景房。
更何況，惠東縣距離深圳市羅湖區僅一個半小時的車程。
工作日在深圳埋頭打拼，周末去惠州過自己的生活，就算自己不住，其餘時間也能託管租出去，周邊旅遊旺季的時候一房一廳甚至能租到300-600元/晚。
這些，隨著周邊海景房排列呈現星羅棋布後，隨風而起的美麗泡沫就被徹底戳破了。
從2021年中開始，惠東巽寮一帶的房價一路下滑，時至今日，已經近乎腰斬，曾經炙手可熱的海景房陷入了「無人接盤」窘境。
以雙月灣某樓盤為例，好一點的樓層和戶型，在2019年的最高成交價幾近1.6萬/㎡，但目前該樓盤大部分房源房價只需5000-6000元/㎡，有些甚至低過5000元/㎡。
今年5月，京東法拍上，惠州某小區133.67㎡的海景房最終以65.5萬元成交，折合單價約4294元/㎡，相當於市場價的3.6折，相當於原購房者買入價的1.66折。
跌麻了。
北方的海以乳山海景房為代表，它是山東威海下的一個縣級市，以乳山銀灘而聞名。
銀灘之所以出圈，很重要的一個因素就是它的房價，也更容易達成夢想中的寧靜與自由。
2022年底，在乳山買一套170㎡的海景房，全款也不過26萬元。
近三年來，銀灘房價走勢十分平緩，銀灘區域的房子均價每平方米也就只上漲了331元，當地最熱的樓盤，均價最高也就不過5000元/㎡。
同等面積下在三亞買一套房的價格，大概能在銀灘買上10套。
這樣的地板價，你以為它就跌無可跌了嗎？
照樣難頂。
因為長時間的入住率不達標，管道缺少維護、嚴重老化，銀灘大多數的小區都沒有暖氣，實際居住體驗很差，再加上這裡密集地排列了200多個海景房小區，給整個乳山的人住都綽綽有餘。
這就造成了銀灘的房屋仲介比在這裡居住的普通居民更多，為了儘快去化，這裡還興起了一套獨有的售房模式：旅遊大巴買房團。
那些前期被套牢的業主，30萬買進的海景房，如今只能8萬賣出。
2010年，30萬可以全款在老家三線小城買下一套大平層；2023年，8萬在老家只能買一間廁所的價格，但在銀灘卻能買下當年價值30萬的房子。
在這魔幻的當下，沒有最低，只有更低。
02 海景房，就沒有二手市場
太多人用實際經驗告訴我們，海景房買起來容易，但要是想賣出去，可就太難了。
在這其中，你不得不正視目前海景房的幾個不可避免的缺陷。
第一，是海景房的特有屬性。
買海景房的人，絕大多數都曾憧憬過自己的海邊退休生活。
但是以真正擁有海景房長達10多年的業主口吻來說，真正來住的次數，其實屈指可數。
不僅是因為遙遠的路程，或是過於高昂的油費和路費，更多的也是因為海邊其實並不適宜居住。
海邊雨水、颱風多，鹽分又很大，長住海邊，真實生活會不自覺披上濕漉漉的底色。
當遇上北方的海，冬日的寒潮裹挾海浪向上翻騰時，那將是前所未有的撕心裂骨，穿多少件保暖衣都抵擋不住的濕冷感。
因為海邊高濕度的環境，房子老化問題也得以提早顯現。
一般10年不到，房子外牆就開始有了受潮脫落、腐蝕現象，如果忘記關窗，木質家具、牆面都容易受潮。
除此之外，是現在海景房配套還遠遠沒有那麼完善。
當初你滿心歡喜那位銷售小哥帶你抄底拿下一套房，後來你才發現，他就真的只給你了一套房。
過去指點的哪個地塊造哪棟牛逼的配套，結果發現連基本的養老房都沒盼頭，說好的大型公立醫院，至今也還在圖紙階段。
第二，是它沒有人接盤。
買了海景房，意味著你要自負盈虧，除非是真的自住到天荒地老，不然就只能默默捱住它一買即虧的綿長跌勢。
對於這些位置相對偏僻的海景房來說，房價一旦下跌，基本也不會有人來接盤。
以惠州來說，因為本身城市級別較弱，它的二手房存量市場一點算不上成熟，這就導致在更多新房集中碾壓的情況下，二手房除了降價競爭，根本無路可走。
大多數衝動買了海景房的業主，至今仍深陷在出租不夠還貸款，「打骨折」也賣不出去的尷尬境地。
第三，它也沒有租房市場。
以山東威海、乳山來說，這邊的旅遊業大多是季節性的，一年之中也就只有春天和夏天是適合居住的，其餘階段大多是陰冷潮濕，濕氣也比較大。
住在乳山，距離市區大約有10多公里，日常出門買菜得開車，甚至取個快遞有時也能跑出去20公里，在這裡居住，除了真正想隱世的安靜人士，大多數都承受不住這份生活乏味之苦。
更難受的是北方的供暖問題，冬天最冷的時候室外溫度能到-40度，而乳山市這邊要求是入住率達到60%才可以開通暖氣。
但是這邊的海景房大多因為入住率過低，冬天甚至連暖氣都不會給。
可想而知，賣不出去的同時，它的租賃市場同樣滿是尷尬。
如果說北方的海是硬體條件不行，但是南方的海同樣租金下頭。
以惠州來說，租金相比於房價，誰也沒有比誰更高貴，不看海的三室兩廳整租，租金低至700元/月，有的看海的兩室一廳，租金也僅需700元/月。
因為大多數業主遠隔千里很難打理，所以大多會委託給當地的仲介幫忙出租，這就需要另外再多出很多房屋管理費。
曾經有房東為了止損，只能「賤價放租」，22年初的兩室一廳的海景房，月租竟然只需要270元。
極致的壓縮過後，租出去真不如就空著。
03 什麼樣的人，適合買海景房？
這是一個畸形的市場，銷售也只想做一錘子買賣。
90年代瘋狂的海南房地產，房價以每天200-300元的速度上漲，也讓海口、三亞的經濟飆升，這其中海景房功不可沒。
據統計，當時全部人口加起來只有700多萬的海南，房地產積壓量竟占了全國的十分之一。
和海南一樣，惠州同樣激進。
過去多年，購房者從深圳、廣州、香港，乃至江西、東北蜂擁而來，惠州海景房的價格一度被炒熱，最高漲至2萬多一平。
豐富的海濱資源也吸引了不少開發商的到來，碧桂園、金融街、合正、富力、萬科、星河等房企開發的大型綜合旅遊項目在海岸線上依次排開。
在2016年-2017前後，包括惠州在內的多數大灣區城市，供應量均迎來了顯著增長，也是在這個時候，惠州誕生了不少超級大盤。
截至去年11月末，惠州海景房相對集中的惠陽區、惠東縣兩個區域新房庫存量高達606萬平方米，去化周期超過25個月。
正因為供應大，但需求卻沒顯著上升，導致最終惠州海景房概念的樓盤折價明顯，而這種趨勢，在如今低迷的大環境下，還將持續下去。
所以寶，在你深思熟慮做出這個決定前，你就該想清楚你是真的非要擁有一套可以看海的房子嗎？
如果只是想偶爾來度個假，真心建議你直接找個海景酒店，這輩子也花不到一套房子的錢。
如果答案是是，接下來你可以聽聽我的建議。
首先，你得是個真正工作自由的人，且是真的想自住。
不需要坐班，只需一台手機和電腦就可以工作，這時候安靜的海景房或許能帶來另一種深層的療愈，激發更多的靈感。
如今低價的海景房，對普通人來說已經失去了投資價值，買在這就註定了是一場漫長的生活上的較量。
其次，你是個極端的浪漫主義者，可以為了海放棄一些生活上的艱辛。
手裡的錢有限，又對海有著很深的依戀，這時候打骨折的海景房或許是個撿漏機會。
低廉的物價和明顯減少的開支能讓你把工作的壓力一掃而光，甚至在這裡生活，你的睡眠質量也得到了明顯改善。
這時候海景房帶來的避世感，就是和你契合且投緣的。
最後，如果真決定好了，建議這時候買二手其實性價比更高。
以十里銀灘三期愛琴海小區一套朝南的二線海景房為例，面積97平方米，業主最低售賣總價僅為47萬元，單價僅為4845元/平方米。
和同期新房相比，不僅房屋面積更大，價格上也相對更划算。
總之，希望每個人都能在海邊度過一個輕鬆的周末。
