目前中國社會討論最多的問題是：中國房價暴跌的底在哪裡？
一年多前，2023年2月15日國新辦舉行新聞發布會稱，近500萬人經歷近3年完成第一
次全國自然災害綜合風險普查工作，其中特別提到這一次普查也對全國近6億多棟房屋
建築進行了逐一調查，做了一次很好的「體檢」。全國房屋建築共6.6億棟的數據第一次
透露出來，全國一片譁然，剎那間6.6億棟房屋登上熱搜，引發熱議。南洋地產作出了
這樣的評價：全中國有6億棟房屋，小鎮房子或淪為白菜價。
2024年5月8日中共政府公布了第一次全國自然災害綜合風險普查公報稱，3億多棟是
豬圈等，城鄉房屋建築只剩下3.54億棟，並宣布房屋建築首次有「數字身份證」。顯然中
共政府對普查數據的分類和注釋做了手腳。但是筆者還是對公布的數據做了簡單的分
析，獲得了重要信息。
本文從中國住房總量（總居住面積、總戶數）、住房土地使用權七十年、中國住房建
築使用年限五十年和住房建築安全入手來討論這個問題。到2023年底人均居住建築面
積53平方米，是天花板上又「錦上添花」。在現狀不改變的條件下，未來住房需求沒有大
幅度提升的空間。
中國的房地產不象歐美、日本、台灣是建立在土地私有制上的，而是建立在土地國有
制、有限期的土地使用權制度上的。歐美、日本、台灣那裡有成千上億的地主；中國
只有一位地主，房地產主的地位如佃農一般。中國住房土地使用權最長70年，到手時
可能平均只有65年。中國從1982年引入土地使用權，如今有的只剩20幾年的土地使用
權。從理論上來說，中國房地產的價值隨著土地使用權年限的縮短而不斷降低，最後
置零。人們自然會問：70年的土地使用權到期後怎麼辦？
現行國家標準《建築結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2018）規定，普通房屋設
計使用年限為50年。這個房屋設計使用年限50年已經公開掛在雄安新區的每一座房屋
建築上。就是說，在住房土地使用權70年到期之前，房屋設計使用年限50年已經到期
。70年的土地使用權到期後怎麼辦的問題變成了房子50年後怎麼辦？如此，一個制度
問題變成了純粹的技術問題。
根據中國房屋建造質量和使用期間的房屋保養的普遍情況，大多數房屋將成為危房，
危房是無法獲得土地使用權的延長。這就出現了普遍的房屋安全問題。饒了一個圈，
又回到了第一次全國自然災害綜合風險普查。近500萬人經歷近3年完成，花費大量人
力、財力，為全國幾億棟房屋做了一次很好的「體檢」，建立了「數字身份證」，但又不公
開「病情」。中共政府已經未雨綢繆事先掌握了全國房屋安全的數據，為將來以房屋安全
的名義（例如地震、滑坡、洪水、風災、房屋結構等）不再延長到期或即將到期土地
使用權，拆除大量的房屋建築，人為製造出大量的住房需要做好了必要的技術準備。
即使少數住房建築有幸可以通過大修再延長的房屋使用年限，巨額的維修費用也會將
房地產價格打到地平線以下。
因此得到結論：中國房價暴跌的底在哪裡？借用馬雲先生的話：房價如白菜、房價如
蔥。這是制度使然。
圖1：全中國有6億棟房屋，小鎮房子或淪為白菜價，圖片來源：Nanyang Property
圖2：2024年5月8日國務院第一次全國自然災害綜合風險普查領導小組辦公室主任鄭
國光在會上介紹情況，中國新聞網電視指出，房屋建築首次有「數字身份證」，圖片來源：如圖所示
圖3：中國住房建築使用年限五十年，圖片來源：如圖所示
一、中國到底有多少億平方米的住房面積、中國到底有多少套房子？
目前中國社會討論最多的問題是：中國房價暴跌的底在哪裡？
筆者以為，這取決於中國的住房總量（總居住面積、總戶數）有多大？剩餘的總需求
量有多大？民眾的支付能力多大？同時還取決於房地產的中國特色，特別是住房土地
使用權七十年、中國住房建築設計使用年限五十年、中國住房建築安全問題。
先談中國的住房總量，即從分析現狀開始。改革開放四十多年來，房地產是中國經濟
騰飛的支柱，數據很多，分析的文章也很多。但是中國總居住面積、總戶數，這兩個
最簡單的數據就是不清楚。對此國家統計局、調查報告、官方媒體報導、專家、官員
有不同的說法，十分混亂。
——原住建部副部長仇保興說，中國是世界上每年新建建築量最大的國家，每年20億
平方米新建面積，相當於消耗了全世界40%的水泥和鋼材1。
——中國人民銀行2019年10月舉行的涉及全國3萬餘戶城鎮居民家庭的調查結果顯示
，中國城鎮住房擁有率達到96%。另根據第三次全國農業普查數據顯示，中國99.5%
的農戶擁有自己的住房2。中國居民住房擁有率名列世界前茅。
——2019年曾出現過一項非官方的調查數據，認為中國的房子已經夠34億人居住3，而
且這還不包括農村自建房、小產權房等房源。這說明中國住房建築嚴重過剩。
——據中國國家統計局發布的《中國人口普查年鑑2020》顯示，截至2020年11月1日
，中國家庭戶人均住房建築面積達41.76平方米4。其中，鄉村的家庭戶人均住房建築面
積為46.8平方米，城市和鎮的分別為36.52平方米、42.29平方米。中國人均住房建築
面積接近已開發國家的水平5。同樣根據《中國人口普查年鑑2020》，截至2020年，中國
總共有14.12億人口，全國有4.94億個家庭，平均每個家庭戶均人口為2.62人6。
——2023年2月15日國新辦舉行新聞發布會稱，近500萬人經歷近3年完成第一次全國
自然災害綜合風險普查工作，其中特別提到這一次普查也對全國近6億多棟房屋建築進
行了逐一調查，做了一次很好的「體檢」7。全國房屋建築共6.6億棟的數據第一次透露出
來，全國一片譁然，6.6億棟房屋登上熱搜，引發熱議。2024年5月8日國新辦舉行新聞
發布會，公布第一次全國自然災害綜合風險普查結果（普查的標準時點為2020年12月
31日，不包含港澳台地區）稱，本次普查，住房和城鄉建設部共組織繪製城鄉房屋建
築和市政設施圖斑6億多個，扣除廁所、雜物房、車庫、養殖圈舍等農村輔助用房、在
建工程以及構築物、農業大棚等不屬於房屋建築的，共調查城鄉房屋建築3.54億棟，
總建築面積1280億平方米，其中城鎮房屋（含住宅和學校、醫院、商場、辦公大樓、廠
房等建築）4738.8萬棟、662億平方米，農村房屋（含住宅和公共建築、商業建築、文
化建築、生產（倉儲）等建築）3.07億棟、618億平方米8。
——原重慶市市長黃奇帆：2019年全國人均住房建築面積48平方米，2020年50平方米
9。
——2024年3月6日國家發改委主任鄭柵潔在記者會上表示，根據國家統計局調查，目
前仍有1.7億進城農民工和隨遷家屬尚未在城鎮設籍。按1戶1個農民工計算，1.7億進
城農民工和隨遷家屬組成1.7億家庭，需要在城鎮購房。這將是中國房地產未來的需求
，也是中共最近在房地產產業上採取所謂重大舉措的出發點10。
本文採用原重慶市市長黃奇帆的數據。其實黃奇帆的數據與第一次全國自然災害綜合
風險普查並無大的差別。全國總建築面積1280億平方米，人口14.12億，人均建築面積
約91億平方米，其中50平方米為居住面積，其餘41平方米為人均攤派的學校、醫院、
政府、工農業、商業、交通等建築面積。這個面積數額和比例，符合中國城鄉規定的
指標規定。用黃奇帆的話，人均居住建築面積50平方米，已經已經到了天花板。
二、到2023年底人均居住建築面積53平方米
人均居住建築面積50平方米，已經已經到了天花板，這是2020年底的數據。根據國家
統計局的數字，
2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米；
2022年全國商品房銷售面積135837萬平方米；
2023年全國商品房銷售面積111735萬平方米。
2021年至2023年三年全國商品房銷售面積一共427005萬平方米，平均每個居民3平方
米。這樣到2023年末，中國人均居住建築面積53平方米，是天花板上又「錦上添花」。
中國人均住房建築面積遠遠超過德國。
必須指出的是，中國人均居住建築面積53平方米，還沒有考慮歷年累積一手房庫存量
，沒有考慮在建住房建築，也沒有考慮現有爛尾樓的住房建築面積。最近中共政府采
取「重大舉措」，將爛尾樓投入市場。根據《雪球》文章的分析，2008年至2021年，全
國新開工242億平方米，竣工面積只有126億平方米，相差整整116億平方米。這116億
平方米還在工地上，是未封頂的鋼筋水泥11。如果把這些數字都加到人均53平方米上去
，這天花板會被捅破。
至於國家發改委主任鄭柵潔所指的1.7億進城農民工和隨遷家屬有在城鎮買房的需求，
這是向上忽悠習近平和向下欺騙老百姓的說法。這1.7億進城農民工和家屬，他們在老
家的農村或者集鎮都有面積不小、質量不菲的居住房。按照筆者對中國社會的理解，
他們是不會放棄在老家的房子的，再說在中國農村或者集鎮的房子，也賣不了多少錢
，是否能夠支付在城鎮購房價錢的首付（按目前政策新房的15%，二手房的25%），
還是問題。最關鍵的是，這1.7億進城農民工和家屬沒有支付城市房價的能力。這1.7億
進城農民工是「無四」人口，沒有長期工作合同，沒有正常的醫療保險，沒有失業保險，
沒有正常的養老保險，他們是沒有能力在城市購買房屋的，也沒有在城市渡過餘生的
計劃。
三、中國到底有多少套住房？
無論是國家統計局還是第一次全國自然災害綜合風險普查報告，還是原重慶市市長黃
奇帆，都沒有提供中國到底有多少套住房這個數據。而這是一個非常重要的數據。
