這真的是大事。
簡單說，一些地方政府心急房地產，現在想了新辦法，規定商業地產基本上可以按照住宅對待了，這就是「商改住」。
海南打響「商改住」第一槍。海南萬寧市發布《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》，提出商辦類商品房參照住宅管理，享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。
隨後，大城市長沙也宣布支持「商改住」，商業地產可以當做住宅來賣，並且支持開發商把土地用途進行變更。
我的看法：
1、兩地相繼發布「商改住」，本質都是為了去化庫存，但是是去化商業庫存，就拿長沙來說，不同用途的住宅去化周期為：住宅商品房（1.7年）、商業地產總體（14年）、辦公住宅（13.6年）、酒店式公寓（16年）。商業地產的去化壓力要遠遠高於住宅地產，所以「商改住」政策的出台，核心目的是幫助開發商回流資金。
2、這招效果會非常好，因為公寓、辦公住宅等商業地產價格低，而現在又和普通商品房享受同等的教育、水電氣等城市配套，對剛需人群、投資客都有著非常大的吸引力。公寓能以低總價優勢，分流走住宅的很多需求，對本地的房價肯定是利空，但能解決開發商資金問題。
3、這給了更多城市一個啟發：住宅賣不動，可以賣公寓來激發房地產，這是另一種變相的「以價換量」。未來會不會有更多城市跟進主要取決兩點：1）本地商業地產積壓的多不多。2）到底是保住宅商品房需求，還是將需求分流給公寓讓開發商回血。所以現在說形成趨勢還為時尚早，為此我們可以重點觀察兩個方面：一是各個一線城市、省會城市是否跟進；二是剩餘的捆住商業地產的繩索是否會徹底解開，比如產權40年改70年，交易稅費20%改為和商品住宅同等。
實際上，最近房地產市場各種信號不斷，背後都是兩個字「急迫」。
比如趁著房產新政拋售的不只有二手房業主，還有地方國企。
據廣州產權交易所顯示，不到一個月的時間裡，國企二手房掛牌數量高達183套，掛牌均價跌幅達到27%，直接把廣州頂級學區房拉下水，而這些房子背後主要是17家本地國企。
不僅是廣東，北京中鐵集團一次性出售名下154套住宅，福州國企出售64套二手房，濟南城發集團拍賣1312套房產，廈門國企也大手筆拍賣1472套房產。
國資手中的房產大部分是由前幾年土拍市場「競配建」積累下的安置房和租賃住房，由民營開發商建成移交後，政府劃撥給當地國企去管理，成本比較低廉。
而多地國企選擇在這個時候集中批量拍賣名下房產，原因有三，一是資金壓力大，目前化債階段，融資受阻，變賣資產換取現金流；二是避免損失計提，房價下跌要計提市場損失，面臨國有資產流失責任。所以要趁新政利多，批量變現，以價換量，避免後市落空。
總體而言，樓市上半年收官，在517新政等一系列地產政策的刺激下，各地迎來不同程度的回暖。
總的來看，主要呈現出幾個特點：一是一二線城市表現好於三線以下；二是二手房成交好於新房；三是學區房回歸理性，而養老房開始起勢；四是以價換量的趨勢仍然明顯。
對於下半年的行情，我的看法：一二線城市中成交的房子基本上都是「願意降價」的，剩下未成交的都是不願意割肉的，在本輪政策利多出盡後，新一輪的市場博弈又將開始，剛需預期、房企負債和二手房業主負債將是三個博弈焦點，
看誰先按捺不住吧，但樓市大概率尚未觸底。
