01
學區房，頂不住了
北京曾經價格瘋狂的占坑學區老破小，價格正在大跳水。
華夏時報最新的報導中，列舉了一些案例。
之前什剎海片區300萬元以內的基本上買不到房，今年雷鋒小學的一百五六十萬元的房子都有。黃城根小學的房都有總價200多萬元的了。
現在平房都降價了，去年還賣350多萬元的，今年就奔二百八九十萬元的樣子。對應廠橋小學的一間14平方米的房源，今年二百五六十萬元還賣不出去。
十三中附小有一個18.8平方米的現在也在賣，去年總價是358萬元，今年賣280萬元的價格也挺長時間，一直也沒賣出去。
當前市場環境之下，平房的市場走勢也發生了變更，出現了普遍降價的情況，部分房源降價總額達100萬元，部分房源即便降價，也長時間未能成交。
事實上，去年第一財經就發布過一篇針對北京學區房價格跳水的文章《頂級學區房價格大滑坡，20萬/平的「老破小」已成過去式》。文章介紹：
與北京排名前三的小學中關村三小對口的萬柳書院小區，曾經拍出單價36萬元/平方米的紀錄，震驚全國。如今中關村三小對應的另一個小區蜂鳥家園，2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點時的22.4萬元/平方米，大約降了10萬元每平方米。與中關村二小對口的五道口小區華清嘉園，高點時期掛牌價突破了16萬元/平方米，成交價最高達到了14.5萬元，如今成交價跌至11萬至12萬元/平方米。
曾經天價學區房，如今跳水的局面，比比皆是。
在深圳，位於福田區的老破小深圳八卦嶺宿舍，在優質學區的加持下，最高價格被炒到了14萬，如今跌至4萬元，同時也成為深圳高價學區房跳水的濫觴。
第一財經撰文，給出了一個意味深長的標題「從6萬到14萬再到4萬，深圳八卦嶺房價六年漲跌因緣」。
02
學區房跳水的原因
可能有人說，上面只是一些個案，無法以點帶面。好吧，來看一份系統性的價格表。
以我所在的深圳來看，樂有家就經常發布學區房價格的分析報告。今年年初，樂有家就發布過一份深圳學區房樓市年報，其中披露：
過去五年，深圳重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。
深圳六大名校片區樓盤成交均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。
價格重創背後，是需求量的極速萎縮。
分區來看，去年各區成交量中，相較於高點時期跌幅最大的是寶安區，成交量跌幅76.3%。其次是羅湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龍崗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龍華下跌了51.9%。
各片區重點學區房成交均價方面，除了龍崗區，跌幅都在20%以上。
南山區均價從13.74萬跌至10.72萬，下跌了22%。福田區從12.49萬跌至9.41萬，下跌了24.7%。寶安區從9.9萬跌至7.42萬，下跌了25.1%。龍華區從7.95萬跌至6.31萬，下跌了20.6%。羅湖區從7.57萬跌至5.96萬，下跌了21.2%。
龍崗區從5.81萬跌至4.72萬，下跌了18.7%。
上面已經看到，深圳六大名校學區房的價格，已經從2021年高點的13萬+跌至去年年末的10萬+。
而今年上半年，深圳六大名校片區學區房價格跌至9.27萬元，即將跌破9萬元。
關鍵問題來了，學區房價格跳水背後的原因是什麼？主要有三個：一個是學區房優質規則改變，一個是大環境改變，一個是人口形勢改變。
學區房遊戲規則改變，說的便是「教師輪崗制度」。
粗略梳理了一下，目前已經有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺、大連、無錫、合肥、西安、三亞合計12個城市官宣，開啟教師輪崗。
教師輪崗的目的有兩個，一是打破優質教育資源被名校壟斷的局面，二是刺破天價學區房的泡沫。
天價學區房，不僅干擾房地產市場的價格，也對教育公平的原則進行了干擾。顯然，在這種模式之下，好的學校，好的老師，永遠只能是富裕家庭享用。於是，階層愈發固化，寒門出貴子的事件，越來越少。
在這種背景下，打破僵局的教師輪崗制度應運而生。
所謂教師輪崗，就是老師們不再固定於一個學校教學，而是幾年輪動一次。這樣的背景下，原本的名校，會因為優質老師的流失而不再名校，原本的普通學校，在一定周期內，輪動到了優質教師資源，實力大增。
清華大學原校長梅貽琦說過，所謂大學者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也。中學小學亦如是。一個學校優質與否，關鍵在於師資力量。
而教師輪崗制度就是打破名校對優質教育資源，也即對優秀老師的壟斷，讓買學區房變成了買盲盒，讓優質學區房變得不確定。
教師輪崗規則制定最詳實、執行最徹底的是北京。
早在2021年，北京率先在東城和密雲兩個區試點，當年年底就擴展到了6個區。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16個區全面開展教師輪崗。
教師輪崗制度，是懸在天價學區房頭頂上達摩克利斯之劍，是一個長期威脅。
北京提出，凡是距離退休時間超過5年，並且在同一所學校任職滿6年的正、副校長原則上應進行交流輪崗；凡是距離退休時間超過5年，並且在同一所學校連續工作6年及以上的公立學校在編教師，原則上均應進行交流輪崗。
教師輪崗儘管在大多數城市的執行力度目前還不夠，但其震懾作用還是很大，是造成學區房價格的一個因素，但不是主要因素，主要因素還是另外兩個，也即大環境改變、人口趨勢改變。
03
大環境改變、人口趨勢改變才是主因
大環境改變方面，就房地產而言，就是全國形成了普跌，且調整已經進入了深水區。
去年商品房銷量和銷售額已經大跌，直接從「雙13」跌至「雙11」。
而今年在去年本就慘澹的銷量上，進一步下挫。
國家統計局披露：
1-6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。
去年上半年商品房銷售面積為5.95億平方米，今年上半年銷售面積較去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房銷售額為6.3萬億元，今年上半年銷售額較去年上半年跌了四分之一。
商品房銷售面積與商品房銷售額雙雙跌破了「5」，也即上半年商品房銷售面積跌破了5億平方米，銷售額跌破了5萬億元。
按照這個趨勢，今年結束，房地產銷量大概率會跌至「雙9」，也即銷售面積跌至9億平方米，銷售額跌至9萬億。
房價方面，國家統計局披露，6月份一二三線城市，無論新房還是二手的，無論環比還是同比，都在跌。
從機構披露的數據來看，北京的房價已經跌回至2018年。
克而瑞披露，2024年上半年，北京二手住宅成交均價約28834元/平方米，套均總價約257.9萬元/套，基本已回到2018年水平。
深圳的二手房均價過去三年從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了「5」字打頭時代。
樂有家數據顯示，7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。
南京過去半年房價就跌了19%，均價跌至2.4萬元。
蘇州房價已經跌破2萬元，6月份成交價為1.89萬元/平方米。
廣州房價整體回到了2017年。
杭州房價回到了2019年。
至於武漢、天津、鄭州、南京，房價至少已經回到了2016年。
大盤皆如此，遑論泡沫巨大的高價學區房。
除了大盤盤整外，人口趨勢改變對學區房的衝擊，更厲害。
國家統計局數據顯示，2023年全國新生兒人口跌至902萬人，相較於2016年1785萬的高點，下降了49.5%。
且出生人口繼續低於死亡人口，去年全國死亡人口1110萬人，兩者的差值208萬剛好是去年人口減少的規模。
新生兒人口減少帶來的直接結果，便是生源減少，並已經引發了幼兒園關閉潮。
教育部3月份召開的發布會上公布：
2023年，全國共有各級各類學校49.83萬所，比上年減少2.02萬所，下降3.9%；各級各類學歷教育在校生2.91億人，比上年減少151.26萬人，下降0.52%
學生人數減少，當下主要集中在幼兒園。
2023年，學前教育在園幼兒4093.0萬人。這一數據，相比於2022年，減少了534.55萬人。
從歷史數據來看，幼兒園在園人數在2020年就已經見頂，2021年幼兒園在園人數較之前減少了13.06萬人，是多年來幼兒園在園人數首次減少。
2022年，在園人數加速減少，減少了177.66萬人。在園人數加速減少之下，引發了幼兒園數量首次減少。
教育部公布的數據顯示，2022年共有幼兒園28.92萬所，比上年減少5610所。
今年3月1日，教育部召開的新聞發布會上披露：
全國共有幼兒園27.44萬所。其中，普惠性幼兒園23.64萬所，占全國幼兒園的比例86.16%，比上年增長1.2個百分點。全國共有學前教育在園幼兒4092.98萬人。其中，普惠性幼兒園在園幼兒3717.01萬人，占全國在園幼兒的比例90.81%，比上年增長1.26個百分點。
27.44萬所幼兒園，相較於2022年的28.92萬所，一年減少了1.48萬所。數量已經二連降，且相比於2022年減少的5601所，關停潮明顯加速了。
這種關停潮，每個人都能切身感受到。這次過年回家，農村的很多幼兒園都關閉了，以前一個鎮有好幾個幼兒園，現在一個鎮基本就剩下一個幼兒園。
北京方面，無論幼兒園人數還是在園人數，都在減少。
北京統計局披露，北京擁有的幼兒園數量見頂於2021年，當年有2000所幼兒園，2023年減少至1991所。幼兒園在園人數2022年為57.42萬人，2023年減少至51.5萬人。
深圳的幼兒園招生人數和在園人數於2021年見頂，已經連續兩年下降。
2021年幼兒園招生人數19.28萬人，2022年降至17.57萬人，2023年數據未披露。2021年幼兒園在園人數59.76萬人，2022年降至57.17萬人，2023年降至55.51萬人。
除了幼兒園，小學、初中、高中、大學的學生人數仍在增加。
但是，這種趨勢很快會延伸到小學，2017年新生兒人數開始減少，那一年出生的孩子今年已經7歲了，已經上小學了。
從今年開始，小學在校生人數大概率會接棒幼兒園人數開始減少。
事實上，人口率先減少的東北地區，早就出現了小學生荒。
財新網不久前發布的封面報導顯示：
2013年至2022年十年間，黑龍江消失了近六成、合計1900餘所小學；吉林消失了近五成、合計2600餘所小學；遼寧也消失了2200餘所小學，降幅近一半。
學校消失速度如斯背後，當然是生源不斷減少的結果。
以人口減少規模最大的黑龍江省來看，該省小學在校生人口2012年有186.8萬，2023年跌至106萬人，十二年減少了80.8萬。
遼寧小學在校生人數從2012的213萬減少至2023年的199.4萬，十二年減少13.6萬。
吉林過去十二年小學生人數減少了32.87萬。東北三省過去十二年小學生合計減少了127.27萬人。
東北只是先行而已，全國人口正在加速減少，學生荒會蔓延至全國。
我在文章中一直在強調，人口是樓市的基石。市場也有一個論斷，樓市短期看金融，中期看土地，長期人口。
人口趨勢的改變，對樓市尤其是對高價學區房的衝擊，是一個持續且漫長的過程，這個利空會持續作用下去。
