最近，中原地產發布了《2024年7月北京房地產市場報告》。
報告內容涵蓋了政策變化、土地交易、新房和二手房市場表現、商辦市場情況、以及對未來市場的趨勢展望等。
報告還披露了新房和二手房市場詳實的成交數據，以及成交結構的變化，數據過多，我儘量簡化。
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7月北京新房市場共成交3088套(非網簽數據)，套數環比下降3%，同比下降19%。
成交均價為57690元/㎡，環比下降15%；成交金額為224億元，環同比均下降了20%。
2024年1-7月，全市共成交新房18090套，套均126平方米，套數同比下降40%。
成交均價為58485元/㎡，同比下降4%；成交金額1333億元，同比下降40%。
五、六環間的成交占比最高。
分環線來看，7月新房市場五、六環之間的成交套數占比達53.5%，較上半年提升2.6個百分點，且近兩年持續走高。
四、五環之間成交套數占比達12.6%，較上半年提升0.7個百分點，占比連續3年上揚。
三居成交占比繼續走高，兩居持續萎縮
分戶型來看，7月新房市場三居成交占比達53.4%，較上半年提升0.7個百分點；兩居占比持續萎縮，較上半年回落1.2個百分點。
三居成交的主力面積段為100-120㎡、主力總價段為400-600萬。
其中，90-100㎡產品的成交占比達16%，較上半年提高2個百分點，創歷史新高，600-700萬產品成交更活躍。
70-80㎡產品的成交占比為7%，較上半年減少2個百分點，創歷史新低；160-200㎡的改善產品占比有所提高。
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再來看看二手房市場的數據。
7月全市共成交二手房15575套，套數環比上漲4%，同比上漲60%，創近16個月以來的網簽新高。
2024年1-7月，全市共成交二手房成交90355套，套均89.7平方米，套數同比下降4%，降幅繼續收窄。
兩居占比超五成，並持續增加
分戶型來看，二手房成交仍以兩居為主，兩居成交占比為56.7%，較2023年上升1.8個百分點。
一居占比為18.6%，較2023年下降1.7個百分點。
90平以內面積段的成交占比近七成
2024年1-6月，二手房成交主力面積段為60-90㎡，占比為41.7%；
其次為60㎡以下面積段，占比為26.4%，兩者累計占比68.1%，為二手房市場的絕對主力。
150㎡以上各面積段產品的占比，均有所回落。
500萬以內低總價成交占比近七成
2024年1-6月，二手房成交主力總價段為300-500萬，占比為35.2%；
其次為300萬以下總價段，占比為33.9%，較去年大幅增加10.4個百分點，兩者累計占比69.1%。
500萬以上各總價段產品的成交占比，均有所回落。
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從新房和二手房展現的數據中，我們不難看出，今年北京二手房市場的整體表現，要大幅好於新房，最近三個月的成交量更是持續走高。
原因很簡單，經過近一年的大幅調整後，市面上出現大量「優惠力度」超過新房的低價二手房，並且地段、配套各方面都要比新房好，所見即所得。
而新房地段不占優，又有「指導價」限制，調整價格有底線，吸引力也就大幅小於二手房了。
新房和二手房屋所有權狀就是「命運共同體」。
在樓市上行期，他們可以相輔相成互相抬轎子，而在目前存量競爭「你增我減」的下行市場裡，就會演變成相愛相殺。
其次，626新政的效果巨大。
6月26日，北京出台新政，將首套房首付比例降至20%，首套商貸利率從3.95%降至3.5%。
以一套500萬總價的房子為例，之前由於普宅和首付比例限制，首付基本要一半以上，現在只需首付100萬就能上車。
購房門檻大幅降低後，確實釋放了大量剛性購買力，從新房和二手房的成交結構里，可窺一斑：
新房五、六環間的成交占比增至53.5%，主力面積段為100-120㎡、主力總價段為400-600萬。
二手房的剛需兩居成交占比提升至56.7%，90平以內成交占比高達68.1%，500萬以內總價的成交占比高達69.1%。
但在總需求不變的情況下，剛性需求的增加，就意味著其他需求的減少，目前市場又陷入了另一個怪圈：
存在需求斷檔的現象。
這裡的投資需求是寬泛概念：如改善豪宅、二套購房、暫無自住需求的購房，其實也屬於追求資產保值增值的變相投資需求。
為什麼會出現需求斷檔的現象？個人覺得主要由三個原因造成：
1、不少購房者認為目前的利多政策和價格還未見底，仍保持著觀望心態；
2、受政策刺激後，房東的價格預期拔高，在低價房源逐漸耗盡之後，新掛牌房源的溢價空間減少。
而站在買方的立場，現在掛牌量高企，選擇餘地很大，仍然還是妥妥的買方市場，購房者都想踩著上一套的成交價砍價，買賣雙方陷入價格博弈。
3、暑期傳統淡季，不少家庭離京遊玩、參加培訓班等，客觀上也影響了成交節奏。
這也就能解釋，為什麼在大量剛需入市打通了最底層的置換鏈條後，明明最近市場的成交表現很活躍，但大家整體的體感卻一般。
因為很多「一買一賣」的置換需求，在成功賣房後，並沒有著急入手，而是暫時觀望，不少需求更是選擇了：
持幣待購。
目前如果沒有置換改善、投資等需求的深度介入，僅靠對價格格外敏感的剛性需求支撐，確實很難讓京樓出現反轉行情。
只有進入投資領域的錢越多，才越容易推高資產價格，資產漲價，又能吸引更多的資金進來。
