文|金融傳媒首席觀察員林溯
圖|微攝
1998年房改至今，近三十年時間，中國人養成了一種近乎信仰的執念：買房能賺錢，房價永遠漲。這種執念在過去二十年裡屢試不爽——只要敢加槓桿上車，財富就能坐著電梯往上走。
但2026年的數據擺在面前，那個靠房價躺著賺錢的時代，正在以一種不容置疑的方式宣告終結。
幾個數字，把「夢想」打回了原形
先看銷售端。
2026年1-5月，全國新建商品房銷售面積3.13億平方米，同比下降10.8%；銷售額2.94萬億元，下降13.5%。降幅雖然連續三個月收窄，但總量仍在萎縮。
再看投資端。1-5月全國房地產開發投資30356億元，同比下降16.2%，降幅連續三個月擴大。住宅投資23426億元，下降15.6%。
銷售額下降13.5%，投資下降16.2%——這不是調整，這是系統性收縮。
更扎心的是資金端。1-5月房地產開發企業到位資金32756億元，同比下降19.0%。其中國內貸款4875億元，下降28.7%；個人按揭貸款4066億元，下降28.0%。銀行對房地產的信貸投放，正在以前所未有的速度撤退。
土地市場：沒人拿地，哪來的房子？
土地是房地產的「麵粉」。麵粉沒人買了，麵包怎麼可能賣得好？
2026年1-5月，全國300城住宅用地成交規劃建築面積10339萬平方米，同比下降24.1%；土地出讓金4202億元，同比下降35.8%。
注意這個35.8%——土地出讓金降幅比成交面積的降幅大了近12個百分點。這意味著什麼？意味著不只是買的地少了，地價也在跌。
土地市場是一個「先行指標」——今天沒人拿地，意味著明天沒有新項目開工，後天沒有新房可賣。整個鏈條在從源頭開始萎縮。
開工竣工：供給端在「自殺式」收縮
1-5月，全國房屋新開工面積17929萬平方米，同比下降22.6%。住宅新開工下降23.4%。
22.6%的降幅是什麼概念？2022年新開工下降39.4%，2023年下降20.4%，2024年下降23.0%——這已經是連續第四年兩位數以上的下降了。
竣工端同樣慘澹。1-5月房屋竣工面積14087萬平方米，下降23.4%；住宅竣工下降25.0%。2025年保交樓集中交付的高峰過去後，竣工增速正在回歸市場驅動的低位。
新開工銷售比這個關鍵指標，1-4月僅為55%。新增供給已經連續四年低於當期銷售——行業正在「被動去庫存」。
但這裡有個問題：庫存下降是因為賣得好，還是因為供應縮得太快？答案是後者。1-5月銷售額下降13.5%，供應端卻在以更快的速度萎縮。這種「去庫存」更像是一個病人因為吃不下飯而變瘦，不是因為身體變好了。
房價：不是不跌，是「結構性」下跌
5月份，70個大中城市新建商品住宅價格指數環比下降0.2%，同比下跌3.6%。同比跌幅雖然從-3.7%收窄到-3.6%——這是今年以來首次收窄——但還在跌。
上漲的城市有多少？只有16個。超過四分之三的城市房價在跌。
分城市看：一線城市新房環比上漲0.2%，二線城市下降0.1%，三線城市下降0.3%。三四線城市的房價，正在以一種「溫水煮青蛙」的方式持續盤跌。
中信建投的研報說得更直白：三四線城市仍深陷庫存高企、價格盤跌的困境。
居民端：不買房，不貸款，不加槓桿
如果說開發商不拿地是供給側的「罷工」，那居民不買房就是需求側的「躺平」。
央行數據顯示，2026年前五個月，住戶貸款減少6314億元——是的，不是少增，是淨減少。其中短期貸款減少6942億元，中長期貸款僅增加628億元。
住戶中長期貸款，主要就是房貸。前五個月只增加了628億元——這個數字放在幾年前，可能只是某一個月的零頭。
個人住房貸款已經連續9個季度負成長。居民部門正在從「主動加槓桿」變成「被動穩槓桿」甚至「去槓桿」。
房貸利率已經降到3.1%左右，部分城市甚至進入了「2時代」。但利率再低，居民不貸款，一切都白搭。
為什麼？因為大家不覺得買房能賺錢了。
租金報酬率：一個微妙的反轉
有意思的是，雖然房價在跌，但租金報酬率在漲。
2026年4月，百城租金報酬率升至2.4%，已經高於1年期銀行定存利率和10年期國債收益率。重點城市核心區的「老破小」租售比平均達到2.67%，成都、武漢、重慶等城市甚至超過3%，跑贏了五年期銀行定存利率。
這意味著什麼？意味著從「租售比」的角度看，買房正在變得比存錢更划算。
但問題在於，過去二十年人們買房是為了賺差價，不是為了收租金。當房價不漲了，即使租金報酬率跑贏了存款利率，也很難讓投資客重新進場——因為投資客要的是資本增值，不是那點租金。
人口的「釜底抽薪」
如果說前面所有數據都是「症狀」，那人口才是「病根」。
2025年末，全國人口14.05億人，比上年減少339萬人，連續第四年負成長。全年出生人口僅792萬，出生率5.63‰。自然增長率為-2.41‰。
一個人口在萎縮的國家，住房需求的天花板只會越來越低。
城鎮化率2025年末達到67.89%，雖然每年還有1000多萬人進城，但增量空間正在收窄。「十五五」規劃的目標是到2030年達到71%——每年大約0.6個百分點的提升，遠低於過去十年的增速。
人口總量見頂、城鎮化增速放緩——這兩個趨勢疊加，意味著房地產的「人口紅利」已經徹底耗盡。中信建投的研報判斷得很清楚：人口總量見頂推動行業從增量擴張轉向存量博弈。
房地產業正在「縮水」
2025年，房地產業增加值占GDP比重降至約6%。而從2020年高點的8.3%到現在的6%，四年時間縮水了超過四分之一。
2025年房地產業增加值同比僅增長0.2%，幾乎原地踏步。一個曾經拉動經濟增長的引擎，現在變成了拖累。
死局已定，怎麼破？
靠房價賺錢的「夢想」之所以成為「死局」，不是因為政策不夠寬鬆，也不是因為開發商不夠努力——而是因為支撐這個夢想的底層邏輯已經瓦解了。
過去二十年，房價上漲靠的是三股力量：人口增長帶來的需求、城鎮化帶來的增量、居民加槓桿帶來的購買力。現在這三股力量同時衰竭：人口在減少、城鎮化在減速、居民在去槓桿。
更麻煩的是，這個「死局」是一個結構性困局。三四線城市庫存高企、人口流出，價格盤跌是必然。一線城市雖然量價企穩，但靠的是政策鬆綁和人口虹吸，很難複製到全國。
供給端在縮——土地供應減少、新開工減少、投資減少。需求端在等——居民不貸款、不買房、不加槓桿。兩端都在收縮，市場陷入了一種「供需雙弱」的僵局。
有人說，租金報酬率上升了，買房收租也不錯。但投資客要的是房價翻倍，不是一年2.4%的租金回報。當「炒房」的預期消失，只剩下「收租」的現實，這個市場的吸引力就大打折扣了。
靠房價賺錢的時代已經結束了。這不是一個周期性的調整，而是一個結構性的轉向。從增量擴張到存量博弈，從投資驅動到消費驅動，從「買到就是賺到」到「住得好才是真的好」——這個轉變不可逆。
那些還指望著下一輪暴漲來解套的人，可能得好好「做夢」了。
而那些已經接受了「房子是用來住的，不是用來炒的」這個現實的人，反而可能過得更好一些。
