一個馬桶擋板損壞、馬桶堵塞和止水閥失靈，讓密西沙加一套公寓的業主付出了昂貴的代價。
安省高等法院2024年的一項判決顯示，普通的管道故障可能很快就會讓公寓業主背上巨額賠償帳單，即使事發時業主本人並未在現場。
Siridewa Abeygunasekara和 Nimala Perera在密西沙加 Trailwood Drive擁有一套公寓，出租給一位租客及其女兒。
2022年1月20日凌晨，該單元的馬桶發生溢水。水流滲入樓下，並蔓延至多個相鄰單元和公共區域。
大樓管理員趕到現場時，發現該單元到處都是水，地上鋪著毛巾。馬桶還在溢水，旁邊的止水閥手柄已損壞。
這意味著無法直接在馬桶旁關閉水源。管理員不得不離開單元，取來專用鑰匙，將整套單元的供水全部關閉。
隨後，他檢查了馬桶，發現水箱內的擋板處於開啟狀態。他還認定馬桶存在堵塞。因為擋板開啟，水不斷流入馬桶，但排水口堵塞，水只好從馬桶邊緣溢出。
兩家維修公司被請來修復損壞，帳單總額為$42,233.47。
公寓管理公司的保險免賠額為$50,000，高於此次損失金額。
公司章程規定，如果損壞是由業主或租客的行為或疏忽造成，業主需承擔維修費用與公司保險免賠額兩者中較低者。
因此，公司把全部維修帳單記在了這套單元名下。業主未付款，公寓公司便對該單元註冊了留置權。
業主隨後起訴，要求法院判定該留置權無效並予以解除。
他們辯稱，大樓管理員並非水管工或有資質的專家，因此無權就事故原因發表意見。
法官 Moiz Rahman駁回了這一說法。
雖然管理員不能以正式專家身份作證，但其證詞可作為基於經驗的意見證據採信，他曾處理過約500起漏水事故。
更關鍵的問題是，業主是否必須存在過失，才能被追究賠償責任。
答案是否定的。
早前法院判例已經認定，安省《公寓法》並不要求必須證明業主存在過失。
真正相關的問題是，業主或租客的行為或疏忽是否導致了損失。
法官的裁決帶來了重要影響：只要損失是由業主或租客的行為或疏忽造成，即使業主已經盡到合理注意義務，也未必能免責。
本案中，有兩個關鍵因素：
首先，馬桶被異物堵塞。
其次，馬桶的止水閥維護不當。證據顯示，止水閥手柄破損，導致租客在馬桶溢水時無法及時關閉水源。
法院認定，業主有責任維護馬桶及止水閥。如果止水閥正常工作，漏水很可能儘早被遏止，從而減輕損失。
業主要求解除留置權的申請被駁回。法院認定該留置權有效，用於擔保$42,000的漏水損失。業主還可能需要承擔約$15,000的訴訟費及自身律師費。
這起案件對公寓業主有明確的警示意義：
檢查單元內的管道設施，確保馬桶和水池的止水閥可以正常工作。如果房屋出租，要讓租客知道止水閥的位置及使用方法。
同時也要檢查公寓保險，確認保險涵蓋大樓保單的免賠額，以及在維修期間若房屋無法居住時的生活費或租金損失賠償。
免賠額保險可在業主本人、來訪客人、租客或服務人員造成損失時提供保障。
此外，出租前必須索取租客的個人保險憑證。
一個價值五元的小零件可能瞬間損壞，帶來的帳單卻可能高達數萬元甚至更多。
