龐氏騙局（Ponzi Scheme）是一種最古老和常見的投資詐騙，由一個名叫查爾斯·龐齊（Charles Ponzi）的投機商人「發明」，他當年稱，購買歐洲的某種郵政票據，再賣給美國，可以賺大錢。
國家之間基於政策、匯率等因素，很多經濟行為是普通人不容易搞清楚的；而他又以高報酬率為誘餌，因此成功吸引到大批投資者。之所以能承諾高報酬率，是因為他用後來投資者的投資去償付前期投資者的回報。騙局要持續下去，投資者必須無限量地增加，但這是不可能的。
記得在大學期間，第一次接觸到龐氏騙局的文章時，覺得不可思議，不理智的人怎麼會那麼多？到進入社會工作幾年後才領悟到，大多數人都有貪念，在高報酬率面前，理性會自然讓位；即便知道投資面對高風險，但卻無法擺脫「現在不入場就錯失機會，最後一個投資者不會是我」的心態。
中國樓市近期顯現龐氏騙局的「陰影」，不是說中國樓市是個騙局，而是說它已到了一個需要後來投資者的投資去償付前期投資者回報的地步。
《新京報》近日報導，北京高校的一名教授賴偉民從2007年6月開始，在全國講課之餘，走訪了60多個城市的150多個樓盤。他發現，投資投機購房超過八成。
賴偉民說：「在杭州，購房者認為，現在有錢買不到房子的人太多，所以他們不擔心房價下跌，這是一個供求關係的理論。現在來看，並不是房源不足的問題，而實際上很多人買了房以後，根本就空在那裡……武漢售樓小姐說，我們這裡客戶主要都是回頭客……買房子還有回頭客？售樓小姐說，這主要是用來作為投資，不是一個兩個，大部分是這樣的。」
最近筆者到海南採訪其樓市，在魯能地產藍色椰風的項目推介處，售樓小姐重點介紹的是該項目的升值潛能，以獨棟別墅為例，2007年開盤時，每平方米售人民幣（下同）7000元（1450新元），今天，價格已漲至3萬2000元。她說，項目其實沒有什麼租賃市場，平時一般也沒人住，大多買家都把別墅當「投資兼季節性度假使用」。
在廣州未來的中央商業區珠江新城裡，房價近期可說「一周一個價 」，但問題是，這裡的房租卻沒有相對的增加，晚上到這裡的新小區觀察，不難發現很多空置著的單位。很多買家在珠江新城裡投資不是為了自住，而是看好它今後成為中央商業區後的房價升值潛能，房子現在能租到什麼價錢、能不能租出去都不重要。
中國很多地方都有房子賣得出，但租不出的情況，這種現象值得關注。一個穩健增長的樓市，得由一個健全的租賃市場來扶持著，以經濟理論來看，一間房子的價值其實是它未來總收入（租金）的淨現值，有如一隻股票。
而一個城市的房價要持續攀升，則必須有發達的金融業或其他工業為後盾，只有這些領域的成功人士才願意、有能力支付高昂的租金，從基礎上扶持房價的增長。
若有很多賣出後但空置著的房子，一個新的龐氏騙局（也可稱泡沫）或許已開始逐步擴大。
中共政府也看到了「危機」，近日出重拳調控樓市。不過，單靠出重拳調控樓市是不足夠的，中國現在面對的主要問題是，富裕的中國人有錢沒地方投資，因此即便提高二套房首付率、甚至停止對第三套房貸款，也未必太有效。中國現在急切需要的是更多的投資渠道，例如更健全、更規劃的股市，降低投資者在那裡投資的風險；鼓勵更多實際的投資項目，包括企業債券、房地產投資信託（REIT）等。
中國人有錢了，若沒地方投資，樓市龐氏騙局只會越來越大，等它被識破時，後果不堪設想。