中國的GDP也已經從高點開始回落。如果中國GDP在這樣一個低點持續回落，GDP在7%左右盤整的時候，房子會持續漲嗎?雖然不知道具體哪一點，但是我相信在未來十年裡，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。
1月11日下午，第十一屆中國財經風雲榜暨第四屆地產金融創新峰會在北京召開。國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣、住建部政策研究中心主任秦虹、中國房地產業協會副會長朱中一、興業銀行首席經濟學家魯政委、首創集團董事長劉曉光、盛世神州董事長張民耕、高和資本董事長蘇鑫、融創中國北京公司副總經理樓艷青、泰禾集團總裁助理沈力男等行業精英、地產領袖齊聚一堂，共話「轉型：地產新十年」。
在會上，興業銀行首席經濟學家魯政委發表了主題「資金政策環境與房地產調整」的演講，他表示，從2013年開始轉而看空樓市，主要的原因不是說它馬上就會跌，而是因為地產是一個流動性很低的資產，香港樓市的調整，是大陸樓市調整的導火線。
以下是魯政委的演講實錄：
尊敬的各位來賓，大家下午好!
他們給我起的題目是「調整」，我改了一個中性的題目，叫「資金態勢與房地產業發展」。發展可以從價格上來講，可以是上升，可以是下降。在中國分析房地產非常困難，主要的原因是你想看的數據基本上都是七零八落，都不行。現在的房地產是國之大事，不得不查，反正公開的數據，你最想看的都是七零八落的，即使拿到這些數據，彼此也是合不上的。所以，我沒有辦法，只能在這種情況下進行一些數據的分析，大家來看一看。
我看到微博上提的最多的問題就是問什麼時候跌、會不會跌。無論你喜不喜歡它漲，如果你在家裡一味扎小人它就會跌，也不現實。我們還得通過切實的數據分析來判斷未來的走勢。我真的不知道它具體能夠在什麼時候下跌，但是2013年是我首次開始從趨勢上看低房地產的第一次。我的朋友問我什麼時候該買房子，我說馬上，現在，在過去都是這麼說。他說已經漲了很多，還買?我說馬上。我每一次都是這麼回答。但是從2013年開始，我開始轉而看空。主要的原因不是說它馬上就會跌，而是因為地產是一個流動性很低的資產。等你看到像股票一樣到頂了之後，你想賣，對不起，你出不掉。所以，只有當它還有一波10%—15%的時候，這個時候你想跑才是有可能的。
我這次主要從三個方面分析，一個是國內資金面的因素。第二，國際資金面的因素。第三，附帶的基本面。基本面前面加了「附帶的」，是因為基本面不能決定什麼時候跌。就像股票，財務報表不好看，不是說它馬上就能跌。有可能前面的因素變得最重要。
資金與樓市這個曲線既在情理之中，但是也覺得很驚奇。這是歷史上有數據以來融資的額度，土地出讓金是每年都有一個金額，以2003年做基數，居然這兩條線是一樣的。只要你放水，什麼東西都會往上漲，所以有水是東西往上漂的前提。在我們這幾年房價快速的上漲當中，跟整體寬裕有著密不可分的聯繫。2002年和2012年十年間，M2的餘額變成多少?到2012年是2002年增加了5倍多的水平。2002年到2,2012年到10。再看一看當年新增社會融資，跟前面的社會融資不一樣，前面的社會融資是把每一年新增的社會融資都加起來的一個結果，這是當年的社會融資。2012年當年的社會融資已經是2002年的8倍左右。現在一些人認為房價不太貴，好像也有他的道理。是不是新增的融資已經到了十年前的八倍?你想想你的房子漲八倍，不也正常嗎?這是過去十年的樓市。
在未來呢?未來我們看到我們的政府對過去一年政策最重要的一個總結就是一句話：不放鬆，也不收緊。李克強總理在5月13號國務院機構職能轉變動員會議上講話，我們目前財政收入增長緩慢，中央財政持續負成長，在存量貨幣較大的情況下，廣義貨幣供應量增長較高。如果要靠刺激政策，政府直接投資空間已不大。還必須依靠市場機制。如果過多地依靠政府主導和政策拉動來刺激增長，不僅難以維繫，甚至還會產生新的矛盾和風險。主要說了兩個，一個是中國的貨幣總量相對於 GDP是最高的。第二，按照他估計的中共政府的負債率特別是地方政府的負債率太高。這兩個是一件事，只有一個有紀律的財政才能使貨幣超發。
到底李克強總理說新的政策不放鬆、和收緊，對我們的貨幣政策產生什麼樣的結果呢?虛線是CPI，柱子是GDP。你會發現目前的CPI，2013年是2.6.2.6的水平是低於我們最近13年來的平均水平。再看經濟增長，預計2013年應該是7.7%，7.7%的增長在過去的13年中也是偏低的。但是看見這個紅線趨勢上，卻是13年來的高點。我們在想到底過去的利率水平不合適，還是現在的利率水平不合適?不管怎麼樣，反正現在比過去十年都高。所以，現在面對的金融的環境已經是跟過去完全不一樣了，過去是不斷的膨脹，現在至少不膨脹，隨著經濟規模的增長，很可能相對的資金鬆緊還是在勒緊的。
回到財政這個角度，你真的要做到貨幣的不超發，財政必須做相應的配合。如果財政做相應的配合，你就會發現對我們的房地產也會有影響。
我經常講的是日本的經驗，在我看來，財政始終是啟動寬鬆政策和房價上漲的第一步，那第一腳油門，從來不是貨幣踩上去，是財政踩上去。84年、85年，日本的財政當中用於鋼鐵水泥的投資增速甚至還是負成長，還是在勒緊財政。但是85年廣島協議之後，有一個短時間的經濟不景氣，美國也敦促日本要擴大內需，必須要放鬆政策，鋼筋水泥的投資上去了。第一年，地價沒漲。隨後第二年，地價跟上。一直到90年之前，地價的上漲軌跡都跟財政擴張相關，不是偶然。再看它的貨幣政策，財政一踩油門的時候，日本就在加息。隨著寬鬆的財政政策、貨幣政策，地價猛漲。等漲到89年前後的時候，日本央行已經受不了了，加息加得太快，政府就把泡沫給捅破了。這是日本的經驗。對中國來講也是這樣，2008年下半年地產一度出現供大於求的局面，馬上宣布4萬億的財政政策。那時貨幣政策其實也沒水都放出來，但是因為4萬億財政政策，國內房價直線拉升，所以擴張的財政政策永遠是推高房價踩油門的第一腳。現在新一屆政府雖然有時也講保增長，但是沒有增加財政預算，也沒有多印鈔票，只是通過把其它地方的財政花的錢省下來，花到財政需要花的地方。這是國內資金的格局和趨勢，已經發生了變化。
現在美聯儲QE的退出，其實不僅僅QE的退出，它標誌著美國的貨幣政策從過去不斷開始創新開始轉向不斷收緊。正常情況下，美聯儲政策的收緊並不必然導致國內資金的收緊。在初期並不是一個特別大的問題。但是我更擔心的是，這個點是美聯儲的聯邦低利率，就是它的政策利率。這條綠色線是香港的匯率。香港是聯席匯率，無論香港匯率是好是壞，美國利率一收緊，香港銀監會就跟著走。如果美聯儲開始了加息的進程，香港也加息，加到一定的時候，香港樓市一定調整。發現過去每一輪香港樓市價格的下跌，都是在美聯儲加息加到高點。每次上漲都是美聯儲降息。現在漲這麼高，也是因為它降息。如果未來美聯儲加息，香港的樓市會是一個什麼局面?再看看這張圖，1997年香港樓市崩盤，那個時候相對於它的低點，低點大概是80，漲到160、170的樣子，漲了一倍，美聯儲加息到了一定的水平之後開始崩盤。這一次從最低點，指數是60，到這兒，接近250，漲了3倍多。不是說漲了1倍，漲了3倍能怎麼樣，而是說漲幅已經不低了，但實際上給未來提供了調整的空間。如果香港的樓市一跌，你認為大陸的樓市會跌嗎?一定會風聲鶴唳、草木皆兵。為什麼香港樓市這一輪漲得這麼厲害，是因為香港被靠內地，相當於不付利息，拿這些錢去存錢，一點利息都沒有，貸款幾乎不要利息。可是現在看到中國經濟在走低，但是美國經濟在變好，當美國經濟好，中國經濟低迷，香港的經濟也低迷，這種情況下，你說香港還要跟著加息，樓市吃得住嗎?如果你還不相信，說香港的樓市調整，還不認為中國樓市會調整，給你講一段歷史。1997年，是住房發展的起點，事後看來也是中國最快速鋼筋水泥城鎮化的十年。可是那時候大部分城市依然出現比較嚴重的調整，海南都是爛尾樓，豈止是海南。中國的未來就是上海的未來，住房改革的未來是誰都可以買到房子，那時中國的樓市還會跌嗎?是因為資金的收緊。大家不能忘記這一點。
再看新加坡，如果要跌，僅僅是香港跌嗎?比如97年新加坡的房子大概60，漲到180，漲了兩倍。這次從最低點，100漲到200，漲了一倍多。韓國97年也有調整，那時漲得還不太高，指數大概是40到60，沒漲多少就跌了。這次大概是40多，接近漲到100，也是漲了2、3倍。
如果中國周邊都跌了，你能不跌嗎?我真的不相信。如果他們都跌了，還不相信中國的房子會跌。上一屆政府調控都是控制地產商的融資，現在大陸很難融資，最後到香港發債。你要發人民幣債還好，美債占的越來越高。因為2008年之後美元從利率上是便宜的，和大陸相比，從匯率上更便宜，借著美元，人民幣不斷升值，將來還的時候拿著一個升值的人民幣還美元，什麼都不干就套利了。很好。但是有沒有想過，如果你借的這些債是十年期的債，如果你又沒做匯率的鎖定，如果你還沒有別的收入，靠人民幣買美元來還美元債，你能保證在未來的十年裡人民幣對美元就不貶值嗎?反正我沒有這個信心。如果未來人民幣貶值15%，你這個債還還得起嗎?所以亞洲金融危機出現就是兩件事，一個是在匯率低的時候借了美元，但是卻沒有美元的收入，要用本幣收入來還，結果本幣貶值。第二，短線長用，最後搞死了。在這一次中國的經濟同樣出現這種情況。如果大陸有地產商死，你覺得你還相信房價不跌嗎?
上面講的尤其是香港樓市的調整，是大陸樓市調整的導火線。當前邊那些事情發生之後，你會突然想起這些事。2012年農村人均37平方米，城裡是33平方米，2013年5月份，李克強總理在江西考察，問一個農村婦女，你們家裡挺寬裕的，你們多少平方米?5口人，200平，人均才40平，在平均水平線上。難道就是因為我們在城裡，比農村就少3、4平方米，就覺得受不了?可能有人會說，一線城市特別缺房子，你再看看一線城市的人均居住面積。北上廣深2010年的時候上海的房子人均居住面積接近35平方米。當你們都承認二三四線供給過剩，你在通州的房子，說二線的房子都跌了，通州的房子能不跌嗎?於是你就賣了。當房子漲的時候，你不覺得房子多，因為這個東西好，會覺得不斷升值。但是房價跌的時候，三套房子都會覺得多。2015年之後，新增進入城裡的人相對過去是減速，不是加速。我們看當年的房價，恰恰處在勞動力人口占比回落之後。再看中國的GDP也已經從高點開始回落。如果中國GDP在這樣一個低點持續回落，GDP在7%左右盤整的時候，房子會持續漲嗎?雖然不知道具體哪一點，但是我相信在未來十年裡，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。
謝謝大家!
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首創董事長劉曉光發表了題為「轉移戰場：消費型地產增長極」的主題演講，劉曉光稱，喪失了消費功能的消費型價值的中國地產是沒有未來的，中國之所以能夠成為世界最大的房地產市場，原因不外乎幾個：一個是強大的人口支撐;第二，強大的資本動力;第三，強大的城鎮化進程;第四，強大的內需市場。
以下是劉曉光的演講實錄：
大家下午好，給我的題目叫轉移戰場：消費型地產增長極。我首先想說明「消費型地產」，讓大家聯想到投資型地產，而事實上所有的地產都應該是不動產，都是具有投資屬性的，不存在純粹的消費型地產。
今天這個論壇主題應該嚴格上改為消費主導型地產，這樣一個概念應該更清楚一點，或者叫做消費配套型地產。區別於純居住、純商務地產，以及純功用性、主題性地產而言的。例如我們只做了一個小區，只做了一個酒店，只做了一片辦公大樓，再比如我們只有一個創意的地產。眾所周知中國之所以能夠成為世界最大的房地產市場，原因不外乎幾個：一個是強大的人口支撐。第二，強大的資本動力。第三，強大的城鎮化進程。第四，強大的內需市場。
這些東西形成一個共同的鮮明的特點，就是強大的中國式消費。強大的中國式消費應該是未來中國經濟真正的核心動力之一。如果喪失了強大消費動力的中國經濟，肯定是沒有持續性的。同時，如果說喪失了消費功能的消費型價值的中國地產，我的看法是沒有未來。我們想地產要成為城市或者地區的一個地標，其中關鍵是要通過消費中心來實現。我們探討多種不同的地產金融模式，一路走來，締造了奧特萊斯，它造成了一個小的高峰。奧特萊斯的核心就是在大城市創造一個新的都市或者城鎮的新中心。某種意義上成為大的消費中心。因為奧特萊斯搭建的平台實現了產業的結合、人的結合、多元商業的結合、城市功能的結合。奧特萊斯是大消費主導型地產。而我們在其他地產中看到，也擁有比較大的消費的地產功能，但是構成顯然不一樣，聚合的能力也顯然是不一樣的，不像奧特萊斯最高峰一天能去10萬人。
從我們的經驗看我們理解消費型主導地產，應該具備以下五個創新：
第一，讓地產成為一個大格局的平台。因為我們的地產從某種意義上講就是一個建築的不動產的形態，只有成為容納各個要素的平台，才會具有它的生命力。地產最大的隱憂就是形成空城、鬼城、死城、廢城。世界上大都會東京、紐約、新加坡、香港，一個鮮明的特徵就是地產建築或者是普通建築是有活躍的形態，為城市提供消費型的功能，成為一個平台。人穿行在其中，隨時會有消費支出，隨時會有消費目標，而不是一個空曠的建築。換言之，它是一個可以逛街的城市。
第二，一定功能大。功能要多元化，有一定的層次，才能形成活力和繁華，才能形成消費。需要娛樂、休閒、美食、居家、教育、保險、個性化等等無限發展，從而實現人們除了居住以外的情感交流、社會交往、精神體驗的精神需要。而這些功能還可以繼續繁衍，實現地產平台的價值。我們在網上都看到了，我們的機場不是簡簡單單的地產，還是一個城市客廳。我也在想，我們將來的商業地產，一定是改變現在的形態，可以演話劇，可以拍電影。
第三，消費主導型的地產要吸引人的大都市。世界各地的人要去消費，為什麼要去奧特萊斯消費，為什麼要去杜拜消費等等。一個大的地產，最直接的價值的滿應就是吸引人到那兒，吸引人消費，人心所向，所謂人走茶涼、門可羅雀。而且人群不僅僅是地產項目所承載的，而更是為廣大消費者吸引的不僅僅是本身這個項目周邊，還會吸引其它。
第四，消費主導型的地產是創新和創意，建築的創新、審美的創新、交通貢獻和規劃設計的創新，各種功能區域的創新。我們做的朗元，實際上是消費主導的地產，屬於商業引導的消費地產平台。那裡容納的是創意的企業，形成CBD的創意效益。
總而言之，中國的地產在未來真正的動力在於人，因為所有的建築都是為人而建造的，而人最終要進行消費。中國地產真正的活力在於消費，因為大地產和大消費結合，能夠起到一定能量的結合。放在中國歷史來說，投資出口、政府開支有助於經濟的開發。但是激活中國經濟長期繁榮的動力應該是內需。如果說我們在未來中國的消費升級過程中，我們的地產，特別是我們的消費型地產，如果不能形成我們的特點，就沒有差異性，就不能夠圍繞著人、圍繞著消費力、圍繞著技術發展。
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秦虹：今後房地產增速將會逐年下降
住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地產今後增速很難再保持兩位數以上，今後增長速度將會逐年下降，2014年的房地產市場將分化非常明顯，房地產不能夠沿用過去傳統的住宅開發模式，未來中國高速消費將會改變很多中小城市的區位價值，也會改變大家未來房地產市場的機遇，房地產應該抓住結構性機會。
秦虹：房地產今後增速很難再保持兩位數以上。今後增長速度是逐年下降的。為什麼過去會有這麼高的增長?實際上是由房地產發展的外部環境所決定的。第一，我們有巨大的消費能力，住房制度改革造成了我們在短時間內大幅度釋放了過去積壓的需求，所以消費增長很快。第二，得益於過去十年特別是2007年之前中國經濟連續多年兩位數以上的高增長，高增長帶來高收入，帶來房地產市場的高繁榮。過去十年中國的負利率。第四，城鎮化。這十年農村最能夠吃苦耐勞，最能創新、掙錢、創業的年輕勞動力已經進城了。現在的農村，老人、婦女、兒童居多。過去房地產市場面臨著非常強的外部環境，非常好的外部環境，使我們的房地產銷售連年增長。
總結過去房地產市場發展的情況，我們來概括就是一個趨勢性的機會。過去房地產的機會就是這樣一個趨勢。所以，我們看到的是各行各業的房地產，家電、服裝、零售、煤炭，各個行業，我們的建築業全都是做房地產，各行各業做房地產，千家萬戶買房。千家萬戶買房都沒有錯，因為過去十年房地產銷售，整個全國房價都是上漲的，無論是大城市還是三四線，連縣級市都在漲。
經歷十幾年的快速發展，我們再看未來十年的時候，我認為房地產市場還有沒有增長空間呢?肯定有增長空間，中國的房地產市場還沒有到掉頭向下，開始走回頭路的情況，新增需求每年在增加，也就是城鎮新增常住人口未來十年還保持在1500、1600萬人左右，新型以人為核心的城鎮化，住房改善還沒有結束，收入還在提高，家庭結構變化小型化還沒有完成。所以，未來的新增需求還是存在的，我們肯定還有空間。但是相比過去來說，我們認為房地產的市場趨勢性的變化，趨勢性的發展已經過去，過去是一個趨勢性的機會，未來的發展主要是結構性的機會。
今天我們看到房地產市場已經出現了分化，這裡有一個圖，前面那條曲線比較高的是北上廣深，房價上漲超過20%。黃色的曲線是全國70個大城市，包括北上廣在內，平均房價漲幅不到10%。如果我們把全國650個城市的房價放在這裡比，我們可以想像，根據我們的調研，經過大量考察，我估計連5%都到不了。我們還有一部分城市房價是下跌的，比如溫州、鄂爾多斯、山東聊城、東北的營口，十來個城市去年房價是跌的。
還有一些城市，表面上房價上升，但是實際上銷售的時候在打折、送家具，隱含著房價下跌。今年的房地產市場已經不是鐵板一塊的市場，已經是分化非常明顯的市場。又有機會，又有分化，未來的房地產市場不是沒有機會，主要是結構性的機會。結構性的機會給什麼樣的企業，誰能夠抓住結構性的機會?這個結構性的機會在哪裡?
從兩個層面來說，第一，從地理區域位置來說，過去一二三，大中小城市，在結構性機會的情況下，在區域位置分配來說，一二三四線和大中小城市不足以形容我們未來的結構性機會，不是只有一二線城市有機會，三四線城市沒有機會，也不是大城市有機會，中小城市沒有機會。未來的結構性機會，比如未來中國高速消費將會改變很多中小城市的區位價值，也會改變大家未來房地產市場的機遇。不是只有一二線城市有機會，三四線城市也有機會。我們在未來打造中國的城市，中國城鎮化進行的過程中，我們在城市發展的形態上主要是以城市群作為發展的主體和形態，意味著未來城市群的發展，大城市以及大城市周邊，緊靠著大城市輻射比較明顯的中小城市，未來發展機會很大。未來要大城市帶動中小城市發展。包括國土資源部已經提出來，東部三大城市群未來不再新增建設用地，主要是盤活總量建設用地。未來三個城市群主要靠大城市帶動小城市發展。所以，受大城市輻射非常明顯的周邊的中小城市未來都是有機會的，可能是東部的中小城市，但也有機會。
城市群怎麼打造?就是要通過城市群內打造一小時、半小時的交通圈，把中小城市連接起來，再通過國家的交通網把城市連接起來。當中國的交通網打造成的那一天，中國657個城市未來可能會分兩類，一類是在整個國家交通網上，還有一部分城市在網下面。大城市還是在高速交通網上面的城市，有交通結點的城市，未來他們的投資成本更低、投資效率更高，對產業的吸引力更大。所以，對房地產來說投資的機會就更明顯。儘管網上的這些城市不一定都是一二線城市，很多都是三四線城市。我本人是山東人，年末受山東滕州市委書記的要求，給他們講了半天課。很多人不知道滕州，我是山東人，我去過滕州，滕州在山東棗莊市下面的一個縣級市，在山東不是屬於發達的地區，過去到那裡很不方便，山東在濟南開車到滕州，大概3個半小時，北京如果開車過去怎麼也得7、8個小時，坐鐵路很不方便。但是我這次去山東滕州，因為通了高鐵，從北京坐高鐵到山東滕州市只有兩個半小時。我早晨起來坐車到滕州，中午在那裡吃完飯，休息了一個小時，下午講課3個小時，晚上到北京。滕州屬於四線城市，2013年全市商品房銷售量和銷售額雙雙超過30%。我去的時候，當地有一個五星級酒店，超乎想像，山東縣級市有五星級酒店，在當地是沒有床位的。我就在想，這是一個四線城市，是我們從來不著眼、不關注的一個城市，但是他們那個地方的房地產在2013年表現得非常好。為什麼呢?反過來追問，他們為什麼會出現這樣一個結果?第一，當地做產業結構調整做得比較紮實。第二，高鐵給它帶來的機遇非常明顯。整個滕州市從過去不方便偏遠、落後的城市，由於通了高鐵，整體上改變了這個城市，變成了到大城市交通很方便，空間有價值，土地又便宜。
所以，中國的三四線城市數量多，多到657個城市，他們未來很多城市是有機會的。所以，結構性機會從地理位置來講，以後很難劃分一二三四線、大中小城市，區位對城市的發展來說是非常重要的。
第二，我認為未來傳統的房地產、住宅、拿地、蓋房子、賣房子這種形式未來機會性不大。我們還面臨著隨著產業結構升級，辦公大樓市場以及伴隨著消費結構升級，能夠打造旅遊休閒的旅遊地產，以及馬上面臨的樓宇經濟，還有馬上要面臨的養老服務社區。這些都是我們存在的結構性機會。
未來給我們提出一個新的挑戰，這樣的地產都不能夠沿用過去傳統的住宅開發模式，我們在今天會發現一個非常有意思的觀點，一個企業家認為中國的房地產確實沒什麼搞的，現在面臨著很大的困境，走不下去，不知道怎麼走。還有一類企業家對未來的市場充滿信心，中國的房地產現在剛剛是少女的青春期，未來的發展空間很大。為什麼企業家對未來市場有如此大不同的看法呢?主要是就他們自身創建的商業模式不同，主要以傳統的房地產開發商業模式，肯定認為未來的發展沒有什麼前景。但是如果你能夠有創新性的商業模式，能夠抓住這樣一個結構性機會，未來的中國房地產市場顯然機會是很大的。所以，堅持創新未來的房地產市場機會一定是很大的。
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王小廣：2014年房地產下調真的會出現
國家行政學院決策諮詢部的研究員王小廣發表了題為「2014經濟預判與房地產生態」的主題演講，王小廣稱「我預計2014年房地產下調真的會出現，價格下跌不一定馬上發生。這是金融對房地產形成很大的壓力」，以下是他的演講實錄：
王小廣：大家好，非常榮幸參加地產論壇。利用20分鐘時間，一個講宏觀趨勢，一個講房地產的看法。
宏觀經濟2014年大家的看法千篇一律，預測2013還有分歧，其中我就是分歧，我認為2013年中國經濟要調整，而多數人認為中國經濟要上升，8.9%的預測甚至9%的預測，最後證明我的預測是對的。
2014年最根本是大家看清楚了一件事情，中國經濟發展進入了新的階段，這在三中全會上有一句話，當前中國經濟發展進入新階段，改革進入深水區和攻堅階段，現在整個市場、社會甚至世界都認為中國經濟進入了跟過去30年高速增長時期不同，有一種說法叫從高增長降到中高增長，是這樣一個轉化。這個觀點大家現在一致了。而且2014年還在調整期，不會有根本性的變化。但是要想往下跌，也還是不容易的。2014年經濟增長速度現在普遍預測超過8%，兩家低於7%，沒有更低，大多數是7%—8%之間。第二個換檔就跟房地產有關，就是你的增長動力、增長的因素發生變化，我們過去是靠投資，特別是靠這種需求，靠供給增長，而最終需求我們面臨的壓力還比較大，我們的消費增長受到收入預期的增長，也是一個調整。這就是一個矛盾，2014年增長動力還沒有發生根本變化。我們投資依賴的增長，房地產支撐經濟增長的因素還存在，但是會不會變，這是我們關心的。2008年中國經濟調整以來，許多都發生了變化，都在往下調整，出口往下調整，以後還是這個樣子，明年、後年甚至未來一段時間都是這個樣子。消費也調整了，其它的很多行業都調整了。很多因素都在調整，就一個因素沒有變化，就是房地產的繁榮。房地產的繁榮是過去的因素，這個因素能不能持續到下一個階段?這是我們關注的。不是不一定，是不可能。我以為換檔不是調速度換檔，而是房地產發展要降速。這是中國未來經濟下行的壓力的關鍵因素。上行的因素毫無疑問是我們的改革，改革紅利，特別是市場化的改革推動，民間投資或者消費有可能潛力被激發出來，包括熱議的電商，這是一個新的因素。服務業的發展，包括地產分化，商業地產跟服務需求相關，劉曉光說消費型地產，估計指的就是這個意思。主要還是由於出口下滑，導致經濟增長回調。假如房地產調整壓力加大，可能還會跌破7%。必須有新的因素帶動，改革就是新的因素。
2012年、2013年、2014年房地產沒有調整的情況下保持7%的增長，有可能再往後面，後面2、3年，也還是7%—8%的增長，那房地產有明顯的調整因素，其它要帶動它。
經濟增長的趨勢，未來2、3年還處在調整當中，這是第一個變化。
第二，我為什麼會預測房地產將出現中長期的調整?這個分析不外乎三個原因，房地產的調整包括房地產需求的放慢、投資放慢、價格因素的調整。我很不同意很多人的看法，一線城市房地產沒有更大的潛力，二三四線城市完蛋了，供過於求。我不同意這個觀點，2013年我們看到房地產在悄悄發生很大變化，不光是價格上的分化，需求也有分化，但是分化的結果不是我們想像的那樣。一線城市越有潛力，增長越沒有泡沫。恰恰相反，價格反映了一線城市泡沫最大，調整壓力最大的是一線城市。我的結論，決定房地產的增長趨勢是決定宏觀經濟環境，是金融環境，金融環境包括金融政策，資金面有變化，這是我觀察房地產。金融調整它自然就調整了，不是儲蓄斷檔的問題，不是供給關係、城鎮化加速。金融環境支持房地產，就會支持房價的上漲。2013年為什麼漲?就是因為支持。經濟不好是因為實體經濟不好。但是2013年金融環境9%的增長是沒有問題的，因為實體經濟跟金融有分離，實體經濟不好的情況下，房地產會更繁榮。這個格局還是因為資金不足。如果資金流不斷湧入房地產，房價肯定要漲。
2012年上半年，中國房地產第二個調整，第一次調整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年調整。但是後來半年多時間又上來了。金融環境得到了解釋，資金流得到了很好的解釋。2012年上半年資金流是什麼情況呢?投資是16.6%，流入房地產資金的是5.8%，是它的1/3不到，所以房價必然跌，房地產必然調整。後來下半年房地產政策出台，它又上來了，流入房地產的資金又多了。加上大家看好2013年，海外流資湧入。到了2013年貨幣政策比較寬鬆，所以房價我也預測漲，因為看資金流看得很清楚。2014年金融環境是什麼樣?這是最最關鍵的。金融的環境用一個字形容，相對於前些年是偏緊的，相對於2009—2011年，它一定是緊的。原因可以簡單分析一下，三個方面的表現。一個是金融政策。金融政策新一屆政府上來之後就沒有想重複過去，經濟增長下行的時候通過放鬆金融來促進經濟，這種思路基本放棄了。新一屆政府金融政策穩定，不想刺激，吸收過去的教訓。這次中央經濟工作會議強調，要不引起後遺症的刺激，不想採取刺激性的金融政策來穩增長、保增長。所以，2014年的金融政策跟2013年是相似的，金融政策不會松，也不會緊，保持這麼一個態勢。金融環境鬆緊決定什麼，一個是大量遊資往中國涌。現在美國的QE要退出，世界資金流在開始松，世界其它國家向美國流動，這是一個因素。第二個因素是市場。我們的企業，房地產日子好，但是大部分企業不好過。為什麼不好過?因為價格上不去。我們的PPI連續23個月負成長，再有一個月就是持續兩年的負成長，有點像1998年的情況。再加上金融市場化、利率市場化，低利率市場化意味著利率上升，利率一上升，再加上市場對金融的需求下降，QE退出，這些使2014年的金融政策明顯比2013年要緊。另外一個因素就是資金流入房地產的速度，我們現在看到四季度以來銷售量明顯下跌、放慢，再加上價格出現調整，而且資金流也在放慢。整個上半年持續了30%的增長，現在持續只有20%幾的增長，曾經有兩個月跌到20%以下，資金流開始放慢，放慢到比投資相同、低的水平的時候，我預計2014年房地產下調真的會出現，價格下跌不一定馬上發生。這是金融對房地產形成很大的壓力。
第二個房地產要調整的因素毫無疑問來自於價格，房價太高了，越來越少的人能購買房，收入越高的人不買了。房價最高的時候，沒有房子的人對應的是收入最低的人，完全是不對稱的，現在完全是靠投資性需求來支撐，靠一些恐慌性的需求。因為預測北京的房價還要漲，3萬的飆升5萬，5萬的飆升到8萬。房價和收入比太高，沒有投資性需求，房價肯定狂奔向下，房價完全靠投資性需求。投資性需求跟金融環境有關，金融投資環境不好，房價會下跌。
第三，剩。製造業過剩、房地產過剩，不管是專家還是房地產開發商都認為三四線城市房地產過剩，走到南京、杭州這些地方，房子非常非常多，太多了。因為投資性需求，無限膨脹。所以，房地產過剩和其它過剩是一樣的，房價上漲是供不應求，完全是資金推動。過剩也會導致調整。
這三個因素的結合，調整就會出來，我也不預測調整會達到多少。